房产新政需照顾到改善性住房需求

这三点，特别是一个家庭只能购买一套新商品房的规定意味着，在北京炒房的政策空间基本已不存在，考虑对北京目前房地产市场投机气氛浓厚，这种规定显然具有很强的针对性。但有观点认为，以上规定过于“严苛”，没有考虑到“改善性”的住房需求。其实，这是一个很大的误会，首先，从政策本身来看，对于居民购买首套住房的首付和利率政策并没有发生变化，政策一方面打压投机性购房，另一方面仍然鼓励居民的自住需求；其次，去年房地产市场二套房贷政策之所以集体崩盘，罪魁祸首就是打着各种旗号的“改善性需求”；第三，中国目前人均居住面积是30平米左右，北京市目前绝大部分的住房面积应该在90平米左右，特别是这几年，大户型的比例逐年在增加，对于一个三口之家而言，90平米的住房达到了人均的标准。所以，在现有的国情下，这个政策本身的考量总体而言是科学的，在很大程度上，抑制的并非居民的改善性需求，而是对“过度住房消费”的抑制。

但是，北京楼市新政和“10号文”比较，在操作性和执行力上仍然有需要完善和加强的地方：其一，在土地供应上，要求今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。这从长期来看，对于平抑房价，加强保障性住房建设无疑很重要，但在北京土地供应稀缺的情况下，这个比例是否意味着商品房土地供应量的减少，如果土地供应量减少，抑制房价就会成为一句空话。因为就目前住房的保障水平而言，北京市财政没有能力确保50%以上的居民都住政策性住房，就住房的合理结构而言，最佳的结构应该是30%的保障性住房，50%的低价商品房，20%的高档住宅，土地供应亦应如此。其二，在商品房销售的日常监管及信息披露上，要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。其实，笔者发现，这种信息的公开并不能保证居民获取有价值的信息，给开发商依然留下了很大的空间。比如，在北京市楼市新政发布之后，一些楼盘销售人员表示，他们的楼盘不会降价，卖得很好，剩下房子不多了，但事实如何呢，缺乏权威的了解途径。

就此，针对北京楼市新政的实施，我们建议：第一，为了不误伤真正具有改善性需求的民众，对于居住面积在90平米以下的居民购房，应该制定相应的鼓励政策，同时抑制过度消费；其二，应对每个楼盘都建立强制的信息披露制度，比如，可在专门的网站，对每个楼盘的销售和价格都及时披露；第三，土地增值税其实就是房地产的暴利税，考虑到土地增值税形同虚设，应严格土地增值税征收，废弃按照房屋交易价格1%核定征收的制度。