档案保密政策不一等是解决经租房问题4大关键

                        2005年02月02日 12:58:51　　来源：中国经济时报

房管局自身利益难剥离

在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，因为目前大部分经租房仍由房管局管理。据了解，这些房屋的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做管理成本。

长期从事维权工作的武汉市经租房代表胡晓久来信说，“其实房管局内部一部分私人利益使得他们不愿发还经租房，而落实私房中的住户问题是房管部门抵制和拖延发还私房的主要借口。其理由是发还私房就会有上万住户腾退，错误认为这些住户都是发了正式的住房使用权证，是其福利住房，有理由要求政府安置。”

有关部门的借口还有：妥善解决住户问题则需要政府拿出上１０亿的巨额财政资金，武汉没有财力解决，故此，房管部门就用不予退还私房产权和低价收购的方式强制处理了上万落私案件。如果现在发还私房，就会引发成千上万的房主要求重新处理而“翻烧饼”，武汉这２０多年的落私工作就白干了。而且，住户腾退会造成社会强烈的动荡，谁能承担社会不稳定的后果责任等等。

胡晓久说，这些都是房管部门不愿放弃既得利益的借口。其称为“大多数的人民群众”的住户实质就是非法挤占户，他们与房管部门有着千丝万缕的联系，其中大量是其本部门的干部和职工，过去他们利用政治运动强行挤占了大量私房，而普通百姓住房再困难也根本无法挤占私房。在近半个世纪的漫长岁月里，这些非法挤占户和房地产管理部门的干部职工基本上是依赖私房权益生存。而且，目前没有发还的私房大多处在中心城区的黄金地段，这些黄金价值的营业铺面和住房正是这些人的黄金饭碗。

经租房政策的法理矛盾

在采访中，许多地方的房管部门负责人，曾向记者强调房管局和经租房主之间是民事关系。既然是民事关系为何不能用民事诉讼的方式来解决呢？调查中，记者了解到，大多数经租房主都曾经希望通过诉讼的方式来维权，但各地各级法院均不受理，原因是最高人民法院曾对此做过“历史产权案件不予受理”的定论。

记者在采访中还发现，原来的城乡建设保护部和后来建设部在落实经租房政策的多个文件里提到落实政策应“尊重历史”。在２００４年建设部所发的《建住房（２００４）１６０号》文件里也提到“尊重历史”，然而其中“历史”的含义引起了房管部门和经租房主的争议，房管部门强调“历史”所指是社会主义改造后经租房归国有的事实，而经租房主则认为应尊重历史的原貌，按照最初国家经租时的协议归还产权。

１９６４年１月１３日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者（实为所有者，这里则将之改为‘占有者’——记者注）用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”。这是第一份涉及经租房所有权问题的文件，亦属目前有关部门拒不返还房屋的依据。

１９６４年９月１８日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。”

１９６６年９月２４日，“中发（１９６６）５０７号”文件言及“最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该文件本不涉及经租房问题，但此后国家即停止向经租房所有者支付租金收入并拒绝返还房产。其所依据的却正是这个文件。

长期关注经租房问题的高智晟律师指出，“１９５８年６月４日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：１５自然间或总面积达２５０平米者一律纳入这次社会主义改造之列，各地相关规定大同小异。从后来各地的执行情况看，这次名曰社会主义改造，实质上是国家依靠强制力，在全国各大城市与符合其规定改造条件的私房主之间建立的，一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的契约关系，按现在的民事法律精神界定，实际上是国家通过强制力来逼使私有房产主与国家之间订立的委托经营租赁私有房屋的关系。但有一个确定的事实是：当时并未涉及到经租房所有权的变化问题。从形式上看，这无疑是一种合同关系。这种合同关系执行不久，即由于合同的另一方即国家主体的单方行为使合同发生了改变。

“从契约建立的角度看，经租房关系法律地位的实质是国家基于当时的价值而建立一种合同关系，无论当时国家或双方是否以建立合同关系为目的，均不影响这种存在本身确定的合同关系性质。合同是双方当事人在平等、自愿基础上合意的成果。但在经租合同关系中，这一合同关系的确立与否、合同权利义务内容的确立、合同履行的形式等一系列本应由双方议定的事宜，却必须由国家绝对主导。因此，双方之间确立并履行的是一种无效的合同关系，这种关系的建立违反了平等、自愿、协商一致的原则，也因为其违反了当时的宪法精神而应当无效。”（记者 傅旭明）