五十年代国家经租房问题的思考（参加民盟中央第六届民生论坛论文）

 五十年代国家经租房问题的思考（参加民盟中央第六届民生论坛论文）          

   （民盟山西省直机关联合总支部课题组）二〇一五年十月
目录一。经租房不是公房，是国家代为管理并代为出租的私人房产二．正确认识、积极化解“经租房”这一历史遗留问题的政治意义1.“对私有房产的改造”是超越社会主义初级阶段的典型错误2.化解“经租房问题”的几个典型案例3.这些成功案例给我们带来的思考三．经租房返还具有正当性和合法性1.经租房维持现状产生严重弊端2.所有权不明限制了房屋交易3.旧城改造加速经租房问题矛盾激化4.经租房的存在与现状社会发展潮流相饽5.经租房返还具有充分正当性6.经租房是对城市居民私有住房的非制度化剥夺7.返还产权人经租房是实现社会公平正义维护宪法之权威的要求四．经租房返还具有充分合法性五．经租房所有权国有化效力的争议1.建国初期实行私房改造时，经租房的所有权并非转移2.经租房权属来源3.建设部的部门规章不能产生将私有财产国有化的效力4.国家强制租赁未能改变房屋所有权5.经租房主丧失所有权缺乏法律依据6.落实《物权法》必须将经租房返还六．经租房返还的现实和法律障碍1.房管部门自身利益难以剥离2.经租房政策上存在分歧，缺乏有效的救济手段3.经租房所有权归属的实体法规则4.代管房的经租房应直接返还5.经租房已灭失给予合理补偿七．经租房所有权纠纷解决的程序规则1.设立临时机构集中处理经租房问题2.以民事诉讼作为行政手段的补充   依据宪法尽快解决1958年被国家无偿收归国有的“经租房”，是维护国家宪法和物权法的权威，尊重国家公信力，维护社会稳定，凝聚人民群众的大事经租房是产生于1958年的我国对于城市居民私有出租房屋的国家统一经营租赁，这种国家统一经租的行为虽然具有民事契约行为的外表，但实际上是掺杂了太多的国家公权力的强制性而最终成为一种无效的民事契约行为。特别是在当代中国，城市房地产投资已经成为拉动经济增长的重要支撑点，强调对于公民合法私有财产特别是大宗不动产得到保护则更加具有现实意义。经租房政策原来就没有收到预期的效果，到现在就更加没有继续存在的必要，理应厘清经租房的所有权归属，将房产退还给所有权人使用支配。尤其是当今党中央明确提出要“依宪治国”的大政方针，也就是说一切违背宪法的法律、法规和政策都是无效的。这既是社会法治进步的需要，也是维护社会稳定和公平正义的必然要求。对国家经租房所有权的妥善处理，以彰显我们国家对于私有财产保护的力度与决心，增强人民对于私有财产的安全感，从而更进一步促进社会经济的发展。从这个角度上来看，对于经租房所有权纠纷问题的研究与解决，则具有更加重大的现实意义。一．经租房不是公房，是国家代为管理并代为出租的私人房产     经租房(又称”私改遗留产”是”国家经租房”的简称)是指中国城市中的一些私有房产。这些房产于1958年前后由政府房管部门统一代为经营出租，于是就称这类房产为经租房。按当时的做法，把城市里的私有房产分为自住房和出租房，出租房在15间以上的，即由政府代为经租。由政府房管部门负责经租房的经营，如管理、收租、修缮等，并把租金的20%到40%发（又称定息）还给经租房的业主。然而这种房管部门给产权人支付的定息仅仅延续到1966年。文革开始后，就不再给产权人一文的定息。重要的是产权人从来没有与任何部门办理过这些房屋产权的转移出让手续，所以无论从法律上或情理上他们依然是其被经租房产的产权人。
   “经租房”最早是作为一项政策的书面形式出现在1956年,当时的中G中央书记处第二办公室于当年的5月18日制订了一份叫《关于目前私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下称《意见》的文件.《意见》中提出一些在当时可能被中央某些部门认为合理，但在今日看来则近乎荒谬的思想,即对城市私有房产在公、私房比重中过大的问题表现出相当的忧虑.诸如当时最高如苏州的私产比例占了86%,上海为66%,北京则为53.85%.《意见》认为,私房比例过重带来目前房屋租金比较混乱,欠租情况比较普遍,租赁关系中还存在种种的中间剥削”.《意见》以上海为例,说上海仅二房东就有六千户。《意见》最终得出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐的结论.鉴此,决定：对私人房产改造的形式：由国家经租,即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护,并根据不同对象,给房主支付“合理”的部分租金。如北京1958年6月4日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：15个自然间或总面积达250平米者一律纳入这次“社会主义改造”之列,其余各地相关规定大同小异。经租房虽然也称之为社会主义改造，其实与其他行业的社会主义改造是有所不同的。资本主义工商业的社会主义改造在1956年已经基本完成，而私有房屋的经租则是在1958年。经租房为什么没有一块放在社会主义改造的高潮中一并完成呢，不只是个时间问题，而是政策、做法上要有所不同。因为私有房屋属于生活资料而非生产资料，1954年制定的国家首部宪法就明确规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”的法律规定。 而1956年中G中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中提出“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋产权人用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变产权人房产的所有制”的意见。在1958年对私有出租房屋进行改造的时候，是采用“经租”的做法，而不是采用“公私合营”的做法。这个文件里边虽有“逐步改变所有制”的说法，直至文革结束前从未有国家或任何部门并未宣布产权人被经租的私有房屋变为“归国家所有”，也没有给经租的产权人办理相应的产权变更手续。更没有办理任何的法律手续。以后国家颁布的1975、1978、1982三部国家宪法也都明确规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”和“公民的合法的私有财产不受侵犯”。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿的法律规定。  2007年10月1日起施行的“中华人民共和国物权法”第四条也明确规定：“ 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。“第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件
    2014年12月3日在首个国家宪法日到来之际，中G中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平作出重要指示。他强调：宪法是国家的根本法，是治国安邦的总章程，是党和人民意志的集中体现，具有最高的法律地位、法律权威、法律效力。我国宪法是符合国情、符合实际、符合时代发展要求的好宪法，是我们国家和人民经受住各种困难和风险考验、始终沿着中国特色社会主义道路前进的根本法制保证。坚持依法治国首先要坚持依宪治国，坚持依法执政首先要坚持依宪执政。中G中央政治局常委、全国人大常委会委员长张德江在出席上述座谈会时讲话强调，习近平总书记的重要指示，深刻阐述了宪法的重要地位，明确指出了宪法的重要作用。张德江讲话着重强调：深入开展宪法宣传教育，大力弘扬宪法精神，目的是为了牢固树立宪法法律权威，推动全面贯彻实施宪法。一要坚持党的事业、人民利益、宪法法律至上，切实增强公职人员宪法观念；二要完善以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系，通过完备的法律法规推动宪法实施、加强宪法实施；三要健全宪法实施和监督制度，切实保证宪法法律有效实施；四要坚持党的领导，更加注重改进党的领导方式和执政方式。    2014年11月1日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过设立“国家宪法日为12月4日”。二．正确认识、积极化解“经租房”这一历史遗留问题的政治意义1.“对私有房产的改造”是超越社会主义初级阶段的典型错误    多年来，不少地方政府及建设部门（建设部、建委、房管局）与“经租房”的维权群体之间，一直围绕着“对私有房产的改造”是否属于社会主义三大改造的组成部分而争论不休。地方政府及房管部门仍认为，“对私有房产的改造”是属于社会主义三大改造的一个组成部分，这一改造成果是不可改变，不能动摇的。而“经租房”产权人维权群体则认为：公民的合法房产是生活资料，是受国家四部宪法保护的个人合法的生活资料，不能列为改造对象。   “对私有房产的改造”这一重大历史事件，无论党史、国史至今均无文字表述，党的十一届三中全会以后，党和国家拨乱反正，各种历史遗留问题得到逐步解决。但是，中央始终没有就“经租房”的问题给予正式的评价，这也是造成目前很多地方政府在经租房问题上认识混乱的主要原因。房屋管理部门拿不出在宪法与法律上的依据，抱着1956-1966年的违宪政策和建设部的几个“保密文件”又无法说服“经租房”维权群体。因而导致全国各地经租房维权群体多年来重复信访，长期得不到解决。其实“经租房”问题是非常简单、明白的：那就是解放初期经过当地人民政府甄别、审核、认定并颁发的“房地产权证”就充分证明公民个人房产是合法房产。然而却被当时的建设部违背国家宪法的有关规定，按照中央第二办公室的一个“意见”，发动了一场“改造运动”。由国家建设部1985年一纸“通知”就不明不白的宣布：“将公民个人合法的房产收归国有”，至今不予发还”是极端违宪的错误的做法。   “二办的意见”是起因，当年中央在转发这一“意见”时，加上了如下批示：“对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当年的城市社会改造的高潮中，争取在一两年内完成这一任务。”    现在读这一批示，能明显感觉到在当时那个历史条件下，我们党受前苏联共产国际的影响，急于早日消灭“剥削阶级”，急于尽快实现社会主义公有制，并使公有制成为唯一的所有制形式（无论它是生产资料还是生活资料）。应该当时的“批示”完全违背了马恩关于出租房屋的相关理论，错误地将“房产所有权人”定性为”剥削者”而予以改造，导致这部分人（主要是小市民、教师、工人、小职员）因为拥有这一私有合法房产多年来政治上受歧视，最重要的是至今业已五十余年仍收不回自己经租房产权的困苦。   2012年十八大通过的党章中明确指出：“我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段。这是在经济文化落后的中国建设社会主义现代化不可逾越的历史阶段，需要上百年的时间。”由此即可看出1956年提出“争取在一两年内完成这一任务（逐步地改变他们的所有制），这是完全不可能做到的。”这一改造目标是极左冒进而又荒唐的。    对私有房产的改造实际上是我党受1957年“反右”、1958年“大跃进”极左思想的影响，在经济所有制上急于求成的产物,是超越社会主义初级阶段的典型错误。为实施这一错误目标而制定的一系列政策、文件无疑都是一个个错误的环节。“解铃还得系铃人”，对长期积累的深层次历史遗留问题，中央理应予以高度重视，尽早做出历史结论，避免地方政府为了自身利益、各行其是，使得拖了半个世纪的矛盾得不到解决，反而又形成新的历史问题，滚雪球般无休止的循环下去。历史一再证明：欠债总是要还的，拖得越久成本越高，对党和国家造成的损失更大。2.化解“经租房问题”的几个典型案例   不是所有的地方政府都在以中央没政策为由，拒绝或推脱解决“经租房”问题，多年来一些地方政府在“经租房”问题上，陆续都做了一些工作，运用不同的形式、办法予以解决，直至落实发还“经租房”产权。   例1.广东、福建等沿海地区早在1975年起就陆续将华侨所有的“经租房”予以发还。以广东为例：其具体做法是：“根据国家和省的有关文件规定，落实政策发还范围：一是对属于错改性质的房屋，无论是国内业主还是华侨房屋（包括：未超过起改点150平方米的住宅房屋；经机关、团体动员安排出租的房屋；所收租金用于公益事业的房屋；不是出租的空房）；二是对解放后华侨汇款回国购、建的房屋（时间：1949年—1958年）。过去已经进行社会主义改造的，按照政策要求一律撤销改造。   广州市明确了华侨房屋政策发还界限是：a．住宅用房可全部发还；b．非住宅用房1000平方米以内的可以发还；c．对祖国建设及统一有贡献和在海外有较大影响的华侨、港澳同胞，1000平方米以上的非住宅房屋，由侨务部门出具证明后报同级人民政府审批。    例2.甘肃省天水市人民政府针对秦州区446名群众对1958年私房改造(“经租房”)问题提起行政复议。按照《行政复议法》规定，历史遗留问题不应属于行政复议受案范围。但如不受理，当事人将长期处于无休止上访、缠访状态，“为切实化解历史遗留问题引发的矛盾和纠纷，我们依据行政机关职权，对此适当变通处理。首先督促下级机关本着“事要解决”的原则，对当事人提出的诉求作出新的具体行政行为。申请人如对此行为不服申请行政复议的，我们再按照《行政复议法》规定予以受理。使这一历史遗留问题得到较好解决”.天水市政府的这一作法《大胆创新 妥善解决历史遗留问题 开辟行政复议新领域》于2007年2月9日由国务院法制办收录为全国市县政府行政复议工作座谈会经验交流材料之十六。   例3.无锡市人民政府2011年10月26日 印发了《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》，该办法第二十八条：“征收执行政府规定租金标准的私有住宅房屋（经租房，含经租的宗教房产），房屋征收部门对被征收人按照有关规定进行补偿；承租人与被征收人就解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当提供不小于被征收房屋面积的房屋按照政府规定的租金标准供承租人长期租用，由公房管理部门与承租人重新订立租赁合同；达成协议的，房屋征收部门按照房屋补偿价格的80%对产权人给予补偿。”从产权性质上明确了经租房为私有住宅房屋，明确了承租人与被征收人间的关系，以及相应的责任人及相应的补偿标准。  《无锡市国有土地上房屋征收与补偿办法》出台前，无锡市政府先将“办法”呈报无锡市人大讨论批准、备案，才印发执行，严格遵守了立法法的程序。   例4.《北海日报》2012年3月14日刊登了《北海市住房和城乡建设局公告》该公告言简意赅，明确告知：“根据国家的落实私房政策、《城乡私有房屋管理条例》、《物权法》等法律、法规，我局拟对管辖内的经租房和代管房进行房屋所有权归属确认。请房屋权利申请人于公告之日起30日内持房屋权属相关证明材料向我局申请房屋权属登记,逾期无人主张权利的房屋，我局将依法报市人民政府处置。”北海市政府用这种快刀斩乱麻的方式，依法解决了“经租房”问题。   例5.山西大同市政府2012年4月发布了《大同市国有土地上房屋征收与补偿条例》该条例“对社会主义私房改造期间国家经租产房屋”作出相应的补偿规定。   在这几个案例中，除了沿海落实侨产中的“经租房”是当时高层为引进侨资，打开经济特区开发的特例外，其他几例则是近几年来当地政府遵照中央提出的转变思维、依法行政、不等不靠、主动出击、大胆工作、敢于担当的结果。这些成功的化解“经租房”问题的案例，都具有一个共同的特点：那就是不纠缠于历史问题的是与非，着手眼前，综合运用法律、政策、经济、行政等手段，达到依法、合理的解决历史遗留问题。这也是邓小平同志一贯提倡的搁置争议，解决问题，求真务实的工作方法。这是值得其他地方政府学习借鉴的。 3．这些成功案例也给我们带来了思考：   (1).明确宣布将“经租房”“收归国有”的建设部85-87号等文件，究竟还做不做数？是否仍然是“合法有效”的规范性文件？如是，以上的做法都是将国有资产违法流失了，必须要予以追究。以上案例的客观合法存在，甚至登上地方党报、国务院法制办网站，已经证明了：那些与上位宪法相抵触的“经租房”相关文件，已经是昔日黄花、徒存其表。只不过建设部和地方政府囿于包括自身利益、畏难思想等因素影响，仍然抱残守缺，在落私工作上裹足不前、不作为。其中也不乏房管部门利用尚未落实政策的“文革产”、“经租产”这一房产资源，作为部门藩篱的领地，营私贪腐的黑洞。（各地这方面的案例屡屡曝光）    (2).其实无论中央关于“经租房”这一历史遗留问题何时做出结论，是否作出结论，并不影响地方政府转变执政理念，确立法治思维、依法行政，本着尊重历史、客观务实、着眼目前、敢于担当的精神开展工作，将“经租房问题”化解在当地。      (3).沿海华侨的“经租房问题”早已解决，而内地公民相同的问题迟至今日，却始终得不到解决，住建部和地方政府仍然坚持“收归国有”的无理态度，这对内地“经租房”产权人而言，绝对是不公平、不公正的违宪做法。(4).明确房屋产权，解决“经租房”问题，是落实城市总体规划，保护历史文化古城的需要。       2015年2月25日 习近平主席用了整整一天的时间视察了北京，习主席首先来到北京市规划展览馆考察。他指出，城市规划在城市发展中起着重要引领作用，考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳。习近平强调，首都规划务必坚持以人为本，坚持可持续发展，坚持一切从实际出发，贯通历史现状未来，统筹人口资源环境，让历史文化与自然生态永续利用、与现代化建设交相辉映。习主席这一讲话不仅仅是针对北京市而言，对当前我国的城市建设和正在启动的城镇化工作都是指导性的,那就是要把城市规划放在重要引领的地位。   北京市2005年版的《总体规划》首次对历史文化名城的保护机制作出规定，提出“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体”，在这里“明确房屋产权”的提法是一个突破,是针对旧城区自1958年“私有房产改造”以来，混乱的产权既导致了房屋的年久失修，也引起了居民的利益分化：其一，千辛万苦收回房产的私房主，希望保住自家房屋；其二，1958年被“国家经营租赁”的私人房产，产权关系仍待修复；其三，承租“经租房”的住户要求改善生活质量；其四，一些外面有房的“经租房”租户仍盼着拆迁拿补偿款。决策者应看到民众意愿的多样性，不能一概而论。一些主张危改的人，常常声称拆迁是“改善民生的期盼”。可是，大多数居民真实的民意，是既能改善居住条件，又能留在原住地。若能提供这样的选项，居民又怎会“都盼着拆迁”？这就是习主席在视察北京南锣鼓巷时语重心长地说：就是想看看老街坊，听听大家对老城区改造的想法。老城区改造要回应不同愿望和要求，工作量很大，有关部门要把工作做深做细。只有彻底落实私房政策，将极左时期被违背宪法的非法改变权属性质的合法私房以适当方式归还产权人并予补偿，才能真正明确房屋产权。尽管这部分房屋的数量并不算多，但解决这一问题的意义重大。不仅仅是维护国家宪法的尊严，而且“有恒产者有恒心”，稳定而安全的物权，会促使房产所有人千方百计地保护好它，而不是看着它一天天破败下去，成为“危房”。只有抓住这一根本，城市建设、旧城保护才能走到正路，才能处理好城市改造开发和历史文化遗产保护利用的关系，切实做到在保护中发展、在发展中保护。否则，在棚户区改造、城镇化的进行中,会有大量的涉及“文革产”、“经租产”等急待国家解决的问题不断涌现，势必会影响社会的稳定。三．经租房返还具有正当性和合法性 1 .经租房维持现状产生严重弊端有人认为，经租房已经由国家经租了多年，如果再行返还所有权进行腾退，将引发新的社会问题，所以应保持现状为宜。但实际上我们发现，维持经租房现状不仅仅是对经租房主的不公平，而且在实践中也会产生很多的问题，具体表现在以下几点：①所有权不明晰易导致拆迁补偿错误，例如：“北京马吉昌一家祖上传下一所明代的四合院，1958年17间房子成了房管局的经租房，前不久老马家的四合院也遭遇了拆迁。对于那些经租房，房管局和拆迁公司联合办公，两张桌子摆在一起．一边房管局把房子卖给经租房住户每平方米250元，另一张桌子拆迁公司支付经租房住户每平米六、七千元的拆迁补偿。这对于那些租房户，尤其是多年都已经不再居住的经租房住户简直是一笔飞来横财，所以都高高兴兴地赶来，拿上钱就走了，拆迁工作异常顺利。可真正的房主马吉昌一家傻眼了，明明是自己家的房子，房管局怎么能替业主卖了呢?而且当年占了自己家房子的人却得了大笔拆迁补偿，真正的房主却一个子儿得不到，天底下有这样的道理么?”②以上的例子比比皆是，由于经租房的所有权不明晰，大多数房屋都被房管部门实际控制了多年，分给与房管部门有所瓜葛的人居住或直接作为公房。这导致在城市房屋拆迁时，房管部门可以理直气壮的侵害经租房主们的合法权益，或是以低价拆迁，更有甚者直接将拆迁补偿款支付给经租房主以外的人，对于开发商来说，只要支付了拆迁补偿款，就已经完成了购买土地的法律手续，成为了土地合法的使用人，随着房屋的拆除，经租房主的权利随着征地拆迁而化为乌有。这是对公民合法权益的直接侵害。但由于在我国经租房所有权归属尚不明晰，经租房归国有甚至经过一段时间后经租房就归实际使用人所有的声音大有人在，实践中这样的情况并不少见，导致在城市拆迁过程中，经租房主们往往反映最为强烈，以自杀、Zfen等极端手段阻挠拆迁的事件层出不穷，而产生这种现象的根源就在于我国对于经租房所有权不明晰，法律上应归经租房主所有，而事实上却被房管部门或者第三人长期无偿占有，这与我们构建和谐的法治社会是相背离的。2.所有权不明限制了房屋交易北京市曾出台了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，政府动员全社会的力量，参与北京历史文化保护区房屋的保护和修缮，还首次允许境外买家参与，并且提供多项税费优惠。但是。由于历史原因，北京四合院的所有权关系很复杂，几乎很少有一处四合院属于独户所有。因为没有所有权上的安全感，北京四合院的成交率只有6％。所以“(北京)并出台鼓励个人购买四合院的政策，但成交率仅仅有6％，让期待巨额利润的开发商颇为失落。90％的被调查者说，不买四合院是因为没有安全感，尤其是土地权的来源很不清楚。”北京的四合院已进入市场进行交易，然而其中有很大一部分是经租房，由于担心所有权归属不明引起的纠纷，购买者投资信心受到影响，使正常的交易受阻。导致即使是在政府出台了多项优惠政策的情况下，老城区的四合院依然无人问津。同样，上世纪九十年代初，广州市在房改过程中，也因所有权不明导致部分房屋交易受阻，广州市房改办已有明确规定，在不能出售的公房名单中，有一项就是国家经租房。这使得这部分社会财富常年不能进入自由的流通领域以实现自己的价值，同样不能在流通中获得增值和修缮，这对于国家和经租房主来说都是双方受损失的后果。3.旧城改造加速经租房问题矛盾激化对大多经租房主来讲，房屋作为实物的存在是证明自己所有权的唯一方式。因为，作为房屋所有权证明的房产证大多在文革中被迫上交，而对于在房管部门的原始档案，大多拒绝经租房主的查阅，更不用说是复制复印了。因此一旦房屋在旧城改造中被拆除，房屋作为有形物灭失，房主们就失去了唯一可能的证据，客观上增加了认定所有权的难度，这使经租房主对房屋所有权明晰与回归的要求更加迫切，现实中多地多城市曾多次发生经租房产权人以Zfen等极端事件阻拦经租房拆迁的现象就是这种要求的迫切体现。4.经租房的存在与现状社会发展潮流相悖经租房政策实施的初衷，出于建国初期，国家底子薄弱，而在城市住宅领域的秩序较为混乱，为达到稳定市场秩序，合理分配城市住房的目的，从而实行经租房政策，以期待以国家的强制力为后盾改善人们的住宅环境，出发点是好的，但实际的效果并不明显。我国对于经租房政策的实施实际上有相当一部分是基于对苏联模式的借鉴学习。无可否认经租房政策的实施，通过住房使用权的转移，暂时解决了当时城市住房极其紧张的问题，让一些城市平民获得了安身之地。但这总归是治标不治本的方法，特别是在当今城市住宅秩序已经步入正轨，建国初期混乱的市场秩序已经远去数十年之久，经租房的存在就更加没有必要。改善人民住宅环境的根本方法还是要通过民间投资来拉动住房的建设，而这就需要国家对住房的私有化的认可，这样社会资金才敢进入，不然全凭国家投资，不仅国家负担较重，效果也不会明显。与此相对应的是，“改革开放以来，国家对城市居民住宅的投入并没有增加多少，而居民住房竣工面积却以几何级数增长，城市住房状况大大改善。原因在于从上世纪90年代中期开始，居民住房需求拉动的住房民间投资已经占到了城市住房建设总投资额的90％以上。2002年一年，全国个人购房支出总额就达到8000亿元，个人购买商品住房占商品住房销售额的比重达到了95.3％，城市居民住房支出已经成为房地产业发展的根本动力”这是经济发展的结果，亦是法律对私人财产权的确认与保证，使民众对财产的保有获得来自法律上的安全感。可见，保障私人的财产安全，方可激励私人的财富进取心，从根本上实现社会经济的快速发展。由以上例子我们可以看出，经租房并不符合社会历史发展的规律，我国应该尽快抛弃这种做法。现在，住宅已经成为国民经济强有力的增长点，为我国经济增长做出了巨大的贡献。从本质上来说，是基于人民对于私有财产特别是不动产的私有制安全具有信心。因此，经租房作为当时城市住房公有化的一种尝试，在该政策实行起，并没有起到预想中的效果，至于到了以住房私有化为国家经济重要增长点的当代，经租房作为公有化尝试失败的产物，理应妥善处理，使之恢复到最初的财产状态。5.经租房返还具有充分正当性房屋的国家经租与社会主义三大改造有本质区别：众所周知，在建国初期，我国对农业、工业、资本主义工商业进行了社会主义改造，从而建立了我国公有制的基础，多年以来，虽然私有制经济蓬勃发展，形成了以公有制为主，多种所有制并存的所有制形式，但公有制的基础主导地位始终没有改变。在实践中，对于经租房主要求返还经租房所有权的要求，房管部门多冠以“否定社会主义三大改造成果”的借口加以打击推脱，这实际上是偷换概念。建国伊始的私房改造与三大社会主义改造并无直接关系，他们还有着本质的区别：首先，三大改造的范围是很明确的，就是农业、工业和资本主义工商业，并无任何文件反映私房改造包括在三大社会主义改造中。其次，从范围、程序和方法上，国家经租房与三大改造都有明显之不同，三大社会主义改造最终无一例外都有一个宣布国有化，所有权完成从个人到国家的过程和程序，而国家经租房则无此程序。况且，把城市的出租房屋无论是归于农业、工业还是资本主义工商业都不合适。因此，把国家经租房说成是三大改造的一部分并不符合历史的原貌。再次，从结果上来看，国家经租房与三大改造在各自的领域也是背道而驰。三大改造基本构建了我国公有制的基础，而在我国的农业、工业和工商业中．公有制经济基本占据着主导地位，但是在城市房屋特别是城市出租房屋领域，则是房屋私有为主，公房所占之比例日益减少，可以说，我国的城市房屋是未经过社会主义改造的。因此将国家经租房说成是三大改造的产物是不妥当的。最后，从所有制的趋势来看，在农业、工业、工商业中，以公有制为基础与主导日渐发挥的积极作用有目共睹，所以构筑公有制基础的三大改造是不容质疑的。但对于城市房屋住宅来看，私人占有则是主流趋势，而且经过实践证明，私人占有城市房屋对于我国的社会经济起到了极大的推动作用。直至今天，国家仍将城市居民生活资料的经租房视为公有无疑是逆时代潮流而动，即不顺应民心，也不符合社会发展之趋势。6.经租房是对城市居民私有住房的非制度化剥夺建国初期，我国明确将保护私有财产写入宪法，1950年的《中国人民政治协商会议共同纲领》第3条规定“…·保护工人，农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产……”1954年宪法、1975年宪法、1978年宪法都有国家保护公民的所有权的规定。经租房主都在建国后取得了国家发给的所有权凭证，房管部门登记各案的所有权人也是经租房主，这证明经租房主的所有权从一开始就受到国家宪法的承认与保护，非经过法定程序不得剥夺。在没有发生所有权变动的法定事由之前，经租房主仍然是国家法律承认的房屋所有权人，因此，在现阶段认为经租房所有权归原经租房主所有是具有相应的法律依据的。同时，建国伊始，我国宪法就对非国有财产的征收做出了明确具体的规定。1954年宪法第十一条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”第十二条规定：“国家依照法律保护公民的私有财产的继承权。”第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。”1975年宪法第六条第三款规定：“国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。”第九条第二款规定：“国家保护公民的劳动收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”1978年宪法第六条第三款规定：“国家可以依照法律规定的条件，对土地实行征购、征用或者收归国有。”第九条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权。”其中明确指出，国家对非国有财产的征收、征用、征购都必须是为了公共利益之需要，依照法律进行。而依据文件、报告、甚至负责人讲话就宣布经租房所有权的国有化都是与当时宪法不符的行为，因而当然的不应发生经租房所有权由个人转移至国家的法律效力。从城市私房主与国家建立经租关系，到使用权被收归国有，整个过程都是由一系列文件进行的。而这些文件都是在我国颁布宪法之后出台的，在中国己进入宪法规制的时期，以效力未及法律层级的文件对城市私房主所有权进行限制甚至剥夺，这不符合宪法保护私有财产的基本原则，其当然的不能发生法律效力。在经租房所有权国有过程中，对于所有权的剥夺只是依据文件进行的，没有说明剥夺的理由，没有给予所有权人应有的补偿，没有经过法律程序，甚至没有履行过一般的手续。文件中的仅有的解释是“类似赎买”的方式，然而对经租户们而言，在当时类似赎买的方式只是在有关部门发布的内部文件中提及，在签订经租合同时并未以任何方式告知经租房主们，从合同的内容看，并无关于赎买的条款，其中给予房屋所有权人的租金亦是其房屋出租获得的收入，并非赎买的等价，亦非剥夺房屋所有权的补偿，另外，给付经租房主的租金数额也与房主自行出租所得的租金相差甚远。所以，有些人主张的“被纳入私房改造的房屋产权‘一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。’原房主不得以任何理由往回要房。”从根本上是站不住脚的，因此，在现阶段，纠正这种没有依据的对于所有权的剥夺行为，物归原主，将经租房返还给产权人，具有充分的正当性。7.返还产权人经租房是实现社会公平正义维护宪法之权威的要求当年国家以强制力为主导强制剥夺了经租房主对房屋的使用权，如果说当时经租房还有稳定社会经济秩序的功用，那到现在住房私有为原则的大环境下，经租房已再无存在的空间与必要。而经租房主作为“有产者”在政治运动中大多受到过冲击，很多人都已经沦为社会的最底层，急需经租房以解生活上的窘迫，而实际上经租房主的房屋长期被国家经租，其所遭受的损失是无法估量的。现在承认并返还经租房的所有权也只能是一定的补偿和抚慰，因此从社会公平正义角度出发也应该承认经租房主的所有权。四．经租房返还具有充分合法性中国政法大学的费安玲教授指出：“过去国家确实有规定，经租房可以给房主一定租金、一定时间后，房屋的所有权逐渐发生变化。但问题在于这种政策性的规定应该有个界定，就是给多少租金、给多长时间房屋所有权就能发生变化。如果没有这个界定或者界定还在商讨中，那么经租房的所有权就仍没有发生任何变化。我们必须看到，对于经租房来说，但是他并没有完成所有权归属于国家的法律与经济程序，在私房改造中，只是将城市的私房以经租的形式收归国家统一管理，以后也没有对他的所有权如何改造做出任何的安排。因此，在文革结束后宣布经租房的所有权收归国有不能当然的发生法律效力。当时的国家建设部明显也不能拥有无条件征收经租房所有权的权力。左倾思想已经离我们远去了，取而代之的是对公民合法权益保障的宣言书，任何部门都不能任意剥夺公民的合法财产，这是法治社会的基本要求，国家建设部从自身的部门利益考虑，希望经租房由房管部门的非法、临时占有转变成为合法、长期所有，从而超越部门权限认定经租房所有权收归国有，与建设社会主义法治社会和维护社会的公平正义之目标是有所偏差的。无论从法律还是现实情况来看，经租房所有权都应该归原房主及其继承人所有。五． 经租房所有权国有化效力的争议 我们认为，国家各部委在不同时期出台的政策性文件，只能反映当时人们对于经租房的认识。经租房所有权既然在社会主义改造和文革中没有发生变动在今天就必须经过法定的经济与法律手续，才能完成从个人到国家的转移，这是法治社会的必然要求，也是对经租房主合法权益公平公正保护的体现，最高人民法院和国务院下属的部委以司法解释和部门规章、通知的形式宣布经租房所有权收归国有并不能当然地发生所有权转移的法律效力。主要有以下几点理由：1.建国初期实行私房改造时，经租房的所有权并未转移。在涉及经租房的三大政策性文件中只是对私房改造的程序范围加以安排。而且其中的“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”“即在一定时期内给予固定的租金，来逐步改变他们的所有制。”等类似的提法都表明，在1958起进行的私房改造仅仅停留在对于私有出租房屋的使用权收归国家统一布置与安排，对于所有权，国家还是承认经租房主是所有权人。其后城乡建设部的文件以建国初的三大文件作为经租房所有权已经收归国有的依据，是对当时国家私房改造政策的歪曲理解，即不符合法治原则，也无政策依据。2.经租房权属来源虽然建国伊始，国家的法律体系，制度建设尚不完善，但新中国建国后对于私有出租房主都发给了“所有权”凭证，并在房屋管理部门进行了备案登记，这证明国家已经承认了这部分私有财产的个人所有。虽然在文革开始后，受极左思潮的影响，大多数的经租房主被迫交出了自己的房屋所有权凭证，但是在房屋管理部门的所有权登记却一直没有改变过，由此我们可以看出，直到今日，经租房主仍然是经租房的合法所有权人。3.建设部的部门规章都不能产生将私有财产国有化的效力。现代法治社会以保护私有财产的安全为基本理念，所以对私有财产的国有化征收应十分慎重，必须是国家最高立法机关以制定法律的形式，规定国有化的范围、方法、程序和补偿方式，再经过国家最高权力机关表决通过，这样才能发生法律效力。而作为国务院下设的部委，未经权力机关授权，也未经全国人大表决，就以自己的名义用部门规章的形式宣布经租房所有权的国有化，不仅违法，而且违宪。其超越职权范围做出的损害公民合法权益之规定当然的不能发生法律效力。我们必须注意到，建设部超越职权宣布经租房所有权归国有最近的一次是在2005年。现在如果可以任由国家各部委，特别是与标的有着利益瓜葛的部门做出把私有财产国有化的规定并发生法律效力，人民私有财产的安全性又从何谈起?如果人民连最基本的生活资料私有财产安全性都无法保证，人们创造财富，积极劳动的积极性势必将受到挫伤，最终将对整个国家的经济发展产生消极影响。因此，建设部这种违宪的行为，不仅不能发生法律效力，我们还应该加以坚决的抵制。4.国家强制租赁未能改变房屋所有权 笔者认为，经租房实质上是私有房屋国家强制租赁的产物，这种强制租赁不能改变房屋的所有权归属。在最初(1956年文件)对“国家经租”的定性是：对城市私有房产“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理利润”，而且，自1958年始，政府与部分经租房主签订了相应的经租合同，其中也使用了合同的相关术语。合同中称经租户为房主，规定了租金的比例与发放方式。虽然实际上是由国家的强制力为推动的，但是表面上还是经租房主自愿并经过协商一致将房屋委托给国家统一经营管理，从法律关系的上，“国家经租”应该是政府有关部门(代表国家)与私有房主通过合同建立起来的委托经营租赁私有房屋的关系，城市私房主作为房屋的所有权人，委托国家将自己的私有房屋进行出租，国家将租金所得的一部分付给城市私房主。因此，房屋的国家经租更加符合民事契约关系的法律特征。但该民事契约关系因掺杂了太多国家公权力强制的成分而成为无效民事合同关系。在合同的订立上，作为一方当事人的城市私房主没有选择的余地，只能接受国家强加的意志。在实际执行经租房政策时，房主没有选择和商量的余地，只有接受。当时，在北京经租政策的执行还履行了一定的法律程序，由政府出面核定住房面积，与房主签订合同，发给房主“国家经租房本”。而在其他城市，如武汉，执行比北京更为草率，有的未履行任何手续，只是由政府工作人员口头宣布，或在大门上贴张“红喜报”，手续就算完成了。由此可见，在订约之初，房主并无选择是否订约的权利，合同是由国家依强制力单方决定而订立的，从缔约手段上讲，这首先违背了房主对其房屋所有权自由支配的意志，违背了所有权自由与契约自由的精神，属于强制缔约；并且合同的条款、履行等都未建立在双方协商一致的基础上，关于经租的房屋面积、定息的数量及支付方式等条款都由国家单方确定，经租房主们只有接受，合同亦没有确定经租关系存续的期限。以上情况都表明，在整个国家经租的过程中，都是以国家强制力为主导和经租房主订立的经租合同。 而不动产之所有权变动坚持的是以登记为原则。而建国后国家都曾向经租房产权人们发放了所有权凭证，并在房管部门的登记备案房主也是经租房房主，但在在文革中经租房主们大多都被迫交出了所有权凭证，但登记备案的所有权凭证一直未予变动。不动产物权登记则发生了公示公信之效力，如无相反证据，登记人则为经租房之所有权人。 房屋被国家经租后，房管部门一直是用国家强制力来保证经租关系的继续履行，但不动产无论经过多长时间的非法占有，只要不动产所有权登记没有变更，就不能发生所有权转移的效力。而且，在房屋被经租的这段时间内，国家并无有效地改变经租房所有权的法律文件出台，这代表国家一直承认经租房主是经租房的所有权人，在所有权没有转移的情况下，经租房主当然是经租房的合法所有权人。5.经租房主丧失所有权缺乏法律依据前文已经论述了建设部以自己名义出台的部门规章，宣布经租房国有化由房管部门统一管理使用，因为缺少最高效力机关授权和制定的程序不合法，当然不能发生法律效力。行政机关只能在自己的授权范围内活动，超越授权范围的行政行为当然无效。这是基本的行政法原理。而我国宪法从1959年起就强调对非国有财产的征收只能依据法律，建设部作为国务院下设部委，不具备制定法律的权力，不具备宣布私有合法财产国有化的权力。特别还是该标的物与该部门间有着直接利益，宣布“由房管部门统一管理和适用”这样的部门规章既超越了职权范围，其出台的动机也让人怀疑。而最高人民法院虽然在1964年9月18同出台过《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》，但国家已于2005年又将其废止。这就代表着至少在2005年以后认为经租房所有权归国家所有已经无任何有效的法律依据。但还有另外一种看法，认为经租房所有权归现实际使用人所有，这种观点更无法律依据可言。不动产不因实际使用人的变动或是使用时间的长短而发生所有权的变动。这是基本的民法原理。但实践中这样的做法大有人在，主要体现在拆迁的过程中，有相当部分的拆迁补偿款都支付给了经租房的实际使用人，这对于经租房主来说是合法权益直接的侵害和极大的不公平。6.落实《物权法》必须将经租房返还 我国《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日颁布实行，其中明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”对于经租房来说，在房管部门的原始不动产登记簿上，大多登记都是经租房主为所有权人，并没有变更为国家所有，而《物权法》“第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，“第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。“第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”，“第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”都对侵害物权的所应该承担的责任做了明确的规定。但在经租房问题上，房管部门利用国家的公权力，强制长期侵害经租房主对于经租房的所有权，在法律上却不用承担任何责任，这明显与现行的国家法律相背离。也使得《物权法》私权保障宣言书的效力大打折扣。进入新世纪以来，保障私权，激发个人的创造力已经成为社会的主流，在实践中也产生了明显的效果，与之相呼应的，也是对于私权保护的法律纷纷出台，其中最为重要的，就是作为私权保障宣言书的《物权法》。其中对于物权的规定，虽然基本上是对于我国长期以来司法实践经验的总结，但是却起到了振奋人心，指明道路的方向性作用。如果在《物权法》出台以后，还继续任由违反法律侵害物权的现象长期存在但权利人却无法获得任何救济，不禁令人怀疑国家法律的效力，到底是“法大”还是“部门权利大”?因此，从维护国家法律权威性，切实落实《物权法》的规定角度，也应该结束经租房长期由第三人非法占有使用的局面，将经租房返还给原所有人所有使用。  综上所述，经租房的所有权依然由经租房主享有，目前对经租房所有权属于国家的认定以及由此对经租房主造成的损害后果，应当依法及时匡正，而不是继续坚持。六．经租房返还的现实和法律障碍 如前文所论述，经租房所有权的归属显而易见，经租房的返还是理所应当，但为何经租房问题一直纠缠不清，长期以来无法得到妥善的解决，究其原因主要有以下两个方面：1.房管部门自身利益难以剥离 在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，目前大部分经租房仍由房管局管理。这些房屋的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做房管局自身的管理成本。而很多经租房都被房管局作为福利分房发放了正式的住房使用权证书，如果返还经租房的所有权，将涉及经租房实际使用人的腾退问题，这对于房管部门和政府来说，是一笔较大的投入，这就是经租房长期无法返还的巨大障碍。“在接受记者采访时，房管方面的官员一般都承认经租房政策应该落实，但又经常提到落实私房政策的主要障碍有两个，一是政府财力有限，北京市房管局下设专门处理落实私房政策的某办公室负责人算了一笔账，北京经租户有24万，共计380万平方米。按照每平方米退赔4000元算，解决这个问题要花152亿元，口子一开，就不能解决一家而不解决另一家。这笔数额庞大的支出由谁负担是个大难题。而第二个，也是最经常被提及的一个理由是，目前租住在经租房中的居民一旦迁出，无法安置，会引发社会不稳定因素。2.  经租房政策上存在分歧，缺乏有效的救济手段  1982年，国家城乡建设环境保护部发市《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》的通知（[82]城住字第445号)中规定：“凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定，纳入社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋)，根据中G中央(1966)507号文第2项‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’的规定精神，可明确宣布属于国家所有。”并于1989年3月20日，做出了《关于解放初期征收房产问题的复函》（(89)建房管字第26号)的答复，认定“这部分房产当时是按照国家和地方政府有关文件规定征收的，己明确所有权属于国家所有”。并指出“在国家没有确定发还政策之前，任何地区或部门自行发还都会引起连锁反映”所以“目前仍维持现状”。 但1984年12月24日，中G中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发[1984]44号)，其中规定，“凡对我国四化建设及祖国统一大业有贡献和在海外有较大影响的华侨，其改造起点以上的出租房屋，如本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府决定，可按适当放宽的原则处理”。这一政策在广东、福建等省份得到落实，1986年4月17日粤发(1986)22号 《中G广东省委、广东省人民政府关于退还私改侨房的通知》中明确规定“退还华侨经租房”，同时亦对租金是否退还做了规定，其中第四条规定在“国家经租期间，与业主不作经济结算”。但是对于我国其他地区的经租房来说，租金并不是其主要关心的问题，在实践中，除广东福建等少数地区以外,房管部门对经租房主归还所有权的要求保持着拒绝的态度。并且，1992年“最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知”(1992年11月25日法发38号发布)中，规定对此类“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，“均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”切断了经租房主利益诉求的最后保障一一司法救济途经。3.经租房所有权归属的实体法规则  如前文所述，经租房处理面临着现实和法律上两个方面的障碍，但是我们也看到，这两个障碍并不是无法逾越的，作为房管部门来说，长期的无偿占有经租房，从债权法的角度来看，这种无偿使用已经构成了债权债务关系，因此，房管部门为此支付一定的费用以解决经租房问题是理所应当，不能说利用自己是政府部门的强势地位就拒绝赔偿，甚至以种种方式抵制标的物返还给原主所有； 而对于经租房里的现住户来说，则可与经租房主继续保持房屋租赁关系，在政府的指导下，双方重新签订租赁合同，约定一定的租赁期限，这样，既可以保障经租房主的所有权，也不会对于经租房内现有的住户产生过大的冲击。至于在法律的层面来看，虽然建设部多次下文宣布经租房收归国有，但是如前文所分析，这种以部门规章形式宣布个人财产收归国有的政策并不能产生法律上的效力，唯一一个涉及经租房所有权的司法解释现在已经被废除，可以说，在经租房领域，法律并没有明确的特殊规定。根据没有特别法即适用普通法的原则，对于经租房所有权就应当适用物权法关于不动产所有权的相关制度，至于实践中法院多以1992年出台的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(1992年11月25日法发(1992)38号文)为由拒绝受理经租房所有权纠纷，这种做法本身就是对于法律的曲解。因此，从法律上来看，经租房所有权的返还也不具有任何的障碍。半个世纪过去了，经租房的存在形式也发生了很大的变化，因此在经租房的所有权返还上也不能一概而论，而是应根据不同情况予以区别对待：4.代管房的经租房应直接返还  在现实当中，有很大一部分的经租房仍然为房管部门代管作为公房使用，应该根据原始的所有权登记和所有权凭证确定经租房屋的所有人，所有人死亡的，房屋所有权依法归其继承人所有。此时，则由房管部门进行相应的腾退，依法将房屋的使用权发还给原经租房所有。在现实中，大多数的经租房纠纷解决都是采取房管部门直接返还的做法，作为物归其主的体现，将经租房的所有权返还给原房主是物权法的应有之意。对于现在仍然在经租房内居住的住户，也可以参照民法上买卖不破除租赁的原则，其与房管部门原来签订的租赁合同可以继续有效，也可以在合同自愿平等的条件下与经租房主重新签订租赁合同，至于如果是无偿长期占有的又不能签订租赁合同的，则经租房主可以行使物权要求无偿占有人腾退，但基于住房这一特殊物，可以给予第三人以适当的履行期限。 5.经租房已经灭失给予合理补偿半个世纪过去了，很多的经租房都因人为和自然原因灭失，此时，由于房屋已经灭失，作为物权载体的物已经灭失，原房主当然的不能享有物权。但则可以根据不同的情况，由相应的受益人给予适当的补偿，同时我们考虑到经租房这一特殊历史环境的产物，经历的时间较长，而现在各大城市房价增长很快，如果机械的适用侵权责任法中关于损害赔偿的相关规定，由于数额过于巨大在实践中不仅缺乏可操作性，从某种意义上来讲，也忽视了对于房管部门利用保护的平衡。因此，我们认为，对于实际已经灭失的经租房，只能是根据不同的情况给予合理的补偿，这种补偿一定程度上照顾了经租房主的情绪，另一方面也在赔偿责任人可以接受的范围内．在这之间寻找一个合理的平衡点： (1）、由于自然灾害等不可抗力而灭失的，基于房屋长期由房管部门无偿代管，此时，理应由房管部门给予经租房主以适当的补偿。 (2）、由于房屋拆迁而灭失的，实践中大量的经租房已经被拆迁，如果拆迁补偿款已经支付给了原经租房主，则原房主依法不能再享有权利，但实际上很多的拆迁中拆迁补偿款都支付给了原房主以外的人，例如房屋的实际使用人甚至是房管部门，从法律上来看，经租房主之外的人都不能对经租房享有任何权利，因此，拆迁补偿款支付给第三人属于错误给付，符合不当得利的情形，理应由受益的第三人将拆迁补偿款支付给原经租房主。(3）、经租房转移给第三人的视情况分制处理 实践中第三人已经办理了合法所有权登记甚至经租房转卖数次的情况也不少见。其中，有个人在公房改造时期以购买公房的形式取得了经租房的所有权登记，也有企业、机关事业单位经过行政划拨的形式实际占有使用经租房。① .个人办理了经租房所有权登记的，此时应区分个人办理所有权登记时的不同情况，如果明知房屋为经租房但通过房管部门以非法手段办理得到所有权登记。由于所有权登记的非法性，依法不能发生房屋所有权转移的效力。则可以由经租房主提起行政诉讼，依法撤销所有权登记，再依据原始的所有权登记证明主张权利；但实践中也有相当一部分经租房在公房改造的时期被房管部门以公房的形式出卖给了个人，并办理的所有权登记，在这种情况下，只要办理所有权登记时符合当时的公房改造政策，我们认为，第三人符合善意第三人的情形，依法可以取得经租房的所有权。房管部门在出售经租房的过程中获得了相应的利益，理应由房管部门给予经租房主以相应的补偿。 ②.如果是机关、企事业单位通过行政划拨的形式取得了经租房的所有权的，虽然机关、企事业单位也是合法取得了经租房的所有权，但由于行政划拨的无偿性，而且单位主体大多具有一定的经济实力，单位在划拨行为中是受益主体，理应由受益的单位将经租房所有权返还给原经租房主或给予适当的补偿。七．经租房所有权纠纷解决的程序规则 而在经租房所有权纠纷的解决程序上，我们认为，应当采取行政手段与司法诉讼途径相结合的方式。1.设立临时机构集中处理经租房问题 部分地区依靠地方出台文件，以行政命令的方式敦促房管部门的自觉履行，直接返还经租房的所有权，这种方法具有直接高效的优势，而且由于经租房牵涉的人多面广，以出台相应的政策，设立临时性的行政机构，依据相应的返还政策规定，在以行政手段集中进行解决，可以在较短的时间内妥善处理一大批经租房所有权纠纷。而实践中大多数成功解决经租房历史遗留问题的先例，都是采取设立临时性的行政机构集中解决的方法，如前文所述的浙江、安徽等地。通过地方政府出台相应的经租房返还文件，规定经租房返还的程序、范围等等，再设立一个临时性的行政机构，在一段时间内集中解决本辖区内的经租房历史遗留问题。因此，可以参照地方上成功解决经租房问题的方法，在全国范围内出台经租房问题解决的政策性文件，再设立一个临时性的行政机构，通过个人申报，提交相关证明材料等程序，确定经租房合法所有权人后，结束经租房由房管部门无偿代管的局面，将经租房返还给所有权人。同时，这一临时性的行政机构也负责经租房有关的其他事宜，如经租房内现有住户的安置、已经灭失的经租房的补偿问题等等。2. 以民事诉讼作为行政手段的补充 将经租房所有权纠纷纳入司法审查，以司法诉讼作为行政手段的补充和保证。我们必须看到在经租房所有权纠纷的处理中，现在全国各地受制于1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，无法将经租房所有权纠纷通过司法救济的途经予以解决，虽然采用行政命令进行直接返还具有快捷高效的优势，但行政手段也具有天生劣势，必须与司法救济途经相结台，以司法救济作为行政救济补充和保证。有学者指出：“其一，这种以政促政的方式，来自于行政系统上层的内部督导或政令，相对法的外部制约而言，只会具有非常有限的校正作用。其二，以政促政的方式，容易陷入以政不行的困境，我们现实中常说上有政策，下有对策即是。其三，以政促政、以政促法，对于行政规范化的目标来说，不仅助力有限，而且过分倚重，还会严重损害法治的威严。其四，以政促政通常具有时效性。其五，文件还存在一些独特的政策限制性。”对于经租房问题的解决，必须改变对于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的不当理解，敞开司法救济途经，将经租房所有权纠纷纳入司法审查的范畴，以司法、行政相结合的手段解决经租房所有权纠纷。具体的说，行政、司法途径相结合的方式有以下优势：  (1).在经租房所有权纠纷中，房管部门实际上是作为民事行为的一方当事人，经租房所有权的处理将对其本身利益产生直接影响。如果缺少最后的司法审查与司法救济途径，仅凭政府部门的自动履行，明显缺乏有效的推动力，推诿、拖沓再所难免。不利于经租房所有权在合理时间内得到解决。 (2).如果不把经租房所有权纠纷纳入司法审查、司法救济的范围以全国统一的法律对其进行衡量，行政机关的自愿履行具有相当的随意性，势必出现因身份差异地域差异而不同对待的情况。对于我国实行大陆法，提倡法治统一的国家。这种情况应当是尽力避免的。而且这种区别对待更容易激化人们的不满情绪，反而不利于经租房所有权纠纷稳定妥善解决。 (3).经租房所有权的确定，势必涉及大量证据材料的认定，例如原始的书证，证人证言等等，而这些证据随着年代的久远更趋复杂化，作为普通的行政机关，缺乏审查认定证据的能力，更不具备质证认证核实证据的规范性程序与方法。只有通过正规的司法程序，相关的证据材料经过法庭的质证、认证程序作为定案的依据才具有权威性和说服力。因此通过司法程序是避免再次出现矛盾纠纷的有效途径。 （4）.同样，在所有权返还的过程中会牵涉到很多其他的法律关系，例如婚姻、继承、标的物的损害赔偿等一系列的法律问题。行政机关缺乏处理这一系列专业法律问题的能力，即便经过行政机关的认定，但由于行政机关对于此类民事关系的裁决本不具有权威性和终局性，使得相关的纠纷还是无法得到最终解决。 总之，虽然从行政的手段直接返还经租房所有权具有直接、快捷的优势，但由于行政机关不是司法机关，天生缺乏处理民事纠纷的能力，并且其始终与处理结果具有利害关系，难以保持公平公正。在全国范围内解决经租房所有权纠纷的方法还是应该将其列入司法审查的范围，发挥司法诉讼定纷止争之功效。（民盟山西省直机关联合总支部课题组:贾文奇.郝中华.郭中卿.李萍）