1990-10-29 最高人民法院《关于苏水香诉丁学淼房屋买卖纠纷案的复函》

             （１９９０年１０月２９日 （９０）民他字第３３号）

福建省高级人民法院：

     你院闽法告民申字〔１９８９〕０２５号《苏水香诉丁学淼房屋买卖纠纷申诉案件的请示报告》及附卷宗收悉。经研究，我们基本同意你院审判委员会的意见，即认定丁学梅与丁学淼已分家析产没有充分的事实根据，讼争房屋应属丁家兄弟共有财产。鉴于丁学淼未经共有人同意擅自出卖共有房产和买方不知情等情况，１９７９年一审调解时双方就买卖关系部分有效达成的协议并无不当。该调解在程序上是有不妥之处，但根据该案的具体情况和当时的法律政策，以维持原调解处理为宜。请认真做好申诉人的息诉工作，并将有关情况及处理结果通报省检察院，争取他们的支持。以上意见供参考。

附：

福建省高级人民法院《关于苏水香诉丁学淼房屋买卖纠纷申诉案件的请示报告》

（闽法告民申字〔１９８９〕０２５号）

最高人民法院：

     我院立案复查的苏水香与丁学淼房屋买卖纠纷申诉案，因我们与省检察院对该案认识尚不一致，且在适用法律政策上没有把握，现请示如下：

（一）案件的基本事实和原审情况：

申诉人（原审原告）：苏水香，女，３６岁，汉族，古田县人，职工，住泰宁县水电局宿舍。

被申诉人（原审被告）：丁学淼，又名丁汉仪，男，５８岁，汉族，古田县人，退休干部，住古田县跃进路东５弄１０号。

原审第三人：丁学梅，又名丁玉如，男，８０岁，汉族，古田县人，住古田县新城镇和平路１弄３０号。

     讼争屋座落古田县新城镇胜利街和平路１弄３１号，为砖木结构的３间平房。

     丁学淼与丁学梅系同胞兄弟，其父丁麻九（又名丁云青，１９５９年死亡）解放前在古田县旧城租赁一间店屋开京果店，购买一座平房居住，又在平房后面建一座四扇楼房和一座酒库。土改时，丁麻九被评为地主，其居住的楼房右边一半和平房右边一半被人民政府没收。１９５１年丁麻九将租来的店铺交给长子丁学梅经营，酒库交次子丁学淼经营管理，房屋没有分割，并说明父亲丁麻九由丁学梅赡养，继母李月英由丁学淼赡养。１９５２年，古田县发洪水，平房倒塌，丁家利用该房部分旧料在原平房左边地基上重建二层木瓦结构的楼房共４间，建房后曾租给郑新建做客店，房租由丁麻九的妻子李月英收取。丁学森于１９５２年至１９５４年外出读书，酒库由丁麻九代为经营。１９５８年，古田县建水库旧城为库区，人民政府将丁麻九的两座楼房、一座酒库丈量、登记、评级，其中新棱房四间计６６．７６平方米，评等级为三中，３旧楼房６间计６８．３８平方米，评等级为“二下”；另有厅３０．７１平方米，酒库１２０．１９平方米，总共面积为２８６．０４平方米。该房全部以丁麻九的户头入册。移至新城后，分配给胜利街和平路一弄４６号平房六间，产权人仍为丁麻九。每间面积为１０．５平方米，每间估价２５２元，共计１５１２元。１９６２年县移民办按“六二”方案将旧城２８６．０４平方米的房屋估价５２８２．２０元。经结算，应再补３７４２．２０元，扣除集体维修房屋费５６７元，余款３２０３，２０元，于１９８２年发还给产权人丁麻九。该款经丁学梅与丁学淼商量后，丁学梅、丁学淼各分得１３０１，６０元，丁学梅的儿子丁寿长因有照料李月英，也分得６００元。。

    移至新城房屋后，丁麻九夫妇居住讼争的３间里，丁学梅一家另立户口居住另外３间，丁学淼居住其岳母家。移民后第２年（１９５９年），丁麻九去世，讼争屋３间由李月英居住，丁学淼女儿从乡下来时，也住这里。李月英每月由丁学淼付给生活费自行生活。１９７２年９月，李月英故去，丁学梅（当时在服刑）的妻子和丁学淼将继母遗下的衣物、用品作了处分。讼争屋则先由丁学淼锁着。２个月后出租给苏水香与黄瑞瓜母女居住，租金由丁学淼收取。１９７４年２月，丁学淼将这３间房屋出卖给苏水香，苏水香与丁学淼订立了《让售房间约字》，由丁学淼的女婿周万回作中人，李松年代笔。约字内容：“我承祖业有平房陆间，址胜利街和平路１弄２３号，我兄弟２人各３间，靠新丰方向一边的３间是我的，因我与兄丁玉如长期不睦，际此情况，我或我的后代与他们同居，看来有许多不便之处，故将此３间房间（２间住房１间厨房）卖给本街苏水香永远为业，得价为６００元，该款由我亲收，另行再买。”苏水香当场付３００元，其余款以戒指、项链、手表、衣物等作抵押，一年内付清了款。并收回抵押物。黄瑞瓜自承租该房起，均在这３间房屋居住。据丁学梅和丁学淼称，丁学梅得知卖房后就向丁学淼提出异议。１９７４年１０月１日，两兄弟在妹夫林秀祯等人主持下，订立了“立分房屋合同字”，合同内容：梅（丁学梅）在生父厝屋前面盖了店屋一座，楼上楼下共计４间，以为梅经业生活，后来为了建设水库迁城，就将梅的店屋测量面积平方米合并于梅的先父丁麻九户内……但４、５、６号３间，归还梅的店屋额下，是梅居住，更有１、２、３号３间是先父、继母居住……先父所遗的１、２、３号３间房产，是梅兄弟共有……将３号１间给予梅，２号１间给与淼，更剩１号１间，以留梅兄弟公共。１９７５年２月，因黄瑞瓜不让丁学梅从她厨房通行，双方产生纠纷。从此丁学梅开始向黄瑞瓜讨房，黄不还房。经居委会与镇革委会多次调解未成。１９７５年３月１２日，城关镇革委会将此案报请县法院处理。古田县法院进行了多次案外调解未成。１９７８年４月２３日又召集丁学淼和丁寿长进行调解，双方达成了（７８）古法民字第３９号调解协议：（１）丁学淼同意退出一间半房屋还其兄丁学梅，（２）丁学淼多卖给黄瑞瓜的一间半房屋，丁学淼愿意向买主黄瑞瓜赎回归还丁学梅。调解没通知苏水香和黄瑞瓜参加。调解后不久，黄瑞瓜和丁寿长又发生冲突，丁寿长打了黄瑞瓜，黄瑞瓜带人砸了丁寿长家。１９７８年１１月，县法院和镇公安派出所、居委会到黄瑞瓜家强制执行（７８）古法民字第３９号调解协议。黄瑞瓜不在家，县法院封了黄瑞瓜的厨房。１９７９年元月份，黄瑞瓜从外地回来，县法院又和镇公安派出所、居委会到黄瑞瓜家将其厨房门锁砸开，将东西强行搬出，从此该房归还给丁学梅。执行后，县法院还用宣传车到１３个公社宣传FGM家属黄瑞瓜强买房屋。１９７９年２月３日，县法院通知在太宁县工作的苏水香回到古田县，县法院分别对苏水香、丁学淼、丁学梅进行谈话，做了笔录，并叫３人分别写保证书。苏水香的丈夫林家彬写了一张保证书，内容是：“原有丁学淼卖我３间房屋，由于丁学淼兄弟相争，经丁学淼与我商量，我同意退出１间，丁学淼同意２间房屋继续卖我，我也同意继续买此２间，并要求法院办个永久手续，以后永不后悔。”由苏水香在保证书上印上指模。县法院根据丁学梅、丁学淼、苏水香３方意志的表示制作了（７９）古法字第００５号调解书，但３方均未在协议上签字。该调解书内容：“丁学淼愿将应得的２间房屋同意继续卖给苏水香。”后县法院于２月７日将调解书寄给太宁县池潭电站安装队苏水香收，同时丁学森也将２００元款寄到太宁县池潭电站。款及调解书均由苏水香的丈夫林家彬收下：林家彬在送达证上签了字，后苏水香将２００元款寄给了宁德中院（确切寄款日期已无法查证），并向宁德中院提出申诉。中院于１９８２年１１月将款及申诉信转给县法院。并将此情况书面通知苏水香。这之后苏水香不断向省、地、县法院及中央、省委、省政府、报社等部门申诉，黄瑞瓜不断上访。１９８７年，县法院重新立案审理，于１９８７年４月１日以（８７）古法民字第１０号民事判决书判决：一、座落胜利街和平路１弄３０号至３１号平房６间，３间房屋属于丁学梅个人所有，另３间属丁学梅与丁学淼共有；二、丁学淼应继承的一间半除一间卖给苏水香外，另外半间应优先卖给丁学梅；三、丁学梅应退还苏水香原卖房款２００元。判决后，苏水香不服，上诉于宁德地区中级人民法院。宁德中院认为。原审人民法院未按审判监督程序，对已发生法律效力的调解书未作认定，以一审程序进行审理，违反法定程序。于１９８７年９月２３日以〔１９８７〕宁法民裁字第１０６号裁决：撤销古田县人民法院〔１９８７〕古法民字第１０号判决，发回古田县人民法院重审。古田县人民法院于１９８８年５月１７日以（８８）古法民字第０１４号判决书进行判决：驳回申诉，维持（７９）古法民字第００５号调解书。苏水香不服，又上诉于宁德中院、中院认为：讼争３间房屋原系丁学梅和丁学淼共同继承的共有财产，丁学淼在房屋产权有争议的情况下未经共有人丁学梅同意擅自出卖共有房屋是错误的，其买卖关系无故。１９７９年当事人经法院调解自愿达成的协议不违反法律政策，且已实际履行，应予维护；上诉人所提讼争房屋属丁学淼所有及１９７９年法院调解系强迫不实。于１９８８年９月２０日以〔１９８８〕宁地法民上字第１１７号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。判决后苏水香又提出申诉。其申诉理由：１．旧城１０６号、１０８号房屋产权均属丁麻九所有，丁学梅没在旧城单独盖房子。２．新城６间房子，丁学梅、丁学淼兄弟已各分３间。３．１９７９年调解不合法，是强迫调解，是先强制执行后调解。４．调解之前已执行，不存在自愿履行的问题。经我院查阅原审案卷及调查认为：讼争屋系丁学梅与丁学淼共有财产：１９７９年２月３日调解协议是苏水香自愿办的手续，并已送达和履行，据此于１９８９年９月７日以闽法告民申字〔１９８９〕第００５号通知驳回了苏水香的无理申诉。苏水香仍不服，黄瑞瓜继续到省检察院等部门申诉。

（二）省检察院对该案的看法

     省检察院接到苏水香与黄瑞瓜的申诉后，向我院借阅了全部卷宗，并于１９８９年１１月２９日和１９９０年５月３日两次发函给我院，建议对该案提起再审。省检察院在函中提出：

一、１９７８年丁寿长诉丁学淼“盗卖”房屋一案的调解，丁寿长不是合法的当事人，该调解协议不合法：接着执行完毕后，原审法院对苏水香与丁学淼房屋纠纷再作“背靠背”调解，先执行后调解，调解书未直接送达苏水香本人，该调解无效。同时原审法院把申诉案件作为起诉受理并按一审程序审理，违反了诉讼程序。

二、新城安置的六间平房应认定为丁麻九遗产，而丁学梅以在旧城自建有房屋为借口，要独占６间中的３间，另３间才是祖上遗产的论断是违背客观事实的，一审、二审均在这个指导思想下审理本案，从而导致了认定事实上的错误和处理上的不公。

三、丁学梅与丁学森事实上已分家析产，主要依据有：

１．丁家兄弟早在１９５１年丁麻九健在时已分家，学梅分得京果店，学淼分得酒库，丁麻九夫妇分别由兄弟２人赡养，丁学梅与丁学淼也分开居住。

２．移居新城所分配的６间平房丁家兄弟各分３间。

３．继母死后丁家兄弟将继母遗下的衣物等又作了一次分割。

４．１９７２年初，丁学森将属自己份额的３间房屋出租给黄瑞瓜居住，１９７４年２月又将该屋卖给苏水香，并在卖契中写明“祖业有６间平房，我兄弟２人各３间，靠新丰方向一边的３间是我的，因我与兄丁学梅长期不和，我们后代与他同居有许多不便，故将３间房屋卖给苏水香永远为业。”

５．专门对古田县城关镇胜利街居委会搞了一个民间分家析产专项调查，有“父母指定型”和“阄书”型两种，丁家属“父母指定型”。

６．移民房屋补偿费底册也是按兄弟２人平均领取。

（三）我院审委会讨论情况

    我院审委会接到省检察院的两次函后，干１９９０年３月７日和７月１０日两次对该案进行了认真讨论，一致认为１９７９年（７９）古法字第００５号调解书应予维持，理由是：

　　一、１９７９年调解协议虽然在程序上存在着问题，但该调解是在《民事诉讼法》公布之前进行的，双方当事人分别写了保证书，调解书是根据保证书内容形成的，说明该调解书是双方一致意思的表示，而且送达时苏水香当时并没提出异议，事隔２年之后才申诉，不能说她当时不同意调解，从法律上说该调解书亦已生效。此外，该调解在内容上是部分买卖有效，也符合１９７９年最高人民法院《关于贯彻执行民事法律政策的意见》的精神。

　二、新城安置的六间平房均是丁麻九夫妇的遗产，有移民底册和产权证为证，丁麻九夫妇死后，这６间平房自应由丁家兄弟俩共同继承，为丁家兄弟共同财产。

　三、省检察院在认定新城六间平房为丁麻九遗产的同时，又提出了用以证明丁家兄弟事实上已析产的六条显然是自相矛盾的。其事实应为：

１．丁麻九１９５１年曾将京果店（店房系租赁的）交丁学梅经营，酒库交给丁学淼管理，至于两座住房则没有分。由于丁学淼大部时间在外读书，酒库由丁麻九代管，直到１９５８年移民，房产底册上旧城全部房产的业主仍为丁麻九。

２．新城六间房屋产权证业主至讼争屋出卖时仍为丁麻九，将丁家兄弟各居住使用３间作为已析产依据是不充分的。

３．不能以丁家兄弟对继母所遗衣物等分割，从而推断房屋已经析产。

４．丁学淼在卖房字约中称“祖业有平房六间，我兄弟２人各３间，靠新丰方向一边的３间是我的”仅是学淼单方表示，并未得到学梅认可。事实上，在卖房不久学梅就提出了异议。

５．民间析产不一定都有阄书，但不能因为该案没有阄书就推定为系“父母指定型”析产，况且既然是遗产怎么又出现“父母指定”？

６．旧城房屋补贴费是丁学梅儿子丁寿长因有照顾祖母李月英先分６００元，后学梅、学淼各分得１３０１．６０元。如果说是兄弟二人平分，丁学梅应分数额为１６０１．６０元，丁寿长替丁学淼照顾了李月英，应从学淼名下扣除６００元，但事实不是这样。此外，省检在院“建议”中引用《民法通则》第５８条第３、４项关于欺诈、胁迫、恶意串通，第５９条关于重大误解、显失公平等均与本案事实难以联系。

     综上所述，审判委员会认为：（一）新城六间房屋属丁麻九夫妇遗产，应由丁家兄弟共同继承，在未析产前应为双方共同共有财产。（二）丁学淼未经共有人同意私自出卖共有财产，应认定买卖关系无效。考虑到买方不知情，原审按部分有效处理，符合１９７９年最高人民法院《关于贯彻执行民事法律政策的意见》之规定。因此，１９７９年（７９）古法字第００５号调解书应予维持。

当否，请批示。