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《武汉市地方志》-落实政策

2010-06-08 07:49:17 来源:国纲私房维权网 浏览:8827

    武汉市志(1840-1985) > 城市建设志(下) > 下卷 > 房地产业
房地产行政管理
  旧时房地产多为私产,其交易与租赁在民间进行。当时政府为了维护业主的所有权和增加税收收入,侧重于地政管理和税收管理。建国后,房地产管理部门行使政府的管理职能,运用法律和政策手段,对房地产业开展较全面的行政管理。

  但是,1958年对私有出租房屋进行社会主义改造以后,房地产行政管理逐渐减弱,房地产的管理体制,也逐步形成政企不分,房管部门工作人员精力耗费在直管公房的经营管理和新建、维修以及直属企业的组织领导和生产指挥调度等具体事务上面,未能专一行使政府职能,无法集中精力面向社会深入开展房地产行政管理工作。1983年以后,房管部门进行机构体制改革,实行政企分开,管建、管修分开,修建企业实行独立核算、自负盈亏。房地产管理局内部机构根据行政管理的需要作了较大调整。实行机构体制的改革后,为集中精力抓房地产的行政管理创造了条件,促进了房地产经济的健康发展。

房地产行政管理的重点有房地产产权和产籍管理,房地产市场管理,房地产业改造与改革和房地产纠纷仲裁等4项。

【管理机构】

  清末、民国时期清末,湖北设立南北清丈局,是管理土地的行政机构。1923年,萧耀南委派孙武成立清查汉口地亩专局。1924年秋,吴佩孚又委派宋芝田办理此事。1926年,成立清理湖北官钱局产业委员会。1927年3月,清理官钱局产业委员会附设清理官产处,管理官钱局产以外的官营各产。同年10月,省财政会议决定改组清理官产处为湖北公产经理处,直属财政厅。1928年5月,湖北公产经理处改组为湖北公产经租处,仍属财政厅。1931年,清理官钱局产业委员会结束,其产业文卷交湖北公产经租处接收,其债务文卷则由省财政厅接管清理。1933年将经租处改为湖北公产租金督征处(简称省公产处),属财政厅。1938年武汉沦陷后,省公产处工作停顿。抗日战争胜利后,鉴于公产被人侵占太多,1947年4月成立湖北省公产清理委员会。此后,管理土地的机构有汉口市政府地政科及汉口市地籍整理处,管理房产的机构有湖北省公产经理处、中央信托局武汉敌伪产业清理处和汉口市财政局公产科等。

  新中国时期 1949年5月武汉解放,当月下旬即成立武汉市军管会物资接管部房产管理处,接管原国民政府在武汉的各个房管机构及人员。1949年10月,市军管会房管处改为武汉市人民政府房产管理处,由财政局长伍能光兼任处长,陈练生、张建之任副处长。业务部门设置有清理科、租赁科。1950年5月,市郊区办事处公产科调归房管处建制内。房管处下属机构设置有武昌房产管理分处,汉西、汉北两个房管所和汉阳工作组。

  为集中统一调整分配驻武汉各机关、部队、团体及企事业单位的驻房,1949年5月下旬成立了高层次的房调机构——武汉驻房调整委员会,由陶铸兼任主任,赵尔陆兼任副主任。1950年10月,中南军政委员会对驻房调整委员会领导成员作了调整,由邓子恢兼任主任,赵尔陆、张执一兼任副主任。

  1949年5月下旬成立武汉市人民政府地政局,张雪涛任局长,李维真任副局长。首先接管了原汉口市政府地政科和汉口地籍整理处。局内部机构设置有秘书室,一、二、三科和测绘室,共43人。1950年7月,地政局撤销,合并于民政局,设地政处。

  为使房产与地产统一管理,1951年2月,市政府决定将地政处和房产管理处合并,成立武汉市人民政府地政房产管理委员会,伍能光任主任委员,李维真任副主任委员。内部机构为秘书室、地籍科、地政科、公产科、清理科、管理科、人事科、测绘队,定编为250人,实有212人。

  地政房产管理委员会下设武汉市房地产公司,以及由原房管处武昌分处和原武昌地政股合并成立武昌地政房产管理所。

  1951年4月,经市长办公会议决定,将原房产信托公司领导的房地产交易划出,成立武汉市房地产交易所,由市地政房产管理委员会直接领导,作为行政管理机构,行使房地产交易市场的管理职能。

  根据房地产发展,1952年8月撤销地政房产管理委员会,成立武汉市房地产管理局,李维真任局长。1955年5月,由吴耕阳任局长至1966年5月。房地局内设置:产权科、地用科、民房科、公房科、保养科、财务科、统计科、人事科、秘书室、监察室、测绘队等机构,共有111人。1954年成立建筑事务管理处,统一管理土地划拨、土地征用、拆迁补偿等事宜。1956年8月,建筑事务管理处改为科建制。1957年,将划拨土地及核发建筑执照业务和建筑事务管理科一并移交市建委。

房地局成立后,下属机构有武汉市房地公司、武汉市房地产交易所。区级只有武昌区设有房地产管理科。1954年6月以后,其他各区相继成立房地产管理所,1955年9月,先后将所改为科。市房地局将房地产行政管理的一部分业务下放到区。市房地产公司在各城区成立分公司,承担市直管国有房地产以及代管、托管房产等的经营管理和维修任务。

1958年房地机构进行调整,市房地产公司与市局合署办公,保留公司牌子、印章,对外行使公司职权,局内部设立租赁科,负责房地产经营管理任务。1960年,市房地产公司又从房地局分离出去,作为局属的事业单位。1965年,房地公司又一次并入局内,合署办公。

  1958年,为加强市直党、政、群机关用房和职工住宅等房屋的管理和维修,成立直属房管所。1965年,中央有关部委确定武汉为学校房产纳入统管的试点,管理维修任务加重,将直属房管所改组为公房管理处。

  1958年8月,部分区一级房地机构进行调整。江岸、江汉、硚口、武昌区将房地科改为房地产管理局,仍与区房地产分公司合署办公。1962年8月,上述几个区房地局撤销,仍恢复房地产管理科建制。青山区只设房地产公司,郊区房地科和房产分公司撤销,改组成立房地产管理所。

  1966年5月,“文化大革命”开始,房地产管理机构受到冲击,各级干部靠边站,使房地产管理工作受到严重影响。

  1968年武汉市革命委员会成立,房地产机构相继恢复。1968年9月成立武汉市房地产管理局革命领导小组,1970年7月-1973年2月军代表宋占英任组长。局内部机构设生产指挥组、办事组、政工组等工作部门。1973年3月撤销革命领导小组,1973年3月-1975年4月范正国任局长,1975年4月-1976年10月孙逢一任局长,局内机构设秘书室、房管科、计划科、财务科、劳动工资科、设备科、保卫科、技术室,下属机构有公房管理处、测绘队、白蚁防治所。1973年3月恢复武汉市房地产公司。

  区级房地产机构1971年曾一度与市政建设部门合并成立区城市建设局,1973年又分开恢复区房地产管理科,仍与区房地产公司合署办公。

  “文化大革命”结束以后各项工作全面恢复。房地产机构根据事业发展不断地调整、改革、日趋健全。1976年10月-1983年3月,房地产管理机构基本属企业管理型。局直接管理3所住宅修建公司,有近1万人的施工、机具、材料加工企业。局内机构设有办公室、调度室、计划、财务、安全、设备、劳动工资、技术、教育、保卫等科,偏重于企业管理,只有公房、民房两科管理房地产行政工作,不能有效地行使政府职能。1976年10月-1981年3月孙逢一任局长,1981年3月-1983年3月郎跃文任局长。

  1983年进行体制改革,实行政企分离,原局直管的施工企业、材料加工、建筑机械等分出,另行成立武汉市住宅建设总公司。房地产管理局工作转变到全市房地产管理及行使政府职能方面。局内工作部门设办公室、房政处、地政处、住宅建设处、调查研究室及经济研究会、房屋调配科、计划科、财务科、政治处。1985年撤销计划、财务科,成立经营管理、计划财务处。

  1986年以后,局内机构根据需要不断进行调整。1986年撤销房屋调配科,成立房屋使用处,计划财务处改为财务处。1987年,地政处改为产权地政处,成立商品化处和政策法规处。1988年直管公房经营管理业务并入局内,成立经营管理处;原局经营处改为综合计划处。1989年房政处改为市场管理处。局内工作部门经过多次调整,至1990年底共有办公室、政治处、产权地政处、市场管理处、住宅建设处、经营管理处、商品化处、房屋使用处、综合计划处、财务处、审计处、政策法规处、监察处等13个机构。

  1983年3月-1986年1月李伟任局长;1986年1月-1989年10月陈培生任局长,1989年10月蓝宾亮任局长。

  房地局直属房管机构有公房管理处、武汉市房地产交易管理所、武汉市房屋互换站、武汉市白蚁防治办公室、测绘队等。

  1983年,区级房地产机构体制进行了改革,改变了原来的行政、事业、企业三合一的状况,成立区房地产管理局,负责房地产行政管理任务,区房地产公司承担直管公有房产的经营管理和维修,修建施工队伍组成修建公司,实行企业化独立经营。房地产机构改革,实行政企分离,取得了良好的效果。

武汉房地产学会、武汉房地产协会挂靠武汉市房地局。

【产权和产籍管理】

  产权管理的内容主要是清理产权,目的在于贯彻执行各项产权政策,包括登记发证、办理产权转移变更手续等。由于房地产的不动产的特性,所有权与占有、经营权分离,在流通中可以不进行“物流”,但有“权流”可以作所有权的让渡,所以需要对物的所有权进行登记发证,以保护公民和法人的房地产所有权。产籍管理的内容是指建立和健全房地产的图、表、卡证、档案,掌握房地产基本情况、统计数字及其异动变化,为制订政策和加强管理提供资料依据。

  清理产权 (1)接管1949年5月武汉解放后,当时武汉私人房产的产权情况较为复杂,除私产外,还有公产、敌伪产、军阀战犯产等。1951年1月10日,武汉市人民政府关于《清理敌伪财产物资奖惩办法》规定:国MD及其政府机关所有的房地产;蒋宋孔陈四大家族所有的房地产;战争罪犯及罪大恶极的FGM首要分子所有的房地产;国MD政府已经接管或未接管的德、日法西斯政府及汉奸所有的房地产,以及其他属于敌伪性质的房地产,一律予以清理没收。而对原系私人房屋,抗日战争期间为日军掠占,抗战胜利后复为国MD政府掠夺,解放后又为人民政府接管者,可以提出申请,经审查属实予以发还。武汉市对1949年清理出的敌伪房屋2 17l栋,除先后发还588栋外,其余均陆续进行接管。同时对湖北省政府公产经理处、中央信托局敌伪产业清理处、汉口市财政局公产科、湖南省财政厅在汉房产、考试院两湖考铨处等单位在汉房产,根据清理产权情况,分别进行接管或代管。

  1949-1950年,全市共接管房屋4 392栋(占全市房屋总数的5.5%)和一部分土地。包括接管湖北省公产在武阳汉房屋669栋;接管湖南省公产房屋31栋,武昌市公产89栋,汉口市公产276栋,汉阳县公产63栋,其他国MD机关房产1 329栋;没收汉奸房产280栋(包括叶蓬、何佩瑢、潘新臣等);没收战犯及FGM首要分子房屋258栋;没收军阀房地产;没收反动会道门房产;经法院依法判决没收其他房地产。

  (2)代管 按照《武汉市人民政府代管房地产暂行办法》的规定,交由房地产公司代为管理的有下列房地产:业主逃亡(包括抗日战争期间及解放前后逃亡),房产无人管理,产权不明,一时无法确定的;逾期不办产权登记的;业主死亡无合法继承人的;无主房产。代管目的是通过代管保障私人房产不受破坏或他人侵占。1950年12月15日,市人民政府发布代管条例,并规定代管期从发布之日起以两年为期,代管房地产一律登报公告以示周知。逾期即行收归国有。1950年代管房屋共1 381栋,其中出走弃留产694栋,外侨产82栋,民产431栋,不明产174栋。

1954年,各民主党派和各人民团体为解放台湾发布联合宣言后,中央人民政府内务部指出:除汉奸财产仍照原意见执行外,其余仍继续代管,暂缓没收。武汉市对产权一时难以确定的代管产继续维持代管形式,未一律收归国有。到1958年全市代管产有2 505栋。

  (3)抵赃 1952年“三反”、“五反”运动结束后,违法户要求将房屋作价抵赃、抵税,抵赃、抵税案件大都是通过法院转来,从1952年下半年开始处理,到1958年告一段落。1952年4月9日起至12月底止,共收抵赃案件464起,办理抵赃手续276户,接管房屋404栋,抵销赃款19 037 087 254元(旧人民币)。1953年办理39起,接管房屋123.5栋,抵销赃款3 947 036 480元(旧人民币)。1958年接管抵赃房屋29栋,土地371 089亩。

  (4)捐献 自1950年4月起,市民捐献房地产增多。要求捐献原因大多是为支援社会主义建设或自愿放弃剥削,有的是业主不愿投资修缮房屋,或是租赁关系不正常,想丢包袱。市人民政府认为私有房地产涉及到所有制,政策性强,故对这类来信和来访一律予以谢绝。但要求捐献的仍然不绝。郭某在汉口有10余栋房子,曾由代理人要求捐献,政府未予接受,代理人不辞而别,置房地于不顾,住户反映无人收租、修缮,政府才予以代管(后转为接管)。对GCD员和参加工作的国家干部申请捐献房地产的,审慎地接受一部分。捐献房地产最多的一户,有房屋12栋,基地6亩6分8厘。1956年接受捐献房地产72起,242.5亩,27户53栋。

  (5)移交 50年代,除房管部门对全市房地产进行清理接管外,各系统单位对解放前原机构的房产也进行接管。从1953年起,除自用部分外,各系统将接管的出租房产陆续交房管部门统一管理:中南行政委员会机构撤销,移交房地产596.5栋,建筑面积267 519平方米。其中钢骨结构15栋52 171平方米;混合结构229栋143 176平方米;木结构324.5栋67 713平方米;板席28栋4 453平方米;土地78起,148亩。接受善堂会馆联合会移交房地产。1950年,善堂、会馆将部分房产委托国营房地产公司管理。1956年对私有出租房产社会主义改造时,善堂、会馆的房屋1 917栋、土地1 333亩改为接管。中国人民救济总会移交房屋41栋,基地59亩。江西省银行移交房屋3栋,交通银行移交基地178亩。汉口孤儿院移交出租房屋93栋,海关移交房产37起、土地40亩。铁路系统移交土地135亩,公路运输工会和建筑工会移交房产26栋。

  另外,佛教协会根据宗教事务处联席会议《关于处理宗教团体经租产业的决议》,于1956年5月1日移交一部分房地产。

  房地产登记发证 建国前,产权管理的重点在土地登记。1933年,汉口市开始办理土地登记业务,以土地为主,地上定着物在登记时并未一并办理。同年10月成立土地发照注册所,办理第一次土地登记,于1936年底办竣。据汉口市政府《1935年度土地行政报告书》载:“全市八区,共117图,除第二区内之日法租界及三个特别区共6图不计外,其余111图大部分办完登记。”据统计,已给登记所有权的土地面积约14.6万亩,土地执照计20 304号。凡发给土地执照的,分区分图按号编清册,共计20 304户。自开办登记之日起,共计征收登记费洋117 616元。登记业务尚未完毕,抗日战争爆发,武汉沦陷,即告停顿。

当时汉口市土地登记的程序,首先由土地发照注册所公布地籍图册,地籍图内有各户地形、经界、地点、种类、业主姓名及面积等,册内载明业主姓名、住地、地品、地目、面积、地名及四至等项。全市1-8区的地籍图册从1933年11月起至1934年5月全部公布完毕。其次接受业主申请,业主如自认图册无讹,即分号填具申请书(附件1),连同证明文件一并送地政机关办理登记,如认为经界或面积有误时,可同时申请复丈复查;如有出典或抵押,由业主邀同受典人或受押人同时申请登记。其三是地政机关接受申请后,开具收据,交付审查。如同时申请复丈复查者,由查丈员复丈复查,如证件不符或不完备,或有其他问题,应补交证件,进行调解,或申请法院仲裁。审查完毕,绘制分号地图,编定执照号数,登记土地清册,填发土地执照(附件2),并在所交证件上加盖“凭发汉口市第某区第某图第某号执照”戳记。图册公布后,无人前来申请登记的土地一律作为无主土地,由市政府公布收管。在收管期间免征课税。没收土地及其定着物的收益,如有业主申请登记,仍可撤销收管予以登记。凡已经登记并领有凭证之土地,经过一年未发生纠纷者,即换发土地权利书。

附件1:

附件2:

抗日战争胜利后,1946年7月1日成立地籍整理处,进行登记业务,仍以土地登记为主,但地上定着物也一并登记。8月20日开始办理第一测量区登记,该区全部面积为8 120亩,约有公私土地13 700宗;第二测量区面积为4 124亩986宗;第三测量区面积37 107亩2 364宗;第四至八测量区土地面积为13 534 833亩9 572宗。抗日战争前,土地登记者多用堂、记的名义或某某公司名义,抗日战争胜利后重新登记,一律改用真实姓名,登记号数有所增加。建国前,视房产为土地上的定着物,对房产管理较少。据《1946年8-11月汉口市政府工作报告》记载:汉口市房屋共有5万余门牌号,包括郊外后湖舵落口各偏僻处、机关、学校、军警、住宅和办公房屋等。

  武汉解放后,房产行政管理受到重视,将房产与地产一起登记发证,并进行清理普查。1949年底为避免房地产转移、变更及其他权利的纠纷,开展房地产登记发证工作,登记的种类有:

  (1)所有权的登记 无论以何种方式取得土地所有权,但未经过登记的房地产,都应向地政机关提出申请,办理所有权登记(在国MD时期办理登记而未经变更者,不属所有权登记之列)。

(2)移转登记 包括买卖、赠与、继承、交换等,另外还有地上权、典权、抵押权的移转。均应办理移转过户登记。

  (3)变更登记包括地目变更(如原为菜地或水淌后建房屋),住所的变更、分剖、合并、新建、拆除等。

  (4)涂销登记由于受灾害毁灭,或自愿放弃权利,或因其他原因而放弃者。

  (5)他项权利,包括四种:地上权(在他人地上搭盖房屋或其他建筑物);地役权(使用别人的土地,投入一定的资金);典权(支付典价取得房地收益和使用权);抵押权(以房地产作为担保品抵押借款)。这些所有权以外的权利,通过审查登记,可以领取他项权利证明书。

  登记步骤:业主持所有产权证件、私章和户口簿,到地政机关办理手续,经过查阅地籍册(面积、四至、地形),填写申请书,通过初审,缴纳登记费。将申请书及所有证件交地政机构收件人员,领取收据和部分当时阅后发还的证件,等候领取土地房屋所有证。凡逾期申请登记者,除缴纳登记费外,逾期1个月者按照房地产价值加收登记费1‰,逾期2个月加收2‰,余类推。

  从1949年底开始进行房地产登记起,到1953年10月30日止,先后办理汉口第一区、二区、三区、四区、重划区的房地产登记发证。登记工作分阶段进行。经审查核定后,业主才能领取土地房屋所有证。1949-1953年,一、二、三、四区登记房地产共12 686起。登记费、复丈费、工本费等规费收入38.8亿元(旧人民币)。

  1950年、1951年,中央人民政府政务院颁布处理外国政府、企业、侨民在华一切财产的有关规定和关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及FGM分子财产的指示,武汉市人民政府公布《清理敌伪财产物资奖惩办法》。根据这些规定,到1952年止经过产权清理,分别以征收、征用、取消特权、军事急需和建设需要等方式,共处理土地8 342 507亩,房屋804栋,码头6座。对未登记或有产权纠纷的则予以暂时代管。

1953年配合“三反”、“五反”运动,清理房地产权。1954年办理登记审查1 74l起,登记费收入3.1亿元(旧人民币),发证1 205件。1955年1-3季度,处理历年过期未登记房地产619起。此后,将登记业务下放各区,由各区办理补办登记和郊区房地产的登记发证工作。

  1984年3月,武汉市房地局在武昌区黄鹤楼街开始进行建国后第二次房屋土地清理登记的试点工作。全街有200个自管房单位,登记196个单位,有2 290栋房屋,建筑面积71.1万平方米,用地85.6万平方米;私房业主有1 980户,登记1 957户,建筑面积12.2万平方米,用地9.7万平方米;房管部门直管公房1 870栋,建筑面积27.7万平方米。试点结束后,1985年11月市人民政府决定在全市开展城镇房屋产权、土地使用权清理登记发证工作,要求1988年完成。1985年市区共核发土地使用证3 133起,发证面积278.3万平方米,收取登记、测丈费13.97万元。

  为加强领导和加快“双登”(房屋产权、土地使用权登记)工作进度,成立武汉市城镇房屋产权、土地使用权登记发证领导小组,何浣芬任组长,徐绪沐、陈培生、宋仁浩、陈锡淼任副组长。领导小组下设办公室,谢家瑾兼任主任,陈治兴兼任副主任。各区也同时成立领导小组和工作机构。

  1988年,“双登”工作按照建设部的要求基本完成。从1989年起继续进行“双登”收尾补漏和产籍资料立卷归档工作。通过“双登”,武汉市区(不包括县)房屋所有权登记发证94 164起212 178栋,房屋建筑面积8 210.10万平方米;土地使用权登记发证80 031起,占地面积12 249.85万平方米。

  地籍测量汉口后湖一带原系泽国,沿江河一带时被淹没,1905年张公堤修筑完成。湖淌变成旱地;继而平汉铁路通车,市场扩大,随着城市的发展,土地价值日趋上升。20年代,一般土地投机者以贱价收买土地,不重视经界,一地数契的情况时有发生,土地纠纷日益增多,当时政府为维护土地私有权,解决纠纷,遂成立专门机构整理土地。

  1929年1月,汉口市成立土地登记清丈委员会(后改为土地清丈登记处),全市按自然地势划为八个区,进行土地测量。1929年7月土地局成立,确定清丈计划,订立各项规章,举办三角测量及多角图根测量,开办清丈人员养成所。同年,汉口市土地登记清丈委员会进行汉口市土地测量,划汉口为8个测量区,第一区东界歆生路,北自循礼门车站处,向西沿铁路至襄河边,南至江河为止;第二区东界日租界外小铁路,北沿铁路至循礼门车站,南界大江,西界歆生路;其他6区均在旧市区之外,选点进行了大三角测量、三角图根测量和多角图根测量。1929年底,土地局撤销,并入财政局,设土地科办理土地清丈。1930年6月,由清丈人员养成所毕业学生开始清丈。1931年6月,汉口市第一、二、三、四区清丈完毕。1931年7月,汉口市政府改组,土地清丈工作改由民政厅附设武汉市土地清丈处接办,仅丈完五区南部。1932年11月,清丈处撤销,由民政厅设清丈科办理,1933年6月,汉口市五至八区清丈完毕,共计丈量土地180 640亩。

  1933年10月成立土地发照注册所,办理第一次土地登记,1936年3月,施行土地法,改设土地登记处,并拟定汉口市土地登记施行细则。同年7月设地政科,将原登记处并入,全市登记于1936年大致办竣。同年1月,增设土地估价委员会,估定地价,编订地价税册。

  1937年,汉口市进行了大三角测量,决定各点经纬度;再进行小三角测量,决定各点位置,然后根据各三角点成果进行多角图根测量,分区清丈。第一区为旧市区,由于房屋过多,规定缩尺为1︰500,图廓东西经距11.25秒,南北纬距7.5秒。第二区为模范区、特三区及日法租界,房屋较为整齐,规定缩尺为1︰1000,图廓东西经距22.5秒,南北纬距15秒。第三区至第八区大部分为农场,一律用1︰2 000缩尺,图廓东西经距45秒,南北纬距30秒,并制定图面接合图。清丈时,清丈人员分若干组,每组设组长1人,又分若干班,班设清查测丈员各1名,逐户调查业主姓名,定期发出清丈通知书,绘制清查概况图,记入实地清查簿,各户土地经界清丈完成后,即用三斜法计算面积,秋季开征地价税。

  1938年10月,武汉沦陷,汉口地政工作停顿。1945年抗日战争胜利后,汉口市政府又成立地政科,清理地籍。1946年7月,成立地籍整理办事处,专门办理地籍整理事宜,地政科则专办地权清理、土地重划、土地征收及一般土地行政管理工作。1946-1948年,汉口市八个测量区共测制地籍图117幅,各图依次序编列地号,地号以图为依据,全市地籍号共约3万号,每号地的经界,丈尺、面积、四至、地目、业主姓名、住址以及地形、地名,均绘注于地籍图或载于地籍册。

  武汉沦陷前夕,将抗日战争前根据清丈原图制成的地籍图及编成的地籍册等件疏散至宜昌,后辗转运至万县,寄存某处防空洞内。抗战胜利后,1946年6-7月间分批运回武汉,但清丈原图几乎全部霉烂,地籍册和土地清册、地价税册也都有毁坏或散失。1947年9月,在市地籍整理处内设技术人员继续办理地籍调查、补测、修测、制图、复丈工作。

  建国后,1951年成立武汉市人民政府地政房产管理委员会测绘队,担任旧地籍的清理工作和省、市公有房地产及敌伪地产的清理业务。1952年,武汉市大地测量讨论会确定武汉市三角主网为570余平方公里、23个二等三角点、33个三角形,以旧陆地测量总局在徐家棚测设的基线7.7公里作为起算边,以蛇山天文点作为大地座标的起算依据,进行了汉口铁路以内上自硚口路、下至张自忠路一带的地形测量,房屋地形图用小平板仪观测,皮尺直接量距,水准仪测定散点标高,房屋分栋进行丈量,注边记长,同时调查注记房屋的门牌、栋号、层数、结构、建成年份测定土地的经界点——地籍界碑,费时一年半,完成了汉口铁路内房屋6.4万栋的测量任务,占当时房屋总数的37.24%。由于城市建设的迅速发展,下余地区房屋的测量改用城委测量队测绘的1︰2 000和1︰5 000的地形图,放大成比例1︰500和1︰1 000的街道外框图后,再于控制的范围内,按照房地产业务的需要,逐个框框进行房屋分栋丈量、作图、调查加工,半年完成房屋181 528栋,建筑面积2 478.5万平方米的测图任务。从此,全市基本上具备了一套全市范围的房屋地形图。以后又以测绘的地籍碑为主要依据,将旧地籍图嵌绘在相应的房屋地形图上,成为一幅完整的地籍地形嵌合图,使得房屋和土地的相互关系,即一个地号内有哪几栋房屋,某栋房屋在哪几个地号内,或者跨占了哪几个地号。都一目了然,使用方便。1954年后,控制范围又扩大到1200平方公里(包括东西湖在内),1958年完成全市房屋地形图和地籍地形嵌绘以后,测定了旧式房屋居住面积与建筑面积之间的布局规律和比例关系,其居住面积与建筑面积之比,为52.18%,计算了18万多栋房屋的占地面积和建筑面积,制定了武汉市公有房屋、房地部门直接管理的房屋、民用房屋和棚户等四种基本卡片,卡片内有房屋的栋号、坐落、结构、层数、建成年份、占地面积、建筑面积、原建用途、使用情况、占有情况以及占有人的姓名、职业、通讯地址等指标。6个城区和3个郊区共有卡片153 763张,成为房地管理的主要资料。另外,结合地籍整理,对全市各单位自行经管的公房和私有房屋,分层分间测绘,制成图卡,1959年底完成了全市公私房屋分层分间的测量任务。

  为了掌握全市房屋变化情况,对全市房屋的倒塌、焚毁、拆除和新建、改建、扩建的增减变化,每年由测绘人员携带图纸卡片到实地进行核对修测,对有改变的地形。在图上进行修改,增添或注销图卡,到年终分别进行统计、调整。

  房屋普查1985年,开展了建国以来第一次全国性的城镇房匿普查。1985年3月,武汉市成立了城镇房屋普查领导小组及所属的办公室,由何浣芬副市长任组长,林国威、徐绪沐、李伟任副组长,高尚智任办公室主任。全市6个城区、3个郊区、4个县及街镇和工矿区等成立了相应机构,形成普查工作网络。武汉市城镇房屋普查的基本做法是按“条块结合,以块为主”和“专群结合,以群为主”的原则,进行市、县、街(镇)三级普查归口统计。房屋普查工作分为登记、复核检验、汇总统计等阶段。第一,登记普查前利用房地局测绘队房屋地形图、卡,在图上对每栋房屋进行分栋消号,造具清册,普查时核对登记,防止登重或登漏。第二,复核验收。街镇房屋普查办公室的联络员分片负责自管房单位复核工作,街镇设专人负责全街复核工作。实行3级验收,街对片进行验收,区对街进行验收,市对区进行检查验收。对质量达不到国家规定3‰标准的,返工重查。第三,对普查的资料进行过录整理,严格验证,逻辑分析,汇总统计。

全市在普查标准时间1985年12月31日为止完成了普查房屋登记,及市民居住状况的调查工作(表75、76、77)。经分析统计全市住宅(建筑面积)占全市房屋总数的45.38%;成套住宅占住宅总数的38.59%;住房使用面积占建筑面积的73.54%。单位自管房的住户占全市普查总户数的57.56%,居住人口占总人数的58.61%;房管部门直管公房的住户占总户数的25.7%,居住人口占23.85%;私房住户占16.74%,居住人口占17.54%。人均使用面积以私产住户最高。单位自管房次之,房管部门直管公房最低。

表75  1985年全市房屋产权普查统计表     单位:万平方米 (略)

表76  1985年非住宅用房普查统计表      单位:万平方米  (略)

表77  1957、1985、1990年房屋用途情况表   单位:万平方米  (略)

【房地产业的改造与改革】

  私有出租房产社会主义改造 1949年,全市有私房建筑面积1 056.7万平方米,私房业主100 918户。武汉市对私有出租房屋的社会主义改造于1956年、1958年分两批进行,1958年以后又陆续零星改造一部分。全市共改造房屋190万平方米,房主4 000多户,每年付给租息108万余元。

  1956年,对出租私房的第一次改造采取“公私合营”和“国家经租”两种形式。“公私合营”比照工商业社会主义改造的做法,对房产进行清产核资,按产值定息,并负责人员安排。“国家经租”是依租定租,即房主把数量达到改造起点的出租房屋交给国家房产管理部门统一管理、统一修缮和统一调配使用,而国家按月付给房主固定的租息(一般租息是原房租的20%-40%)。改造的范围和政策;凡出租房屋面积在1 000平方米的纳入公私合营;500-1 000平方米的纳入国家经租,如房主要求纳入公私合营,亦可审查批准;善堂会馆出租房屋一律纳入国家经租,但为照顾其“自养”,息金从高。1956年申请改造的房主2 214户,房屋6 988栋。纳入公私合营的195户,房屋2 709栋,建筑面积491 956平方米;纳入国家经租330户,房屋1 340栋,建筑面积275 346平方米。共计房主525户,房屋4 049栋,建筑面积767 346平方米。

  1958年,对出租私房改造主要采取“国家经租”形式。在制订改造政策时考虑保护人民的生活资料不受侵犯和鼓励私人建房的原则。改造的范围是:在城区出租住宅房屋面积达到150平方米(郊区集镇暂定为100平方米)以上的,纳入改造,棚房、板房原则上暂缓改造,但出租大量板房房主,如果生活较好,租金又较高,虽然没有砖房出租,也应加以改造,出租的非住宅用户,不受改造起点的限制,分别情况酌予改造;宗教、寺庙(包括庵堂)的房屋除本身使用者外,出租部分的房屋实行国家经租(寺庙内的房屋也出租一部分者不予改造),但为照顾起见,可按租金的40%核定租息;华侨(包括归国华侨)出租的房屋一律不动员。对房主或房主家属及其他代理人自动申请改造者,则说服他们照章委托房地产公司托管;对房屋合于改造条件而房主不愿申请改造者,进行说服教育,促进接受改造,但不强迫。对纳入改造的房屋采取国家经租,由国家按民用公房租金标准发租,然后按租金收入的20%-30%给房主评定租息。定息原则,既体现赎买政策的精神,又要保证房屋及兼顾大多数房主生活。对自营时的亏累户,改造后需要由国家清偿债务时,生活条件优裕的房主租息可低到10%,个别生活比较困难的房主的租息可高于30%,但最高不超过40%。依租定息,在评定以后,不论房租增减或者遭受自然灾害损毁及征用拆迁等情况,定息仍然不变。对其他无劳动力或老弱病残,因房屋改造后生活无法维持又无其他办法者,准予缓改。

  1960年统计,私房改造前后两次纳入国家经租的房屋13 420栋,建筑面积1 762 206平方米。其中企事业用房5 225栋。建筑面积744 237平方米;住宅用房8 195栋,建筑面积1 017 968平方米。给原业主留住房建筑面积134 336平方米。

  1963年4月,市房地局根据国务院批转华侨事务委员会、国家房产管理局《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》精神,结合武汉市具体情况,提出《对华侨出租房产进行社会主义改造的意见》。规定华侨出租房屋(包括非住宅用房)建筑面积在230平方米以上的纳入改造,留房从宽。一整栋房屋留房以后出租面积即使超过230平方米,也不改造。解放后用侨汇购置或建筑的房屋一律不改造,过去已经改造,不超标准的退还,没有留房的补留。当时,武汉市侨居国外和居住港澳而在本市有房产的业主计33户,房屋312栋,建筑面积75 808平方米。1958年前已纳入改造14户,房屋100栋;托管6户,房屋96栋;代管9户,房屋112栋;自管4户,房屋4栋。根据1963年的政策,对已改造的14户有5户退还,4户给予留房,5户不动;对托管和自管的10户中,3户纳入改造,7户不动;代管的9户不动。

  1965年统计,全市有暂缓改造房主911户,房屋1 351栋,178 451平方米。对出租私房的社会主义改造后,私房比重由解放初期占84.32%下降到1958年的27.49%。

  在对私有出租房屋进行社会主义改造的工作中,政府按照“量才录用,适当照顾”的原则,对被改造业主及原私营房产经租处的从业人员妥善地安置工作,对大、中业主中有代表性的人物作有区别的安排。共安排房主116人(其中市房地产公司顾问1人,经租部副主任2人、区公司副股长1人),因房主年老体弱而安排其家属的119人,安排原私营房产经租处职工80人。在对房屋改造后生活确有困难的房主,采取一次性补助办法外还成立房产业主联合会,组织被改造的房产业主进行生产活动,并从息金中提取公积金,对无劳动力的生活困难户予以经常性补助。

  1969年9月23日,根据中G中央批转国务院财贸办公室和国家经济委员会的报告精神,对纳入改造的私有出租房产的租息,同资本家定息一道,停止支付。

  落实私房政策落实私房政策主要有3项任务,一是“文化大革命”期间接管私房的处理;二是对解放初期国MD军政人员出走弃留的代管房产的处理;三是私房改造遗留问题的处理。

  (1)“文化大革命”期间接管私房(以下简称“文化大革命产”)的处理 “文化大革命”期间,武汉市无偿接管私房17 721户,建筑面积1 673 000平方米;1970年前后动员城市人口下乡,低价收购私房1 071户,建筑面积45 000平方米;挤占房主自住房303 000平方米,被挤占户4 840户。1980年8月,武汉市人民政府批转市房地局《关于落实私房政策的请示报告》,江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌等区分别开展试点工作。武汉市人民政府于1981年3月发出《关于处理十年动乱中无偿接管的私房问题的通知》,并成立以中G武汉市委书记、副市长王杰同志为组长的落实私房政策领导小组,正式在全市开展市落实私房政策工作。至1990年底,产权清退工作全部完成。其中发还产权16 869户,占应发还数的95.2%;无人申请发还转为代管的519户,占应发还数的2.9%;房主长期不办结算领款手续转为代储的333户(主要原因是原房已拆除,房主不同意作价补偿;符合私房改造条件,但房主不同意补改,以及有产权纠纷等),占应发还数的1.9%。

  “文化大革命”期间挤占房主自住房4 840户,建筑面积30.3万平方米。到1990年底止,挤占户已腾退4 685户(其中由挤占户所在单位安排1 465户,由市人民政府拨款建房安排3 007户,由房主腾出的公房安排或住户自建房屋腾退的213户),占应腾退数的96.8%。对于尚未腾退的155户,已全部预分落位,等候房主前来办理有关手续。由市人民政府安排的挤占户,共安排住房131 703平方米。此外,武汉市人民政府自1981年起共拨资金1 090万元用于“文化大革命产”的结算工作,截至1989年12月底止,共结算16 907户,支付各项费用14 164 841.39元。

  (2)对解放初期国MD军、政人员出走弃留的代管房产的处理解放初期,武汉市代管国MD军政人员的房产332户,建筑面积201 658平方米。根据国务院文件的规定,截至1990年底,武汉市去台军政人员已提出申请发还的有86户,已批准发还产权的14户,建筑面积5 644平方米。

  (3)处理私房社会主义改造遗留问题武汉市私房社会主义改造的遗留问题,根据国家城乡建设环境保护部和湖北省人民政府文件精神,结合武汉市私房社会主义改造的实际情况,市人民政府于1989年11月11日批转市落实私房政策办公室《关于处理私房改造遗留问题的报告》。该报告指出:“对私有出租房屋进行社会主义改造,是我国社会主义改造的组成部分,是完全必要的。正确的,其成果应予巩固。但是由于缺乏经验,工作不细,因而造成一些错误,未按规定给房主留自住房等问题,针对这些问题,特规定:①已经纳入社会主义改造的私有出租房屋,凡符合国家和省、市的政策规定,已由国冢经租的,一律属于国冢所有,由房管部门统一经营管理,原房主不得以任何借口收回。②对在城区的非住宅私有房屋实行无起点改造的错误,予以撤销。③纳入改造的私房定租,从我市私房改造之日起发放到1966年9月底止。凡在1961年9月以后纳入改造的私有出租房屋,未发定租或发放时间很短的,一律按5年计算,予以补发或补足。④私房改造时,按照当时人口和实际情况,已留过自住房的不再补留。房主住本市应留自住房而未留的,按当时私改档案或户口资料记载的家庭人口,每人按建筑面积10平方米补留自住房。房主当时在外地未留自住房的,凡在1966年9月底以后迁回居住的,因房屋所有制已改变,不再补留自住房。改造的非住宅用房,一律不再补留自住房。”市落实私房政策办公室根据市人民政府文件精神,为认真处理好私改遗留问题,先后分别制订《关于处理私改遗留问题的实施细则》和《关于处理私改遗留问题中有关问题的意见》以及《处理私房改造遗留问题的办事程序》。1990年1-10月,共处理私改遗留问题290户,占应处理户数的55.6%。

  为了加快落实私房政策的步伐,解决在落实政策中腾退被挤占户的住房问题,1986年8月武汉市房地局和建设银行武汉市分行采取集中社会闲散资金兴建房屋的措施,联合发行“住宅建设有奖有息债券”。1986年首次发行10万张,每张票面额为50元,共集资500万元。从发行债券之日算起,两年后还本付息(中奖的债券不付息),年息1.8%。设奖11 109个,其中一等奖1个,奖两室一厅住宅一套;二等奖8个,各奖一室一厅住宅一套;三等奖100个、四等奖1 000个、五等奖10 000个,各奖家用电器或现金不等。中得住宅奖的其住宅产权归己,发给产权所有证,摇奖后当即兑现。

  落实宗教房地产的政策1958-1960年,武汉市先后接管的宗教团体房屋989栋,建筑面积235 766.580平方米。“文化大革命”期间又接管用作宗教活动场所的房产81栋,建筑面积26 178.30平方米。

1980年7月,国务院批转宗教事务局、国家建委等单位《关于落实宗教团体房产政策等问题的报告》,武汉市人民政府决定将“文化大革命”中接管和由国家经租的宗教房产尽快退还给各宗教团体自行管理。1983年,市房管部门将“文化大革命”期间接管原用作宗教活动的房产全部退还,1984年清理出市内外各宗教团体交国家经租的房产尚有898栋,建筑面积21.3万平方米,会同宗教部门有计划地开展清退工作,到1988年底宗教团体的房产落实政策已经完成。


【住房制度改革】

  1985年,武汉市成立以常务副市长为组长的武汉地区住房制度改革领导小组,成员有市政府副秘书长、市体改委、建委、计委、房地局、财政局、税务局、物价局、统计局、总工会、建设银行、各城区主管副区长、省政府机关事务局的负责同志、总后基地指挥部负责同志等。领导小组下设房改办公室(简称“房改办”),主持领导住房制度改革。

  1986年,抽样调查30个单位的职工住房情况,共调查4万余户、居住人口15万人、职工10万人和住房使用面积131万平方米,分析职工中的结构成分及赡养系数。据测算,职工人均使用面积12.80平方米,包括家属人平均使用面积8.75平方米。

  1988年5月,对武汉市钢铁公司等11个单位职工的住房和工资状况进行全面调查,共调查5万余户,职工13万人,测算分析300多万个数据,职工平均使用面积14.55平方米,职工平均月计发工资基数86.76元。在此基础上,又组织有武汉锅炉厂等6个单位参加的房改模拟运转试点,参加试点的有11 760户,28 493名职工,住房使用面积408 691平方米,每户平均使用面积34.75平方米,职工平均使用面积13.33平方米。按每平方米使用面积月租金O.48元计算,可回收租金188 568元,减去原房租31 005元,月实际增租157 563元,职工平均月实际增加租金5.14元。按户计算,提租补贴后增支户2 995户,占总户数的25.47%,增支额11 500元,沉淀户8 765户。占总户数的74.53%,沉淀额61 457元。

  1988年,按照国务院文件精神,举办6期房改业务学习班,培训房改骨干400人。在此基础上,进行房改单项改革试点工作。

  出售公有住宅职工个人购买住宅,城区每平方米280元,郊区250元,县镇220元.并享受住房补贴和付款优惠。1988年9月,武汉市首次在武汉肉类联合加工厂向职工出售公有住宅,经过几年的发展,到1990年共有40多个单位按房改精神先后向职工优惠出售自建或购买的公有住宅30余万平方米,回收资金3 000余万元,改变了住房无偿分配的状况。

  集资(合作)建房从武汉市第一家常码头住宅合作社开始,到1990年已发展到有自管房单位的职工住宅合作社18个,社会形式的住宅合作社3个,发展社员1 267户,集资2 000余万元,建房面积达8万平方米。参加合作社的均是小单位小企业中“分房无望,买房无力,建房无法”的职工。集资(合作)建房的主要内容:国家扶持,单位资助,个人筹资,民主管理,自我服务。这种办法对调整消费结构,缓解住宅矛盾起到了积极的作用。

  住房押金,以息抵租房改办为了逐步改变低租金状况,制定《武汉市住房押金以息抵租办法》,主要内容是承租人根据住房面积大小和其他条件,一次性向住房出租单位交付住房押金,取得居住使用权。承租人以押金的利息替代房租,不另付房租。住房押金在租赁关系终止时退还给承租人。1989年10月在武汉国棉三厂试点,新房每平方米50-70元,旧房每平方米20-30元。至1990年12月已在全市12个单位,14万平方米的公有住宅中试行。参加职工2 700户,回收住房押金800余万元,可在一定程度上制约不合理的住房需求。

  住房有偿解困 经审查核实的住房特困户,申请购买特困房源,按每平方米238元的价格获得住房的所有权和使用权。1988-1990年3年解决6 648户。

住房制度改革主要是转换住房分配机制,强化对房地产业的管理和调控,加快住房商品化和社会化的进程,逐步解决城市住房难,建立国家、集体、个人三者结合的筹资建房机制,逐步实现住房生产、分配、交换、消费的良性循环。根据这一精神及武汉市的实际情况,市房地局从1988年开始先后制定3个改革方案(草案),在调研和反复论证的基础上于1990年10月向中G武汉市委、市政府报告提出改革的第4个方案;统一租金标准,新房实行新法,建立住房基金,实施配套改革。

【房地产纠纷仲裁】

  随着城市商品经济的发展,房地产纠纷日益增多,原有的法庭诉讼和行政处理的方式难以适应需要。1990年,市政府发布《武汉市城镇房地产纠纷仲裁暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。房地产纠纷仲裁,是国家有组织的行政管理活动,任务是查明当事人双方对事件或问题争执的事实,分清是非,正确运用法律、法规和规章,及时对房地产纠纷作出判断、裁决,确认当事人的权利义务关系,制裁违法行为,保护国家、集体和个人的合法权益。

  《暂行办法》规定:“仲裁机关是市、区仲裁委员会,其主任由同级房地局局长担任,仲裁委受理房屋所有权、买卖、租赁、调换、损坏及与房屋相连的宅基地、庭院等纠纷;实行一级仲裁;除涉外和重大疑难纠纷由市仲裁委管辖外,一般纠纷由区仲裁委管辖”。

  1990年3月17日,市人民政府办公厅批复市仲裁委组成人员,由蓝宾亮任主任,眭录明、谢家谨任副主任。市仲裁委具体办事机构设在市房地局。年内,武汉市各城区和郊县房地产纠纷仲裁委员会相继成立。

  1990年3月31日,市房地局、市物价局共同印发《武汉市城镇房地产纠纷仲裁收费暂行规定》。仲裁费包括仲裁登记费、案件受理费和案件处理费,其标准略高于行政处理收费,低于法院诉讼收费。

  1990年4月13日,市房地局印发《武汉市城镇房地产纠纷仲裁实施细则》,作为《暂行办法》的补充和具体化。该文件对仲裁的程序、期间等问题作了明确的规定。1990年4月,市仲裁委邀请有关人员对原印制的仲裁文书提出修改意见,最后确定《仲裁申请书》、《立案审批表》、《裁决书》等19类文书。

  在正式开展仲裁业务之前,市房地局举办了3期仲裁业务培训班,请高等院校老师、司法人员、局有关人员担任师资,教授法律基础知识、律师制度、公证业务、仲裁实务等课程,并安排诉讼观摩教学,共有194名学员参加培训,经考核191名获得仲裁员证书。

  1990年4月间,汉阳县在全市率先开办仲裁第一庭。市仲裁委实行每月工作例会制,研究疑难案件,制订相关政策,用会议纪要的形式发布重要决策。

1990年4-12月底,共受理纠纷案件92起,结案65起。

【房屋安全鉴定归口管理】

  1990年,市房地局根据市人民政府的有关规定,作为房屋安全鉴定归口管理单位,按照部颁《城市危险房屋管理规定》和《危房鉴定标准》(CJ13-86),开展房屋安全鉴定工作。

  为做好房屋安全鉴定的准备工作,市房地局举办了3期共121人的危房管理政策培训班,制定了危房鉴定的统一规范化程序,并和市物价局联合制定了房屋安全鉴定收费标准。1990年,市房地局全年共受理各类房屋安全鉴定460起,建筑面积10万平方米。对单位自管房和私房进行安全普查工作,查出危房住宅17 925栋、143.67万平方米。当年督促修缮治理637栋、7.5万平方米。超出原订计划1倍。

【军队空闲房地产管理】

  为完善房地产市场管理政策,维护军地双方合法权益,密切军政军民关系,加强军队空闲房地产管理,1990年11月,市房地局、广州军区房地产管理局联合制定了《关于广州军区驻汉部队房地产经营实行归口统一管理及颁发〈房地产经营证〉的通知》。

  通知规定,军队房地产是国家财产。军区房地产管理局是经营的主管部门。军区驻汉部队必须在保证战备、部队住用和保守军事秘密的条件下,经军区主管部门注册登记,领取《中国人民解放军广州军区房地产经营证》后,开展合法经营。凡进行部队空闲房地产租赁、交易、互换和产权变更等,都必须到武汉市房地产管理机关办理相关手续。

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