房地产的杯具，谁来收拾残局？

         作者：密码2    人民网=-强国社区


起披衣，瞻碧汉，露华清。

寥寥千载，此事本分明。

——朱熹《水调歌头》

    房价的极限是工资的总额，否则必定崩盘。所谓工资总额，是说家庭一辈子的总收入。按揭嘛，被按倒在地一层一层揭皮，如同向老鸨赎身的妓女一样，被占有的状态介于奴隶与佃户之间。在拆迁遣散以制造买房需求的生态链中，贷款按揭买房与买断工龄自交养老保险实在是一回事。
    房价走势上扬，对国民经济的吸血能力是越来越强的，现在是连上一辈的工资也搭进去了，在单向预期环境下，连上海那个倒了一栋的楼盘也在涨价。普通百姓，房子买不起，别的钱也不敢花，这样的经济格局，不出现生产相对过剩才怪。考虑到同时存在的滥放的信贷和不断扩张的流动性，对这种智障的模式，我们恐怕只能用滞涨来形容了。
    当下的楼市是并不带动生产的财富再分配。总有人需要房子住，如果说自住型需求是刚性的，那么人们的住房需求对建材和建筑行业以及装修行业的拉动是不会受房价任何影响的。而且如果房产商的利润率降低了，相关行业的利润率反而会提高，因为人们会把在这方面降低的经济负担合理地分配出去。房产商老是说建材价格影响了房市，如果这样，那房价和建材价格到底是个啥关系呢，谁决定谁呢？房价并不决定于建材价格，建材价格在房价构成里占不了多少，这是房产商和炒房的借口。所以说，即使房价下跌，建材价格也不会跌到哪里去，对相关产业的影响也大不到哪里去。从而也所以说，所谓房地产是国民经济的支柱，是经不起推敲的。大不了就把房价看成是局部通货膨胀，居民收入的蛋糕大小是不会变的，所以要么降价，要么保证居民收入，增收也是降价的实现形式。房价下跌，有更多人能买的起，对建材的需求会更大。支付给建筑商的也占不到多大比例，房价是单纯的分配问题，分配问题本质上是政治问题，经济方式解决不好的话就只能政治解决了。
    不久前标准普尔的报告和高盛的撤退与笔者的判断基本一致。信贷收紧，这就算是釜底抽薪了，房价下跌势不可挡。08年之前，基本上是开发商捂盘，或者内部发售，这就是07年万科降价的主因：落袋为安。09年，基本上是炒家和散户拿房子。现在风险全都转移给炒房族了，王石也就没什么好顾忌的了，于是不妨敞开了忽悠一把。一段时间以内，还有好多庄家要出货呢，那帮地产商不把6000点吹到10000点，肯定是没人肯接盘的。10年信贷收紧，七折利率取消，指望原本就接不起盘的“刚需”接盘的炒家注定要杯具了，所以说这不具备可持续性。楼市和股市差不多，自住型需求跟上市企业的融资需求也差不多，企业融资是为扩大再生产，前提是有市场预期，自住型需求是为改善生活条件，前提是有收入预期，不至于因为供房连饭都吃不上了。其实楼市还不如股市，股市好歹有产业支持，可以创造新价值，还有盈利可以分红，楼市纯粹就是击鼓传花。
    毋庸继续赘述房产市场对国民经济的绑架，以及信贷市场对消费市场的挤压。就房价和房贷问题，主要是金融政策问题，我忽然理解到决策层的难处了。流通领域总是有一大笔闲置资金是不受央行控制的，它们以地下钱庄、越洋置换和私人拆借为主要手段，运作起来跟热钱差不多，如果管控房贷的造成房价下跌，这些钱就有机会抄底。注意，不是托市，是抄底。抄什么底啊，房市的底呗，他们不是有个需求刚性的判断嘛。在这一点上，直接的例子是准备抄底大陆的李嘉诚。是不是这样，我们来推理。管控房贷，那怎么还有热钱呢？地下钱庄供民间借贷的钱平时都不在银行账户里。温州炒房团的资金是以现金的形式流动的，也就是说房贷政策对他们无效。房贷影响到的主要还是最终用户，房市运作形式不变的话，房价暴跌必然导致囤积居奇。低买高卖是商品社会里二道贩子的安身立命之本，他们是抄底囤积。如果有底可抄，房价肯定比资本本身升值要快，因为利息受益要有时间差。现在卖出的房子还是以投资型的居多，炒房的当初就是算准了这一点，其实这本质上是多吃多占。这就更不利于民了，百姓就更没房住了。所以在这个意义上，这也是政府之所以要稳定房价的原因之一。然而问题是，他们有那么大的资金量吗，能支撑起全国各大城市的房价吗？房价当然不是他们撑起来的，是官方不敢让房价掉下来，如上所述，怕他们抄底也是原因之一，再就是，怕银行破产。如果按揭断供会是什么效果呢，房子收归银行，已付款是不是要白送给银行？等银行把房子卖了，还上剩下的钱，如果还有剩余的话才有房主的份儿。如果房价暴跌，正在承担月供的那些人会怎么办？继续付月供吧，还不如另买一套合算，断了月供吧，折算一下还不够赔银行的，找开发商算账吧，开发商的资金链早就断了，总之，这就乱套了。

但是也不能就这样下去，房价飞起来，最终结果是泡沫触顶，无人接盘。不改变房市的游戏规则，这事儿压根就没有出路，非得天下大乱不可。应对通胀的方法是加息，加息的结果就是大面积断供，日本的楼市就是这么崩盘的。被房价搞的所有行业都想涨价，多赚钱去买房子。相形之下，毕竟次贷危机中的美国除房子以外的消费价格还是很低的。
    房子问题本质上还是温饱问题，这不是纯粹的经济问题。在上述这种换位思考中，对忧患的理解越是深刻和到位，对措施的谋划就越是有效和具体：把房产行业国有化算了。等到房地产泡沫自然破灭，不国有化也得国有化。

    开发商和贷款买房的业主都把房子抵押给银行了，到时房子不值钱，银行不亏死才怪。银行拿一堆不值钱的房子没有用，肯定是要剥离的，到时银行都快破产了，巴不得被国有化呢。

    国有化的道理不仅仅是情势所迫的必须，而且也是历史逻辑的必然。从现代企业制度是分离所有权和经营权就可以推出，国企问题压根不是所有制问题，管理的问题要从管理的方面来解决才行，管理不过关，私企死得更难看。干脆趁早剥离给住建部得了。北京宣布公租房比例50%以上，关系就理顺了，房贷负担转化成消费动力带动社会经济全面提升，地方财政收入的来源问题也就顺理成章地解决了，土地财政也就不是那么必要了。
    这就是模式。楼价跟股价一样，就是卖个涨势，不涨就会跌。刚需啦，城镇化啦，那都是噱头。没有任何理由让那人们非得从黄牛手里买高价房住吧？值得关照的还是高价入手正在还贷的这帮家伙们，房价居高不下也有他们的心理期待因素，不过弥补性的平衡政策并不是什么麻烦事，至少比高房价问题要好解决得多，也次要的多。至于炒房大户，赔了就赔了，有赔有赚这算商业风险。
    当然，这只是推理而已，执权柄者才不愿意那样呢，如果那样，把房地产当经济支柱的理论就要被宣布破产了，尽管事实上从来就没能成立过。社会要进步，本质上还是先要解决好温饱问题。塑造一个有竞争力的企业可以甩包袱，但社会进步要解决的问题恰恰是包袱本身。有问题不解决问题，反而会制造更多问题。要言之，除非能制住民间的流动资金和境外的热钱，否则最好的办法是房产退市，再有其他，都属下策。