楼市腐败让调控大打折扣 官商合谋击穿制度缺陷

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近期，江苏省纪检系统举办了一个反腐教育展，其中负责城建的官员频频落马引人注目。近年来，苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等相继被查处，其贪腐行为均与房地产有直接关联。

房价畸高畸涨的民情、国忧，抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利，难怪国家房地产调控频出重手。围绕楼市的腐败警讯，彰显房地产宏观调控仍任重而道远。

灰色成本：购房者不该承受之重

“常州市原副市长张东林案很典型，其主因是被房产商控制，不能自拔。”江苏省纪检部门一位干部介绍说。近几年张东林在审批房地产开发项目等过程中，被查出索取和收受１７名房产商贿赂２７０余万元，涉及具体楼盘近３０个，有的房产商每开发一个楼盘都要行贿。

为收买张东林，某开发商费尽心机地开了一家酒店，专门应承他的个人宴请，几乎不对外营业。

为让张东林与情人“浪漫”幽会，开发商送给他的两个情妇价值５４.６万元和２５.８万元的住宅各一套，装修奢华，并配有高档家电。某开发商还送给他的儿子３８万元购房款，张东林得知后，只若无其事地说了声“我知道了”。

开发商为何如此仰赖一个负责城建的官员？因为“谁和张东林的关系铁，谁就会成为主流房地产企业”。受贿后的张东林为开发商提供的服务“细致入微”：确保审批项目顺利过关，减免土地出让金，为国有房地产企业核减亏损，为开发商协调各种关系，以审批代替土地招投标等等，权力所及，无所不包。

南京市政府原副秘书长魏竹琴案情与张东林相似。据纪检部门证实，魏在用地协调、规划审批、规费减免、项目立项及承接上，为开发商谋利，收受钱财。其随身携带的他人赠送的各种消费卡就达数十张。

城建官员腐败，还有一个突出特点，即“老子管城建，亲属搞开发”。据苏州市纪委证实，２００４年８月被江苏省纪委立案调查的苏州市原副市长姜人杰，利用分管城建的职务之便，不仅大肆受贿，而且伙同其子在变更土地用途过程中，非法敛财，数额特别巨大。

２００４年初，江苏省纪委根据群众来信查明，姜人杰指使苏州某国企老板挪用巨款，充当其子开办私人公司的注册资金。苏州一位干部说，姜人杰曾利用职权，将苏州一块工业用地变更为房地产用地，并将这块地交给其子的公司拍卖。据透露，姜人杰的儿子开办公司时，从某大学工商系毕业才一年。

南京一位大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低１５％左右！”

房地产项目的“灰色成本”如何入账？这位开发商透露，虚支招待费、管理费能消化一小部分，再就是摊到建筑安装上，因这一环节税费低。当然，最后都要转嫁给购房者。以常州张东林受贿的２７０多万元为例，如果要摊到１０００套房子上，每户要承担２７００元；如果是５００套房子，每户要承担５４００元。

利益共生：官商合谋击穿制度缺陷

南京大学教授葛扬说，我国对房地产行业宏观调控至今已有两年多，但房价在一些地区依旧快速上涨，住房结构调整在多数城市效果有限。一个重要原因是房地产腐败现象太多，而腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。

开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好２０多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主流部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。

江苏一位开发商坦言：“部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，当官的就会拖，楼盘开发是资金密集型的，哪个环节都拖不起啊。”

苏州大学一位教授说：“像工业用地转为商业用地，价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中，但实际决定权在分管副市长和副秘书长手中。其中的制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关、负责城建的官员权力寻租的环节。”

“近两年房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释，在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节，虽然在２００３年实行了招拍挂制度，但‘围标’‘陪标’现象并不少见，这说明土地在拍卖前已内定了买家。”一位开发商忧虑地说。

中国城郊经济理事会理事长包永江分析说，在开发商和城建官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。开发商一方面是城建官员的“政绩推动者”，同时又很容易把城建官员拉下马，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”。从经济层面上分析，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。

２００６年２月，国务院首次界定的商业贿赂重灾区中，与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让，首当其冲。事实证明，在这两个环节中，一些城建官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式，急需重点查处。

楼市腐败：房价调控政策大打折扣

一系列城建高官腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；另一方面，一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果将大打折扣。

长三角地区一位市领导坦言：“时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中，有７５％归地方所有。在我们市，土地出让金的３０％直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，当地土地拍卖价也越高。”

他说，一个重要例证是，“到目前为止，还没有听说过有哪个城市的房产局长公开表示要让房价降下来，否则局长的位子恐怕也不稳了”。

房地产市场的矛盾，反映了调控与反调控的博弈。清华大学社会学系教授孙立平说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。

检视两年来的楼市调控过程，一些专家回顾说，在新政启动前，听到风声的一些地方领导就坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方领导暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。

有关专家说，作为官商合谋的副产品之一，楼市“灰色成本”也许并非房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”。

目前高房价、住房难，已成为广大市民的沉重负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。有关专家说，目前的楼市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，控制住房供应结构。下一步的楼市调控，应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都“阳光运行”。

有关专家还建议，在明年的房价调控政策中，应考虑明确设置楼市反腐败议题。近两年来，因房价调控掺入了行政性手段，一直饱受一些开发商诟病。但城建官员腐败高发显示，用行政和法律手段反击房地产腐败也许最有效。因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成，楼市调控的效力就很容易被消解。（该文时间：2006-12-27）