楼市新政或致地方卖地收入缩水4000亿元

              2010年05月12日 07:54 中国证券报

近期，各地调控房地产市场的新政纷纷出台，遏制部分城市房价过快上涨初见成效。但与此同时，一些有识之士担心，房价的滞涨甚至下降，将迅速传导到土地价格，进而严重影响地方政府的卖地收入。分析人士认为，即使回归到正常年份的水平，2010年全国土地出让收入也将较2009年的1.42万亿元缩水4000亿元左右。

在2009年吸收了大量贷款的地方融资平台公司，也会随着土地开发收益的下降，积累巨量信贷风险，形成威胁商业银行体系安全的“堰塞湖”。

土地市场“流标”警报响起

据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比2008年大幅增长43.2%。2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43.7％，成为地方财力不折不扣的“顶梁柱”。

如今这“顶梁柱”已现松动迹象。在一季度部分城市房价飙升的同时，土地价格涨幅环比却出现回落。国土部下属的中国土地勘测规划院发布的最新报告显示，一季度末，全国105个主要监测城市综合地价为每平方米2715元人民币，同比增长8 .1%，环比增长2 .3%，环比涨幅回落0.7个百分点。

在新“国十条”出台后，房产市场和土地市场观望气氛都非常浓厚，优质地块的“流标”则充分表达了市场的悲观情绪。5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招标出让中，最受关注的顺义区马坡地块，由于所有开发商的报价都低于底价而“流标”。

一旦房价下跌30%的悲观预期成真，土地价格下跌的幅度将更深。中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉表示，从1998年算起，国内土地市场出现真正的调整只有2008年，其标志就是土地频现流拍，地价屡被腰斩。

“以量补价”前景堪忧

土地出让收入的降低将对地方政府的投资能力形成直接影响。

华泰联合证券分析师陈勇认为，尽管从历史看，房地产业投资占总投资比重趋于稳定，其波动对总投资影响似乎并不大，但此次房地产调控对投资的影响将大于以往，原因在于本轮投资增长中地方政府通过融资平台而起到的驱动作用明显加强。由于存在“资产（土地）价格上升——抵押品价格上升——信贷扩张”的正反馈机制，2009年地方政府融资平台快速扩张，到年底其负债总额已升至7万亿左右。一旦本次调控遏制住了土地价格的上升势头，甚至使之下降，则地方政府借融资平台来撬动信贷资源，并进行投资扩张的能力将受到极大限制。

也许是预见到地方政府投资能力的萎缩，今年的土地供应结构已经开始调整。据中国土地勘测规划院的报告显示，一季度全国建设用地供应总量超过100万亩。其中，房地产开发用地占供应总量的39%以上，同比增长10.2%。

但是房地产开发用地的价格波动幅度要远超过综合土地价格。在经历过2009年的大幅上涨后，今年房地产开发用地价格增速前高后低的走势几无悬念。一旦房价出现下跌，在流动性偏紧的大环境下，房地产开发用地“以量补价”的政策初衷难保不会出现“价量齐跌”的结局。

如果工业用地和商住用地的出让情况双双下滑，全国土地出让金总额将大幅缩水。即使2010年的全国土地出让收入回归正常年份，接近1万亿的水平，相较2009年也将缩水4000亿元左右。

一触即溃的“堰塞湖”

土地出让收入的下降不可避免地会威胁到地方融资平台公司的现金流。刘煜辉介绍，根据中国社科院的调研显示，全国数千家地方融资平台公司中仅有10%左右是以项目现金流作为第一还款来源的，大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行的利息。

一旦配套土地的开发收入下降，地方融资平台的资金链紧张，银行体系内将迅速积聚出一个庞大的坏账“堰塞湖”。而许多地方融资平台公司向银行出具的地方政府还款承诺函也很难兑现。刘煜辉表示，地方政府根本没有对应的哪一块税收收入是可以用于给地方融资平台公司贴息的。

银监会的数据显示，截至2009年底地方融资平台的贷款规模已经高达7.38万亿。刘煜辉预测，加上今年的一些项目后续贷款，估计到2010年底总规模会达到10万亿，全国每年七八千亿的土地出让收入也仅够付息的。