1988-12-29 最高人民法院关于买卖房屋的民事行为未完成买卖关系没有成立的批复

（１９８８年１２月２９日＜１９８８＞民他字第５５号）

福建省高级人民法院：
　　你院闽法民申字（１９８８）第１０号关于黄双与黄子銮房屋买卖申诉案的请示报告收悉。经研究认为，本案双方当事人约定以收取定金的方式和限期四个月作为成交房屋买卖的条件，但期限到来后，买方既未交付房价款，也未对讼争房屋实际进行管理、使用；卖方要求退还买方定金，只因买方不同意而未果。这些情况说明，买卖房屋的民事行为并未完成，双方当事人之间的房屋买卖关系也就没有成立。据此，建议你院依审判监督程序处理，并做好当事人的工作。处理时以判决形式结案为宜。
　　此复

附：　　　　　　　　　　　　福建省高级人民法院请示报告

最高人民法院：
　　我院复查的黄双与黄子銮等房屋买卖纠纷申诉案，经院审判委员会研究，有两种不同处理意见：（一）、同意合议庭意见，双方当事人房屋买卖无效，泉州市中院再审判决基本正确，驳回申诉。（二）、由于诉讼时标的物已不存在，法院不应受理，故应撤销原判，发回重审。由于我省人大常委会领导认为该案涉及港胞、侨胞的利益，又有一定影响，要求我院慎重处理，我院审判委员会的研究意见也不一致，故决定请示你院，请函示。
　　附：案情报告５份。
　　　　　　　关于黄双与黄子銮、黄永咐房屋买卖申诉案的案情报告
　　申诉人：黄双，女，７６岁，住香港九龙土瓜湾渐江街２７号宝德大厦１４／ＦＢ－９。
　　委托代理人：林超然（系黄双之女婿），晋江县人，５６岁，泉州市鲤城区鲤中街道办事处干部，住泉州市鲤城区红梅新村２８号楼３０１房。
　　双方当事人：黄子銮，男，８７岁，泉州市人，住泉州市镇抚巷５８号。
　　双方当事人：黄水咐，男，７２岁，泉州市人，退休教师，住泉州市鲤城区镇抚巷４９号。
　　案由：房屋买卖

一、案情介绍
　　申请人黄双之女杜雪玉（即林超然之妻），１９７１年间以黄双的名义与黄永咐、黄子銮、黄子衔协商买房，该房屋位于泉州市民主街后巷３号，为小三间张房屋，双方商定的房价为２１００元整。１９７２年元月２日，杜雪玉付给黄永咐、黄子銮、黄子衔定金４００元，同时黄水咐等３人出一“收定金字据”交杜雪玉，该字据内容如下：“立收定金字人黄子衔、黄子銮、黄永咐３人有承先祖遗下产业一座，坐落本市民主街后巷门牌３号小三间张厝壹幢（内有６间，后厨房１间、另房间巷１条，旷地１块），厝有破损，今三柱共同协商同意出让与黄阿双同志，面议价款人民币２１００元，即日先收来定金人民币４００元，限期４个月将厝搬空，行字找清，该业送交买方收管为业，特立收定金字壹纸为凭。立出卖收定金字人黄子衔、黄子銮、黄永咐，见证人李志坚。”同年元月３１日，黄永咐个人向杜雪玉借款２００元，立有借据。
　　由于当时该房屋尚出租他人，租户在约定４个月内不肯搬迁，双方便未再“行字找清”。诉讼后，黄永咐、黄子銮称：在此期间他们得知政府规定私房不得买卖，便要求将收取的定金退还，不再卖房，但杜雪玉不同意。杜雪玉对此则称：当时一再催促对方尽快采取措施以履行约定。杜在１９７４年１２月５日街道调解时承认黄子銮一方要求退还定金二次，其中一次是１９７２年底（详见原泉州市法院＜７９＞泉法民字０９９号卷宗Ｐ９５），黄双在１９７８年８月３日不服原泉州法院（７７）泉法民字第０１９号裁定的上诉状中，亦承认黄子銮于１９７３年间曾出面与她们商量退定金之事，只是她未予答应。
　　１９７３年，黄永咐等一方在未告知黄双的情况下，又欲将该房屋卖给许谋德。许原是晋江地委组织部干部，他称有办法让租户迁走，故黄永咐等人便与其商定同样以２１００元价卖给许，由许翻建。但黄、许双方既未立约亦未付款。１９７４年１０月，黄永咐、黄子銮、许谋德雇工将该房屋的中厅及后厅拆掉，欲逼走租户，当晚租户也将他们租住的西边房全都拆掉并连夜运走木料。此后，由于杜雪玉、林超然出来干预，许便再未介入。以上这些情况系许谋德后来在学习班中交待及来拆房屋的工头邱开寅出具的证明所反映。许谋德在交待材料中还说：黄永咐、黄子銮在与其商量买卖房屋之前还曾与一公安局干部商量卖房事宜，也因租户不肯迁走未商妥。对上述这些情节，黄永咐，黄子銮从未承认过，他们的说法是：在与杜雪玉商定的４个月期限满后，由于租户不肯搬迁，许谋德有帮助他们以房屋危险破漏为名拆掉，以便让黄子銮之女黄自然建房。他们只拆掉厅堂，出租的房屋是被租户拆掉，木料亦被租户运走，他们从未把房屋卖给许谋德。
　　房屋被拆掉后杜雪玉、林超然以买主身份出面干预，并在该宅地上挖基，双方发生纠纷，街道便进行调解，要求他们在未作处理前，双方均不得动工基建。拖至１９７６年，杜雪玉、林超然又开始动工基建（据杜、林自称，至７６年１１月１１日止，已砌起房墙至一层窗台处，内有一个人），后被黄子銮一方雇人撬倒。对此，黄子銮、黄永咐始终未承认是他们干的事，但我们在复查该案中调查了黄子銮之女黄自然，她承认是他们雇人去干的。
　　由于街道无法调解当事人双方的纠纷，１９７６年底，杜雪玉、林超然以黄双名义向法院起诉。原泉州市法院以杜雪玉为原告，黄子銮、黄永咐为被告，于１９７８年７月２８日以（７７）泉法民字第０１９号裁定书认为“黄子銮一方非法将房屋出卖给黄双和许谋德。造成一业卖二主，并与许谋德合谋强行拆房迫走租户是极其错误的，原被告私自买卖房屋，违章建筑也是错误的”，根据泉州市革委会１９６８年１２月２３日“关于加强城市房地产管理工作”和１９７２年１月２０日“关于加强城市建设管理的通告规定”裁定：“一、被告与原告及许谋德私自买卖房屋是非法的，本院不予承认；二、被告应退还给原告买卖房屋定金四百元及黄永咐向原告借去的二百元也应退还。”杜雪玉不服裁定，以黄双名义提出上诉，原晋江中院认为：“原审简单裁定买卖无效，未追究黄子銮等一方一业卖二主的欺骗行为显属不妥，对黄双的合法权益保护不够，且用裁定不当，”以一审法院“采用裁定不合该文书用途”为由“发回重审。”一审法院重审时更换黄双为原告，经重审认为：“黄子銮等将讼争屋卖给黄双收取了定金，并立了买卖合约，双方买卖关系已成立，应予维护。黄子銮等在合约期限届满无法交付房屋时，又擅自将房屋转卖黄自然、许谋德，强行拆掉屋盖逼走租户欲行起盖等行为是错误的，应予批评教育，被诉掉房屋建筑材料造成的损失黄子銮一方应适当予以赔偿。”据此重审判决：“（１）双方的买卖关系有效，但应向有关部门补办手续，（２）黄子銮等一方应赔偿黄双的损失５００元。一审判决后黄子銮等一方上诉，原晋江中院维持原判。判决后，黄双即根据二审判决，向一审法院交付了尚需付的１０００元买房款（已扣除黄子銮应赔的５００元，该款现仍在一审法院。）然后向房管局领取了产权证。黄子銮等一方以仅收取黄双的４００元定金，且未定买卖合约，买卖关系未成立为由提出申诉。中院终审判决后，黄双由于欲建房屋，与四邻因房墙权界属有争议，中院便直接受理并进行调解，尔后以与前一判决同一案号制作调解书。
　　中院在复查黄子銮等人申诉中，先后三次就双方买卖关系是否有效请示我院，对此，我们均答复该房屋买卖无效，据此泉州中院再审判决：１．撤销原一、二审判决，２．双方房屋买卖无效，黄子銮一方应退还黄双定金及利息９５６元８角，黄永咐向杜雪玉借款２００元亦应退还杜雪玉。再审判决后，黄双向本院提出申诉，其主要申诉理由：１．收取定金时所立合约就是买卖合约，２．他们实际管理使用了房屋，又没有其他违法行为，政府发给了产权证，３．再审如此判决，给其造成巨大损失，据黄双代理人林超然报来损失数字为１２０１５０．７５元。

二、需说明的问题：（略）

三、对该案的复查意见：
　　１．该案双方当事人争议的焦点是房屋买卖是否有效的问题，其他的争议均是由此而产生的。根据该案双方当事人在进行房屋买卖过程中所为来看，不能确认他们之间的买卖已成交，房屋买卖关系已成立。主要是因以下３点：双方当事人１９７２年元月所立的收取定金字据从其内容，形式来看，不能认为就是买卖房屋的合同；黄双仅是交付４００元的定金，既未交付大部分的买房款，也未实际对房屋行使权利，而且在过了当事人约定期限后，黄子銮等一方曾提出退还定金，只是因黄双一方不肯而没有结果；在该纠纷发生前，双方当事人本要买卖的这一标的物－－房屋就被业主方拆掉，买卖的标的物已不复存在。继续进行房屋买卖不仅已没有实际意义，而且也没有可能了。总之，由于双方当事人之间的买卖行为并没有完成，虽然双方确有进行买卖房屋的意向，但是房屋买卖是要式法律行为，既使根据最高法院《关于执行民事政策若干意见》第５６条规定，对买卖手续不完善的，买卖双方也必须在立有契约、买方已交付房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为的情况才能认为买卖关系有效。所以再审判决买卖无效是对的。
　　双方当事人在这一纠纷中均有过错。黄子銮等人在与黄双商定买卖房屋并收取定金后，翻悔不卖，且在未告知黄双的情况下又与他人协商卖房事宜是不对的。黄双一方在买卖行为未完成，买卖关系未成立，对方要求退还定金不再进行买卖，且标的物已灭失的情况下，强行在对方的宅地上违章建房，也是错误的，因此，黄子銮等人应当如数退还定金及历年利息，但是否应双倍返还定金没有把握。黄双要求黄子銮一方赔偿被他们撬倒的房墙，阻止建房所造成建筑材料毁坏、流失的损失，以及当时买卖讼争屋与现在如果再买同样面积、质量房屋差价等损失，黄子銮一方也应予以赔偿。但问题在于黄双建房一是侵权，二是违章建筑，因此而造成的损失是否有权要求对方赔偿？另外，把过去的房屋价格与现在的价格来比较，将这之间的差价作为损失要求赔偿是否妥当？毕竟当时买卖未成立。

四、合议意见
　　双方当事人买卖行为未完成，买卖关系不成立，再审判决双方买卖无效是正确的，申诉人要求赔偿的理由不成立，不予采纳。驳回申诉，维持中院再审判决。