茅于轼：解决中国房地产业问题首先要开放土地市场

经济学家茅于轼(资料图)

观点地产网 见习编辑 汪少平

已是耄耋之年的茅于轼先生依然思维敏捷、逻辑清晰，对于房地产有独到的看法。

茅于轼认为，中国房地产业的两个最大问题是政府对土地供应垄断所导致的地价飙升，以及贫富差距过大而富人缺少投资途径。

对于中国政府今年大力推进的保障房工程，茅于轼表示，保障房对象是有城市户口的普通人，这个根本是个错误，住房最困难的农民工才应该纳入这一体系，但因为户籍问题他们却一直被忽略。

茅于轼曾经关于房地产诸多言论，如“经济适用房是席卷全国的最大腐败”、“房价是被买房者自己抬高的”、“我主张廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所”、“反对18亿亩耕地红线”等，也都引起过较大的争议。

如今，房地产已至下一个十年开局之年，人们普遍感受房地产“黄金时代”已经过去，而未来的改变会如何让发生却依然不能肯定。

值此变局之年，观点地产新媒体特别采访了著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼先生，以下为采访实录整理：

观点地产新媒体：2011年之前的十年，中国的房地产业获得了突飞猛进发展，客观上使得房地产已成为中国经济的支柱，也使中国的经济在08年的金融危机中依然保持较高的增速，功劳似乎不少，但是这十多年争议似乎更大，您如何评价中国房地产业这十年的发展？您曾说过中国的房地产和金融业是所有行业中问题最大的，那么房地产的问题主要集中在那些方面？

茅于轼：房地产本来就是从福利分房改革为商品房以后兴盛的，在这房地产业迅速发展的十多年中，中国的居住条件也得到了极大的改善，从人均不到10平方米居住面积，增加到现在的20平方米，也就是说城镇人口得均住房面积在商品化过程中增加了一倍，这就是住房商品化所起到的作用。

中国改革开放以前人均住房面积是呈减少趋势的，在那近30年时间内人均住房面积从4.5平方米降到了3.6平方米。而改革以后的十几年里，人均住房面积却从3.6提高到了8.8平方米，但停止福利分房以后至今短短十多年时间，这一数据就增加到了26平方米，这就是住宅商品化所带来的巨大进步。

但中国房地产业最近两三年却出了两个相当大的问题。

第一个大问题就是土地问题：住房改革至今，中国的房地产业已实现市场化，但是房地产所需的土地却没有实现市场化，仍然被政府垄断。

发展房地产需要土地，可是土地没有市场化，最后就使得房地产发展产生极大的扭曲，房价涨得不得了。房价涨不是建材价格涨，而是土地价格涨，而土地价格上涨的根本原因就是土地没有市场化。

中国土地买卖不是公平竞争，不是自由选择，因为中国只有一家土地供应商，那就是政府。中国老百姓不允许卖地，老百姓的土地要先卖给政府，再卖给开发商，这就是中国房地产业最大的问题。

第二个大问题就是就是中国贫富差距悬殊的问题：在中国，只有少数有钱人才买得起房，大部分收入低的都买不起房。

很多低收入群体住房都很困难，在这种情况下，就应该由政府来做保障，但是我们的保障房政策却又错了，保障房的对象应该瞄准住房最困难的人，但我们现在瞄准的却是普通人，这个方向是错误的。

保障房的对象应该是进城打工的农民工，但目前的保障房政策却把这类住房最困难的群体忽略了，因此保障房很难起到应有的作用。

观点地产新媒体：目前全国各市保障房的对象好像都是具有本市户籍的人，把农民工纳入保障房对象，是不是得先决绝户籍门槛的问题？

茅于轼：对，保障房对象是有城市户口的，这个大方向就是错的。保障房解决对象应该是买不起房的人，而不是去关注普通人，这不是笑话吗？拿国有资产解决普通人买房问题整个就是错得一塌糊涂的事，不但手段错了，用的资源也错了。政府用强制手段买农民低价的土地，然后给城里人盖保障房，错到了极点。

保障房首要解决的就是住房不公平的问题，谁最困难保障房就该给谁住，这是保障房本来的目的，实现这一目的就是要突破户籍改革。

观点地产新媒体：城市的普通人也是买不起房的人，解决这部分人的问题是不是说保障房也起到了一定的作用呢？

茅于轼：不对。政府推行保障房是谁帮助谁？还不是老百姓自己帮助自己，政府又不创造财富，还不就是普通人帮助普通人买房，这不就是多此一举？而且保障房还给政府捞掉一个百分数，还不如让普通人自己买房。

穷人买便宜房是对的，穷人占谁的便宜？占普通人的便宜，占高收入的便宜。我们是普通人，他是穷人，咱们给他一点好处，这叫实现社会公平，但普通人帮普通人买房是完全没有必要的，普通人以为政府能够帮助买房，这是开玩笑的事。

观点地产新媒体：那您认为政府应该采取什么样的措施解决这些低收入群体的居住问题？像经济适用房、廉租房之类的政府应该建吗？

茅于轼：低收入的人就别买房，可以租房住，这个市场就是这样的，是改变不了的。

不光是住房，什么吃的、玩的、穿的都是这样，有钱人坐飞机，没钱人坐汽车。有钱人住好房子，没钱人租房住，这个改变不了，全世界都一样，美国也是有贫民窟，虽然它的贫民窟条件更好一些。

经济适用房、廉租房还是应该建，当然这个也不一定，我的主张是给住房补贴，不要建房，建房是开发商的事。发放住房补贴这种做法在国外是很普通的，这个办法最好，它不会使低收入的人住在一起造成各种矛盾。

低收入的人群住在一起，往往就会变成贫民窟，管理往往也会出问题。发放住房补贴还能使这些人自由配置，而不是不管在哪上班都住在那里。

观点地产新媒体：过去这十年里，房价涨了十几二十几倍之多，有观点认为这是由于货币超发和开发商垄断开发地位造成的，对此您怎么看？您认为中国应该允许民众自建或集资代建住房吗？您之前表示放开18亿亩耕地红线，但也有人认为开发商的垄断地位没有打破之前，加大土地供应只能是让开发商赚更多的钱，对此您怎么看？

茅于轼：房价上涨有货币超发的因素，但超发货币影响不光是房地产，各个方面都会受到影响。

自建房也不对，他们以为自己建房能够省钱，这个是不对的，现在是专业化社会，一个外行去建房你怎么搞得好。

他们以为开发商黑心所以房价贵，事实根本根本不是那么回事。开发商有竞争的，每个城市好几百家，上千家的开发商，他们都在相互竞争，他们垄断不了。

政府垄断土地可以抬价，但开发商不敢随便抬高房价，抬了价别人不买你的房买别人的房怎么办？他们以为开发商黑心，我不黑心就可以把价格降下来，这个想法太天真了。

他们完全不懂房地产，开发商确实有暴利，但是这个暴利不是垄断的结果。开发商不能垄断，只有政府才能垄断，开发商是竞争。

房地产暴利是整个形势造成的，这个形势是政府土地供应少，土地不断在涨价，开发商买土地的时候还比较便宜，但等盖好房卖的时候地价上涨了，房价也就上涨了，开发商赚的是这笔钱。

房地产业是一个竞争性的行业，像北京、深圳都有上千家开发商，大家看到房地产赚钱都去搞开发，但大浪淘沙，很多小房企都倒闭了，有垄断他们怎么会倒闭？

观点地产新媒体：有观点认为，农民进城后村子荒下来相反会使耕地增加，在城里建一个小区甚至都可以容纳一个村的人，城市土地利用率高，因此城市化水平越高中国的耕地就越多，坚持18亿亩耕地红线根本没有必要，您怎么看待这个观点？

茅于轼：这个观点有道理，自由化、私有化是能够使土地使用效率提高，这就减少了土地的浪费，而且更多的土地可以利用起来。

我们这18亿亩耕地红线搞了很多抛荒的土地，农村很多土地抛荒了，农民不愿意种，这就使土地就浪费了。

要取消这个浪费就要让土地自由流动，而当土地用途可以自己更换时，土地就没有浪费了。

土地私有化不一定使耕地会增加，也不一定会减少，这要看市场的需要，但如果农民可以自己卖地，住宅用地就不再稀缺，房价也就不会像现在这么高。

观点地产新媒体：从去年开始对房地产的调控似乎有越演越烈之势，不少人认为这种调控会成为常态，对此您怎么看？您认为这种行政干预的手段是否应该？

茅于轼：解决中国房地产业的问题首先就要开放土地市场，但这是政府舍不得干的事，政府有利益在里面，土地市场一开放，政府的利益全没了，政府不会干，但不干政府也害怕房地产将来酿成政治事件，所以政府也就自己受罪。

不开放土地就没有办法，房地产业好不了，好不了就出政策限制，维持现在这个状态，所以调控或许就会长久的维持下去。

政府确实是想维持现状，但政府做不到，政府以为自己权利可以左右经济，但这是不可能的，经济有自己的规律，强行干涉迟早要出问题的。

观点地产新媒体：因为日本的“前车之鉴”，很多人对中国将房地产当做国民经济的支柱表示担忧，担心中国步入日本的后尘，对此您怎么看？

茅于轼：我对日本情况不太了解，但中国的问题是贫富差距大，有钱人手里的钱很多，房子再贵也买得起，房价也因此被抬上去。

中国有钱人手里的钱很多，但没有什么投资机会，而买房看起来是很好的投资，买了马上就涨，两三年就涨一倍，干什么都没有买房赚得多，于是大家都去买房了。

买房从为了居住变成了投机，最后很多房子就空掉了，这是最大的浪费。久而久之，这就形成了巨大的泡沫，而这个泡沫总有一天会破碎，我相信这一天不会太远。

观点地产新媒体：您觉得政府包括房产税在内的系列措施能否将泡沫挤出？您觉得还应当采取什么样的措施？

茅于轼：房产税解决不了问题。国际上的办法就是房产暴利要征高所得税，你买的房2万元一平方米，转手卖4万元一平方米赚了2万元，但这2万元政府要收1.8万元，给你留2千元，一般都是这样。国外房地产的所得税特别高，比劳动的所得税要高。

观点地产新媒体：很多人将09-10年楼市疯狂反弹归咎于4万亿的救市计划，认为该计划使中国房地产业失去一个良好的调整时机，时至今日，您怎么看待政府的救市行为？

茅于轼：我觉得中国政府的房地产政策不是在完善房地产市场，而是临时搞一些救急措施，这些办法根本不能解决问题。现在政府把房地产市场越搞越扭曲，根本不是顺其自然的发展。

中国房地产首先要解决的是土地问题，然后再开放更多的投资机会，让有钱人有地方投资，这才是解决房地产问题的根本方法，这才是政府应该做的事。

观点地产新媒体：那么，您认为应该开放哪些投资机会呢，中国的股市好像也不是一个投资好地方？

茅于轼：首先要开放金融业，让老百姓能够办银行；其次，让老百姓能够到国外投资去。现在这两条路都走不通，此外还有很多像服务业里的机会，比如，办医院、办学校，但政府现在在这方面都不是很好。

观点地产新媒体：开放这些都需要系统的改革，目前中国有现成的比较可能的机会吗？

茅于轼：我觉得中国现在民间借贷可以发展。民间借贷的作用和银行是一样的，个人借贷也是银行最初的阶段。应该允许让老百姓办银行，外国的银行都是老百姓办的，只有中国的银行是政府办的。

观点地产新媒体：但是开放银行业似乎是一个更大的系统工程，这个比较难吧？

茅于轼：银行业迟早要开放，政府办银行这件事糟透了，中国经济将来如果出大问题就会出在金融业上。

想像一下，政府跟银行是一家人，政府还不是可以无限制的花钱？银行的董事长都是政府委派的，都是听政府的，政府借钱他不能不借，政府自己开的银行，还不是想怎么花钱就怎么花钱？中国银行[3.12 0.00% 股吧]肯定要出大问题的。

观点地产新媒体：有人统计，地方政府有10万亿的债务将要到期，地方政府的财政好像并不乐观，您认为中国会像希腊一样发生金融债务危机吗？

茅于轼：中国的情况跟希腊不一样，中国的政府是银行的后盾，中国和银行都不会倒闭的。

债务怎么解决，政府最后肯定就是发钞票，最后的结果就是钞票猛发、通胀猛涨，老百姓在银行存的钱丢掉了一半，而这这一半就拿来抵债了，因为外国人不会帮我们还债，政府没有钱怎么能够还债，用什么方式来负担呢，你的钞票打一个对折，问题就全解决了。

观点地产新媒体：最后的结果是不是还是这样，穷人没什么钱我无所谓，富人还是要多买一些房子来保值？

茅于轼：是呀，你买房子可以保值，但是房价也会掉的，就像现在黄金不断的涨，但说不定哪天它又降了。

其实，最保值的还是钱，钱是比较稳定，其他商品都比钱更不稳定，但是中国的钱已经不稳定了，那不就是没办法了。

中国政府、中央银行的责任就是保证币值稳定，防止通胀，但我们的政府不管这个，政府要的就是GDP，币值稳定不稳定他不管，发展才是硬道理。