全国税务人员6月将全面进入房企 稽查升级

      经济观察报 作者：席斯    2010年05月29日11:56

　　房地产企业的税收到底有多少问题？

　　5月31日，针对房地产企业的税收自查工作将结束。“房地产企业自查缴税都没有问题”一位稽查官员表示。

　　不过，这并不是一个好结果。

　　6月1日，全国税务稽查人员将全面进入房地产企业，房地产企业税收稽查也将升级至专项稽查阶段。

　　为何年年都查房地产企业？一位税务稽查官员分析，房地产企业偷漏税手法被业内人士冠以“偷税手法大全”，手段五花八门。而税务专项检查选择行业的原则是规范行业税收秩序和组织收入。这位官员也表示，房地产企业的稽查对增加税收收入有着非常明显的作用。

　　眼下，各地针对房价过高而采取的房地产业调控政策正在行进中，现在对房地产业专项稽查，一方面顺应了“形势”，另一方面又能为完成稽查任务增加保障。2010年国税总局对稽查工作的要求是，“稽查收入不低于工商税收总收入的1.5%”，设定了收入目标，近1200亿以上。

　　全面稽查

　　事实上，各地在4月份开展了房地产企业自查，计划6月1日开始由稽查局开展稽查工作。“4、5月份，正是企业所得税汇算时期，如果这时进行稽查，查出问题只能补缴，不能处罚”。一位稽查官员解释这个时间安排。

　　国家税务总局近日公布的《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》（国税发[2010]35号）中，房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。通知要求，2010年4月到9月进行稽查执行工作，10月底前报送全年工作总结、分行业专题分析报告及统计表，随时报送专项检查的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南等。

　　本次稽查针对房地产企业2008年-2009年度税款缴纳情况。

　　“目前报上来的自查结果显示，这些房地产企业缴税都没有问题。”一位稽查官员说，在他看来，房地产企业作为接受稽查最多最久的企业，已有相当好的心理素质。这位官员称，房地产业通常是自查“没问题”，专项稽查却能查出很多问题。

　　上述稽查官员表示，房地产企业年年纳入专项检查范围，这本身对征纳查三方都是值得思考和重视的问题。

　　全国各地税务稽查部门每年都会将稽查汇总和典型案例报送国税总局，各地上报的十大检查案例中从来少不了房地产企业。假发票很多流向了房地产行业，而且手法从简单到复杂，简单的如直接购买假发票，复杂的如国际间避税案。房地产行业偷税手法被业内人士称之为“偷税手法大全”。

　　稽查部门经常通过资金的来源和走向查找偷漏税的蛛丝马迹。

　　如账面上显示占用钢材供应商资金，即应付钢材供应商，账龄超过一年，则检查人员首先判定该借款是否真实，因为钢材价格波动大，一般都是现货交易，挂账可能是虚列成本；稽查人员还通过权利和收入的配比关系检查，就能发现不少问题，如房产出租收入，即房地产企业账面有存货，而无收入，通过调研发现房子已经出租或者投入使用，且是物业公司出租的，这时候就出现了一个很有趣的逻辑，即有房子没有收入，没有房子的却有收入。

　　房地产行业也是国税总局出台各项税收规范文件最多的行业，从2006年至今已出台多达十几件。

　　税务部门也反映，房地产行业本身的确有其特殊性，即项目期长，成本对象的复杂性，以及易受外部政策变化影响等，都给偷逃税款提供了土壤。

　　稽查难点

　　据一位稽查官员总结，房地产企业各项税中，问题最多的就是土地增值税和企业所得税，偏偏这两个税在政策层面缺乏刚性，这让一线的稽查人员遇到诸多困扰。

　　由于项目没有完全结算前，其成本总是存在着一定的估计，而所得税是按年计算的，土地增值税的清算时点也是未最终结束时。

　　按照规定，房地产公司在项目预售过程中，每年向地税局预缴相当于预售收入1%-3%的土地增值税，而到项目开发销售完结后，要进行清算，实行四级超率累进税率缴税。一些开发商，房子都卖完了，却以还有几间社区活动中心还未建设为由不进行清算。而预缴额度远低于实际应交税额。

　　也因时间点问题，一个房地产企业的所得税和土地增值税，同样的资料企业财务和税务人员可能算出两种答案，即便是不同税务人员也可能算出来两种答案，这种不确定性极大的损害了税法的刚性。

　　税务稽查对房地产行业进行长达5年的专项检查，却仍不能遏制偷漏税行为，一位税务稽查官员认为其中有政府层面干预的影响。

　　尽管法律规定要保证稽查的独立性，但是对房地产企业检查，稽查部门一直或多或少受到政府层面的干预。

　　尤其在基层，稽查部门开展工作得看脸色，“要么好几年都不查，要么查出来也被压下去”某县稽查局官员说。

　　税务稽查强调证据，但法律赋予税务稽查的仅仅是行政手段，真实的稽查往往要借助公安侦查的力量来获取证据。

　　公安侦查的介入必须在刑法层面给予支持，2009年中国对刑法进行修正，把原有的偷税罪改为逃避缴纳税款罪。该罪的解释为，首次免刑事处罚，这对于执法者而言就失去了强有力的抓手。

　　南京市曾在2005年查出一家大型房地产公司偷逃税行为，涉案金额达5000万元，却因为取证、核定价格难，直到上个月才得以补缴税款，期间耗时5年之久。