1988-03-21 最高人民法院《关于李德成诉邓崇勋房屋买卖纠纷一案的批复》

（１９８８年３月２１日〔１９８８〕民他字第６号）

四川省高级人民法院：

   关于你院对处理成都市李德成诉邓崇勋房屋买卖纠纷一案的请示报告收悉。

   经我们研究认为，李德成于１９７４年经人介绍，与邓崇勋达成房屋买卖协议，李以４００元价款，购买了邓祟勋以及其母蒋芳淑、妹妹邓洪民共有房屋两间。李德成交付房款时，邓崇勋出具了由本人签字和盖有其母私章的收据，随即李也搬进该房居住，并修建了厨房。１９７５年蒋芳淑与邓洪民一同由京返蓉，未提出异议。１９８０年邓崇勋曾要李德成与另一买房人彭谦惠一道去房管部门办理税契过户手续。１９８５年因政府征用此宅，邓反悔，李才诉至法院。根据我院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第５５条和５６条的规定和本案具体情况，我们同意你院审判委员会的意见，即此房屋买卖关系应为有效。

   此复

附：

四川省高级人民法院《关于处理成都市李德成诉邓崇勋房屋买卖纠纷一案的请示报告》

（（８６）川法民示字第１６号）

最高人民法院：

   现将我省成都市李德成诉邓崇勋、蒋芳淑房屋买卖纠纷案的案件事实和处理意见报告于下：

上诉人（一审原告）：李德成，女，５４岁，四川省成都市人，现在西藏驻蓉办事处工作，住该处宿舍。

委托代理人：徐尚忠，成都市法律顾问处律师。

委托代理人：肖光碧，成都市东城区法律顾问处律师。

被上诉人（原审被告）：邓崇勋，男，６６岁，四川省安岳县人，系四川省农牧厅退休干部，现暂住成都标准件三厂王国强（邓之女婿）处。

委托代理人：王国强，男，３９岁，浙江省镇泡县人，现成都标准件三厂工作，住该厂宿舍。

被上诉人（原审被告）：蒋芳淑，女，９０岁，四川省安岳县人，现住王国强处，系邓崇勋之母。

委托代理人：吴益让，四川省第二律师事务所律师。

     李德成与邓祟勋、蒋芳淑讼争之房，座落在成都市西城区多子巷３３号。此房原系邓崇勋之父邓作楷所有（面积：３０６．５平方米，共１６间），“文革”初期邓作楷将其所有房屋向政府捐献了１１间（面积２４９．８平方米），剩余之房自住。１９７４年４月２５日成都市西城区斌升街房管所决定将邓作楷捐献的１１间房屋退还，由其自行管理，遂由邓崇勋之母蒋芳淑出面，以“继承”名义到房管所办理了管业证。同年秋，经苏进辉介绍，李德成与邓崇勋双方几次协商，达成了房屋买卖协议。邓崇勋将其母蒋芳淑、妹邓洪民３人共有在多子巷３３号院内之厢房２间（２５平方米）以四百元房价卖给了李德成，李德成于１９７４年１０月１６日当着介绍人苏进辉，在场人李瑞卿之面将房价款四百元交给了邓崇勋，邓祟勋当场给李德成亲笔写了“收据”。并盖了其母蒋芳淑的私章，邓也亲笔签了字。“收据”中载明了房屋数量、质量和出售房屋价款。收据末尾注明“今后情况有无变化；房价不能改变。”交付房价款的第２天李德成即搬进此房居住使用至１９８５年。李德成为了办到买房手续，认为如有租赁手续就能优先，办得快。便托西城区财政局干部陈家秀找成都市房管局办一个房屋租赁手续，陈家秀又托房管局职工刘森荣帮忙。便于１９７４年１０月１１日邀约邓祟勋上妻冯仲芬到西城区房管局办理了“房屋租赁合约”。在“租赁合约”的“租金表”一栏中一次性填写从１９７４年１０月至１９７５年６月均付了租金，每月是４元，而实际上李德成并未付给租金。之后，邓家也末收过租金。１９７５年邓母蒋芳淑从北京返蓉对邓崇勋出卖房屋并无异议，还同意李德成占用院内宅基地搭建厨房。１９８５年初中G四川省委宣传部因修建住宅经批准征用了讼争之房，双方为上述两间厢房产权归属问题发生纠纷。李德成乃于１９８５年４月１９日向成都市西城区人民法院提起诉讼。

    成都市西城区人民法院受案后，经过审理，于１９８６年３月２５日依照国务院《城市私房管理条例》的有关规定判决：“一、李德成与邓崇勋的私房买卖关系无效；二、邓崇勋退还李德成现金四百元；二、诉讼费５０元，由李德成、邓崇勋各承担２５元。”宣判后，李德成不服于１９８６年４月２９日上诉于成都市中级人民法院，该院审理后，曾两次对该案的处理进行了研究，形成了两种处理意见：绝大多数同志的意见认为：邓崇勋虽以其母蒋芳淑的名义与李德成口头协商过买卖上述两间房屋的事宜，但事隔几天双方又到房管部门办理了房屋租赁合约，从而否定了房屋买卖的口头协议，且后一租赁程序是职能部门审查办理的，高于自行口头协商的程序，故邓崇勋与李德成的房屋买卖关系无效，双方所争执的本市西城区多子巷３３号两间房屋产权属蒋芳淑所有。邓祟勋与李德成在房管部门办理的房屋租赁合约是合法的。现邓崇勋退回李德成人民币四百元和免收李德成居住期间（近十年）的房租是适当的。另一种意见认为：李德成与邓崇勋在房管部门办理租赁合约是为了取得该房的优先购买权，所以租赁合约是假的，应视为无故。李德成与邓崇勋在房管部门办理租赁合约前几天私下口头协商房屋买卖，才是双方真实意思表示，有卖方出具的收据为凭，故应认定双方房屋买卖关系有效。成都市中级人民法院于１９８６年１０月２０日将以上两种意见报我院请示。我院审查后，于１９８６年１２月５日批复：同意成都市中院的第二种处理意见即：李德成与邓祟勋，房屋买卖有效。我院批复下达后，成都市中级人民法院开庭对本案进行了审理，合议庭认为案件基本事实无出入，但双方当事人就究竟是买卖关系，还是租赁关系，认识不统一，合议庭成员实质上均不赞同买卖关系有效。该院审判委员会讨论后，仍然是多数同志认为买卖关系不能成立。少数同志认为租赁是假，买卖关系应成立。为慎重起见，报来我院复议。

    １９８８年１月１６日经我院审判委员会议论。对本案的处理一致意见是：李德成购买邓崇勋在成都市多子巷３３号厢房两间，是经苏进辉介绍后，李、邓双方数次协商达成的房屋买卖协议，李德成于１９７４年１０月６日交清了房价款。邓收款后，并亲笔给李德成写了“收据”。又在“收据”上加盖了其母蒋芳淑的私章，邓本人亦在“收据”上亲笔签了字。事后蒋芳淑也未提出异议，以上事实是双方当事人的真实意思的表示。再从“收据”原文看载明了买卖房屋关系，房屋间数、质量及价格等项，应视为买卖契约，但因历史原因，其手续不很完备，未税契。此一房屋的买卖关系，有斌升街派出所管段民警曾明金和院邻彭谦忠、向志君、谢素华、鲁万春及其他有关人员陈家秀、王汉琴等人证实。李德成在交付房价款的次日，即搬进该厢房居住，在居住中李德成与邓妻冯仲芬商量后，又搭建了厨房，蒋芳淑还到场要李德成修宽点。李德成在此房一直住到１９８５年初。李德成在买房居住后，为了今后好办买房手续，又于１９７４年１０月１１日与邓妻冯仲芬到西城区房管局办了个“房屋租赁合约”，不是李德成的真实意思表示，应视为无效的民事行为。依据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第５６条和１９８７年１２月１０日〔１９８７〕民他字第４２号批复之规定，李德成与邓崇勋、蒋芳淑之房屋买卖关系应属有效，租赁无效。

   以上意见，是否妥当，请审查批示。