房价能不能大跌取决于谁

英国《金融时报》中文网 2011年9月7日 原题为《房地产调控的博弈》

原文链接：http://www.ftchinese.com/story/001040566

中国房地产市场繁荣已经持续13年之久，房价一路飙升之际，政府调控之手不断发力，但始终收效甚微。过往的这13年，房地产行业成为中国经济双位数增长的引擎，并不断朝着超级泡沫的路子上奔去。不过，这一次房地产引擎熄火已经成为必然，关键问题是决策层会否再度将其视之为快速发展的引擎。

从2009年底开始，为了遏制泡沫复兴，决策层不惜以计划经济回潮的方式，以严厉限购为代表的新一轮调控措施打击地产泡沫。虽然如过往每一幕类似，至今各地房价仍然坚挺，甚至不乏逆市上扬的城市，但是这一次调控的非市场化特征，较之以往尤其明显。决策当局背负着市场经济倒退的恶名，其所承担的政策成本，则早已经不能以货币数字来计量。这一次，决策层不能再输。至少，限购之剑既然已经祭出，在未来两三年内恐怕不会放弃。

自从严厉限购执行以来，各种非议不绝于耳，不同的利益中人将各色帽子扣之于限购。如果从学理和实证的角度而言，带有明显计划经济特征的限购，确实违反市场规则和相关法律，但是若从现实角度而言，限购倒是当下无奈而实效之举。

中国地产泡沫之所以不断做大，无外乎货币泡沫膨胀和土地财政依赖，但很明显，当前形势，政府不可能短时间内将货币泡沫消除，摆脱土地财政亦阻力重重。由此，通过限购迅速冻结住房需求，让地产泡沫至少不足以再度进入快速扩张的区间，进而为挤压货币泡沫，推进财政体制改革赢得时间。如此以时间换空间之举，若后续相关改革和配套政策到位，此轮限购所支付的极度高昂的执行成本，倒也值当。

现实亦在朝着好的方向发展，如果这一次政府扛住了，没有再度重启保增长的政策，那开发商最终只能选择降价。市场正在进入深度博弈阶段，长时间的调控打压，地产商和地方政府的应对策略变得愈发窄仄。

前两年，在一揽子经济刺激之下，地方政府大肆卖地，土地出让金达到巅峰水平；房地产开发商拿地也十分容易，房子销售火爆，加之信贷跃进，获得大量贷款。这就使得过去一年多的调控时间，地方政府和开发商都坐拥巨额现金，不少企业账上趴着随时可以周转的流动资金。这些人一直似乎认为，决策层会在他们的资金耗尽之前将调控政策改弦更张，重蹈过往数轮调控的覆辙，所以他们绝对并不会降价，而只是静静地扛着。在他们眼里，最终扛不住的一定是决策层。

这一次只怕要让地方政府和开发商失望了。以货币政策为例，固然中国货币泡沫还在扩张，但是很明显速度已经慢下来不少。尤其的，广义货币M2增速已经渐渐滑落至16%以下，新增贷款规模亦渐渐进入常态。虽然下半年央行紧缩货币的动作迟迟未有动静，但是近期的央行扩大存款准备金基数这一政策，足以弥补近两月的货币紧缩空窗的效力。

目前，中国真实通胀仍然十分严重，加之国际环境波云诡谲，此时放松货币政策，绝非宏观当局的最佳选择。国务院总理温JB最近在《求是》杂志撰文，重申了中国遏制通胀的决心，那么货币环境回归正常化，就是这一过程首要任务。在我看来，房价开始下跌，是中国货币环境走向常态的衍生必然。从2003年到现在，中国货币极度宽松已经维持了8年之久，算是史上相对很长的宽松周期。是时候结束了。

只要决策层敢于动真格，而非捞痒痒，房价大跌并非无稽之谈。当房地产泡沫膨胀到威胁社会稳定的容忍临界点，刺破泡沫也就成了不得已的选择。若从政治周期而言，在接下来的2012年和2013年，“十八大”召开前后，房地产泡沫或许就更没这么好的命运了。

为了保证2013年新一届政府成立之后，能够迎来一轮崭新的经济增长上升周期，而不是继续依赖房地产支撑起经济增长，房地产泡沫问题就必须面对。至少，两大难题需要面对：一方面，必须全面改变经济增长过度依赖固定资产投资，特别是房地产投资所占比重过大的问题。而要想改变经济增长方式，就必须从房地产泡沫入手。不解决房地产泡沫问题，经济增长模式转变无异于是“空谈”。另一方面，在2012年到2023年这十多年的时间里，中国经济要想再保持8%以上的增长，肯定不能再依赖房地产，而是需要寻找到新的增长动力，足以弥补房地产这架“发动机”的熄灭。

是的，我们即将面临一段不那么美妙的日子。这时候，很多人开始怀念过往泡沫繁荣的美妙时光。那样的日子真有什么不好？股价和房价都在大幅上涨，我们都能在倒腾之中轻而易举地获得财产性收入。那些账面亏损的人们，将希望寄托在了政策的再度变调，泡沫的复兴。到明年初，若严厉限购政策基调一直不变，我相信所有人都将目光放在了令人激动人心的新增贷款数据和减息等政策上。

这样的寄托和依赖，真能给我们带来美好的明天吗？稍有不慎，我们或许可能就真的会滑向奴役和灾难的深渊，中等收入陷阱和日本式“失落二十年”就近在眼前。

（注：作者为专注于宏观经济和金融市场研究的财经作家，本文仅代表作者个人观点，新近一本书为《好泡沫还是坏泡沫》。作者邮箱为：piaoni2006@163.com)