1991-03-22 最高人民法院《关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函》

（１９９１年３月２２日（９０）民他字第３６号）

福建省高级人民法院：

    你院〔１９８９〕闽法民上字第３０号关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷上诉案的请示收悉。经研究，并征求了有关部门意见，原则上同意你院审判委员会的倾向性意见，即：蔡奕新擅自与柯碧莲签订的房屋买卖协议原则上应认定无效。柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争宅基地上所建房屋，亦不予保护为宜，但处理时要考虑柯碧莲、陈庆雄、陈庆法等人住房困难等实际情况，采取适当方式妥善解决，以防止矛盾激化。

   以上意见，供参考。

附：

福建省高级人民法院《关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷一案的请示报告》

（〔１９８９〕闽法民上字第３０号）

最高人民法院：

上诉人（原审原告）：蔡敏卿，女，６８岁，菲律宾国籍。

委托代理人：杨立凡，福建省泉州市律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：蔡奕新，男，５６岁，汉族，福建省泉州市贸易信托公司职工，住泉州市鲤城区中山中路３４５号。

上诉人（原审被告）：陈庆雄，男，５１岁，汉族，福建省泉州市第三中学教师，住泉州市鲤城区新路埕６号。

上诉人（原审被告）：柯碧莲，女，６９岁，汉族，住泉州市鲤城区新路埕６号。

委托代理人：陈景桐，福建省泉州市律师事务所律师。

    上诉人蔡奕新与蔡敏卿系叔嫂关系。蔡敏卿之夫陈志星（１９５３年病故）与其妹夫龚益三于１９４３年２月共同购置了泉州市鲤城区西街原３７７号房屋一座。此时陈志星尚未成婚，与母亲蔡兜娘、弟弟陈志亮、蔡奕新（１９４３年９岁）及二妹共同生活。１９４６年陈志星与蔡敏卿结婚。１９４７年陈志星与龚益三对西街３７７号房屋进行了分割。陈志星分得西边３间，龚益三分得东边３间。解放前夕陈志星夫妇同往国外谋生，该屋（即西街３７７号西３间）由蔡兜娘、蔡奕新居住管业。１９５２年蔡敏卿从海外汇款回来，委托陈志亮妻子林椒珍向龚益三典得西街３７７号东边３间房屋，典期１０年，典价５００元。蔡兜娘１９５９年病故后，因当时蔡奕新在外地工作，该房屋又由龚益三之女代管。１９６２年龚益三欲将出典屋卖掉，蔡敏卿得悉后，从海外汇回人民币１２００元，连同典价５００元，以１７００元价款委托林淑珍将３７７号房屋东３间买断。

    １９６６年泉州市织布厂征用了西街３７７号房屋做厂房，另调整鲤城区新路埕６号给原业主（内有４房１厅，一厨房房屋一座、南面宅基地一块）。迁建前，蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虚取回房屋契约（包括４３年龚益三、陈志星购买西街３７７号房屋的买契；１９４７年龚益三、陈志星对西街３７７号房屋的分析契；１９５２年３７７号房屋东边典契和１９６２年买断东边房屋的买契），以业主身份办理了迁建手续。

    １９６８年３月，蔡奕新未征得蔡敏卿同意，擅自将新路埕６号房屋及宅基地以人民币２５００元价款卖给柯碧莲。

    １９７６年，柯碧莲与陈庆法未经审批在宅基地上建一两层楼房，该楼房到８２年５月才补办申请手续（建房申请书上申请建房人为柯碧莲、产权人为陈庆法）。

    １９７７年蔡敏卿回国后，从林淑珍处打听到房屋被卖，即向鲤中公社（讼争屋所在地）有关同志提出异议，因当时蔡奕新出差到外省，其回国时间又短，故无法向法院投诉。

    １９７９年１１月，蔡敏卿向原泉州市（现鲤城区）法院起诉，要求讨回被盗卖的房屋。诉讼中，陈庆雄于１９８０年６月，又在剩余的宅基地上申请建盖了另一座双层楼房。后该案因涉外移送皋州中院作一审，中院于１９８４年１２月和１９８８年３月作了两次判决，都因程序问题和漏判被我院发回重审。１９８９年５月泉州中院再次判决：一、蔡经新与柯碧莲的房屋买卖关系无效，柯碧莲应在判决生效后的３个月内，将新路埕６号房屋内的北面４房１厅，一厨房，一埕地、一水井归还蔡敏卿，蔡敏卿应从北面通巷出入。陈庆雄、陈庆法在南面宅基上所建的房屋归其所有。二、蔡奕新应付给柯碧莲买屋款及维修房屋等费用３０００元。

     一审判决后，三方当事人均提起上诉。柯碧莲上诉称，其购买房屋时，蔡奕新告知其房契虽是陈志星名字，但陈志星已死，这房屋自然可由其作主卖掉，另外买新路埕６号房屋时，自己也曾查泉州织布厂基建用地底册，该底册记载西街３７７号房屋业主是蔡奕新。因此，其购买房屋是善意、有偿的，应认定买卖关系有效。蔡奕新上诉理由是：西街３７７号房屋虽然是陈志星买的，但当时陈志星未与蔡敏卿结婚，与母亲、弟妹一起生活，应是家庭共有财产。退一步说，即使是陈志星个人财产，其死后，蔡兜娘有继承权，我又可以继承母亲的份额，故我是该屋的共有人之一，有权出卖。蔡敏卿认为陈庆雄、陈庆法所盖的房屋系违章建筑，不受中国法律保护，应将宅基地上所建的两幢楼房拆除或折价归其所有，并由柯碧莲偿还蔡敏卿历年房租损失。

    我院审判委员会研究认为，造成房屋买卖无效的主要过错责任应由蔡奕新承担，但柯碧莲在购买房屋时没有弄清房屋的真正业主就向蔡奕新买房，在主观上亦有过错，应承担一定的法律责任，本案一审判决房屋买卖无效是妥当的。对于陈庆雄、陈庆法在宅基地上所盖的两幢楼房，研究中有不同看法：一种意见认为，买卖包括房屋和宅基地，现认定买卖无效应是房和地都无效，不能房屋买卖无效，而宅基地有效，这样没有真正保护原业主的合法权益，况且宅地上所盖的两楼房或是建房数年后补办建房手续，或是在诉讼期间施工建成的，泉州市政府有关部门８０年、８２年批地给陈庆雄等人，侵犯了原业主权利，是违宪的，故应将柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有。另一种意见则同意一审判决。理由是：１．１９７８年宪法没有规定城市土地国有原则，但泉州市革委会１９７９年有“城市土地归国家所有”的规定，该规定没有与宪法抵触，既然政府主管部门已批准陈庆雄、陈庆法盖房，其使用土地就是合法的。２，柯碧莲夫妇除了讼争屋外，只有一处２０多平方米的店屋，其一家人口较多，４个儿子均已成家住在讼争屋内，住房较紧张，柯碧莲一家扬言死也要死在讼争屋内。因此，如果判决宅地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有，柯碧莲一家将无处搬迁，而矛盾容易激化。３．对蔡敏卿而言，陈庆雄、陈庆法所盖房屋并不适用，折价归其所有后，也可能被拆掉重建，这样也不利发挥物的效益。故还是维持原审判决较妥。审委会比较倾向于第一种意见。