最严地产限购令为何出北京：调房价 更要缓解人口压力

限购新政能在多大程度影响北京的高房价还有待观察

　　在公开场合，政府对于“刚需”历来持鼓励和支持的态度。北京楼市调控细则公布当日，北京市房地产协会副秘书长陈志对外表示，“如果有人没有给北京的经济发展做贡献，他挣了钱就跑来北京炒房，北京房价炒高了他获利后再撤走，这对于一直在北京奋斗的人也不公平。”

　　为了区分投机客和刚需，对外地购房设立个税和社保缴纳年限的门槛，这一新做法被引入到政府房地产调控中来。2010年，北京市政府发布的“京十二条”，即规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明。链家地产公布的数据显示，当年，外地人购房占比，从2009年的38%降至34%左右。

　　但房价并未因此下跌。中国房产信息集团数据显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比上涨42%，涨幅居京沪广深四大一线城市之首。

　　央行货币委员会委员李稻葵表示，这次北京楼市调控尽管力度过猛，但“方向正确”。李稻葵的这一言论立即引起经济学界、房地产界和网友对于房地产调控方向的激烈辩论。

　　易凯资本有限公司首席执行官王冉认为，限购，这种政府直接硬性扭曲需求的行为是准计划经济的复活。在所有调控市场的手段中，限价是最坏的、也是不到万不得已不能轻易使用的手段；比限价还要坏的只有一个，就是限购。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国的房地产市场已经发展到光靠市场力量无法健康发展的地步。解决房地产问题，除了加大土地供应量外，关键在于调整整个住房市场的结构，加大保障房的建设，使不同收入的人群，能有相适应的住房。

　　楼市进入观望期

　　限购新政对于北京楼市的影响已经开始显现。

　　最不赶趟儿的，还是那些不能提供5年个税或社保缴纳证明的购房人。2月18日，首邑溪谷售楼处的沙发上坐满了等待签约的客户。以2月16日为界，此前已经在北京建委网站做完购房“网签”的客户，可以继续按照老办法办理购房合同，在这之后，只能执行新政策。首邑溪谷销售代表估算，预计将有一成左右的意向购买客户将被迫放弃购房。

　　在大兴区东亚马赛公馆项目，一位销售向《中国新闻周刊》表示，受到新政影响的客户可能有40到50人左右。位于大兴枣园附近的红木林项目的一位销售则表示，新政出来后，大概有一成登记客户达不到规定要求；在房山区的万科长阳半岛，销售人员也表示，有部分的意向购房人将无法购房。

　　大兴和房山是去年北京市新开楼盘最为集中的区域，在2010年楼市热销时，万科长阳半岛和保利茉莉公馆都曾创下开盘当天全部售罄的“日光”业绩。随着市区土地供应越来越少，以后北京市大部分新盘，都将位于4环甚至5环外远郊区。相比之下，二手房交易则主要集中在中心城区。

　　与新盘相比，二手房受到的冲击更大。在位于大兴区的易家地产原生墅店，经理肖惠指着店内空荡荡的工位对《中国新闻周刊》记者说，“这里春节前还有四十多个员工，今年能有三十多个就不错了”。在中心城区内的一些居民小区里，扛着房源信息牌子的中介人员又开始打起了广告。

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，以2010年我爱我家的成交记录推算，对北京二手房市场来说，“纳税证明不满5年的非户籍人口暂停购房”的限购细则，将至少影响三分之一的购房人群。

　　就在专家们舌枪唇战辩论调控效果时，购房者则选择了用脚来投票。北京楼市调控细则公布后，《中国新闻周刊》记者在大兴、房山、通州、丰台等地多个楼盘销售处发现，前来看盘的人并不少。

　　在东亚马赛公馆的售楼处，销售们忙得连喝水的时间都没有，不停地接待一拨又一拨客户；同样位于大兴的红木林项目，尽管还没有正式开盘，狭小的临时售楼处，已经被前来看盘购房者挤得水泄不通。该项目销售代表迎春告诉《中国新闻周刊》，目前办理看房登记的客户已经超过1000人。朝阳区中铁建国际城和华茂城虽然已经是尾盘销售，在沙盘旁还是围满了前来淘房的人。

　　虽然看房的人不少，但真正购买并不多。在2月17日限购政策实施当日，北京住房成交量急剧萎缩，与前一个交易日相比，当日总成交量下滑近九成。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟预计，今年北京期房、二手房成交量或同比下降一半。

　　一些楼市调整的蛛丝马迹已开始显现。在大兴的马赛公馆项目，新政之前，还需要摇号选房，但2月16日后即将销售的200多套房源，客户可以直接选房，无须摇号。

　　在房山的万科长阳半岛项目，在3、4月份新开房源中，可以办理98折优惠卡，此前万科曾在去年底取消了这一优惠。北京万科总经理毛大庆表示，京十五条虽然没有提明确房价控制数字，但是政策传递了一定的价格控制预期。而且政策刚出，开发商的调整也要看市场反馈。

　　还有一些开发商则选择了推迟开盘。位于通州的珠江国际公馆此前曾表示在2010年12月底开盘，但截至目前仍未开盘；位于丰台区的中铁建青秀城项目，自2010年9月临时售楼处开业以来，其开盘时间一直没有对外公布。

　　对于未来北京房价走势，多位开发商、消费者、业内专业人士均表示看涨。中国房地产研究会副会长顾云昌说，“北京商品房目前看不到价格下降的动力。”“2到3年内北京房价还将上涨。”我爱我家房地产经纪公司知识管理总监兼投资咨询总监徐东华对《中国新闻周刊》表示，政策一旦松动，那些被压制的需求将释放出巨大的购买力。

　　消费者的预期似乎仍未改变。当问及未来的打算，进入房屋销售这行才一年多的潘登只说了一句，“攒钱买房。” （记者/周政华）