温总理终于发出大降房价的信号

              来源：观点地产网  作者：吴其伦    2010年10月08日09:38  

　国务院总理温JB在9月30日晚上在人民大会堂国庆招待会上，发表讲话。温JB说，我们要坚定不移地推动科学发展。要紧紧抓住战略机遇期，加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动科技创新，提高经济增长的质量和效益，促进城乡、区域协调和可持续发展。

　　温JB说，必须把保障和改善民生摆在更加突出的位置，努力扩大就业，不断增加城乡居民收入，扭转收入分配差距扩大的趋势；大力发展文化、教育、卫生等各项事业，完善养老、医疗等社会保障制度；增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。

　　在国庆招待会这样重要的场合，温总理首次用“保持房地产价格的合理和稳定”的表述来界定中央对于房价的目标。总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相关举措，大幅降低商品房价格，理由如下：

　　首先，毫无疑问，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。

　　目前，中国房价已处畸高且极不合理状态。具体表现在：

　　温总理终于发出大降房价的信号吴其伦 国务院总理温JB在9月30日晚上在人民大会堂国庆招待会上，发表讲话。温JB说，我们要坚定不移地推动科学发展。要紧紧抓住战略机遇期，加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动科技创新，提高经济增长的质量和效益，促进城乡、区域协调和可持续发展。 温JB说，必须把保障和改善民生摆在更加突出的位置，努力扩大就业，不断增加城乡居民收入，扭转收入分配差距扩大的趋势；大力发展文化、教育、卫生等各项事业，完善养老、医疗等社会保障制度；增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。 在国庆招待会这样重要的场合，温总理首次用“保持房地产价格的合理和稳定”的表述来界定中央对于房价的目标。总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相关举措，大幅降低商品房价格，理由如下：首先，毫无疑问，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。目前，中国房价已处畸高且极不合理状态。具体表现在： 1、房产暴利已成业界周知的秘密，也是导致房价畸高的重要因素。 开发商的利润率，一直是业界争议颇多的事情，开发商公开的表述是毛利可以做到35%左右。 而事实上，如果按照开发商实际投资回报来分析，其利润将高得离谱。比如，一个开发商用5亿现金拿了一块价值10亿的地，拿地后，开发商将规划、设计、施工、销售全部外包给相关单位。在发包过程中，开发商不仅不需要再拿钱出来，甚至还可以收取承接方的保证金，而一旦拿到预售许可证，则购房者的钱就源源不断地涌向开发商的腰包，在加上开发商可以顺利地拿到开发贷款。这样，开发商在拿到这些钱后，便可以支付规划、设计、建筑、材料等费用。 假设这个项目销售收入是50亿元，其获得的利润是10亿元，开发商在测算其利润时定然将土地全款、规划、设计费用、建安、销

　　1、房产暴利已成业界周知的秘密，也是导致房价畸高的重要因素。

　　开发商的利润率，一直是业界争议颇多的事情，开发商公开的表述是毛利可以做到35%左右。

　　而事实上，如果按照开发商实际投资回报来分析，其利润将高得离谱。比如，一个开发商用5亿现金拿了一块价值10亿的地，拿地后，开发商将规划、设计、施工、销售全部外包给相关单位。在发包过程中，开发商不仅不需要再拿钱出来，甚至还可以收取承接方的保证金，而一旦拿到预售许可证，则购房者的钱就源源不断地涌向开发商的腰包，在加上开发商可以顺利地拿到开发贷款。这样，开发商在拿到这些钱后，便可以支付规划、设计、建筑、材料等费用。

　　售等统统打入成本，经过他们测算后，其利润基本上是在25%。而事实上，纵观开发商的投资链条，我们可以发现，开发商是以区区5亿元的投入，获得了10亿元的利润，其利润率算为200%才是合理的。 2、国际通用指标是衡量房价高低的最好标准。 房屋“租售比”。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比。以上海外环附近的房子为例，70平米的房子，租金大约2000左右，而房价则高达15000平米。租售比为：(200070) 15000?= 1︰525。 是国际平均水平5倍多。 房价收入比。最能体现民众的购买力，也最适宜作横向比较国际公认的安全房价收入比是1︰4-6。根据各种官方媒体的报道，2010年上海的房价收入比大约是1：18，而美国纽约大约不到2.8，日本东京4左右。也就是说按购买力计算，上海的房价是纽约的 7倍，是东京的4倍。而实际上上海的房价收入比已经远远不止1：18。 3、在房价绝对值方面，与国外进行横向比较。 撇开这些衡量指标不说，房价的绝对值又是如何呢？和经济发达，人口稠密的日本东京比较是最有说服力的。日本东京中央核心区域，精装修的房子，每平米价格大约折合4万多人民币。而上海陆家嘴在2年前早已喊出了10万平米的天价。6－8万的楼盘更是比比皆是。东京外围半小时车程的房子，折合人民币大概售价在15000元，而上海的外环附近的新楼盘已经在15000以上。如此看来，即使用绝对值来衡量，上海的房价已经和日本东京持平，甚至有高出。 4、

　　假设这个项目销售收入是50亿元，其获得的利润是10亿元，开发商在测算其利润时定然将土地全款、规划、设计费用、建安、销售等统统打入成本，经过他们测算后，其利润基本上是在25%。而事实上，纵观开发商的投资链条，我们可以发现，开发商是以区区5亿元的投入，获得了10亿元的利润，其利润率算为200%才是合理的。

　　2、国际通用指标是衡量房价高低的最好标准。

　　房屋“租售比”。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比。以上海外环附近的房子为例，70平米的房子，租金大约2000左右，而房价则高达15000/平米。租售比为：(2000/70) /15000?= 1︰525。 是国际平均水平5倍多。

　　售等统统打入成本，经过他们测算后，其利润基本上是在25%。而事实上，纵观开发商的投资链条，我们可以发现，开发商是以区区5亿元的投入，获得了10亿元的利润，其利润率算为200%才是合理的。 2、国际通用指标是衡量房价高低的最好标准。 房屋“租售比”。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比。以上海外环附近的房子为例，70平米的房子，租金大约2000左右，而房价则高达15000平米。租售比为：(200070) 15000?= 1︰525。 是国际平均水平5倍多。 房价收入比。最能体现民众的购买力，也最适宜作横向比较国际公认的安全房价收入比是1︰4-6。根据各种官方媒体的报道，2010年上海的房价收入比大约是1：18，而美国纽约大约不到2.8，日本东京4左右。也就是说按购买力计算，上海的房价是纽约的 7倍，是东京的4倍。而实际上上海的房价收入比已经远远不止1：18。 3、在房价绝对值方面，与国外进行横向比较。 撇开这些衡量指标不说，房价的绝对值又是如何呢？和经济发达，人口稠密的日本东京比较是最有说服力的。日本东京中央核心区域，精装修的房子，每平米价格大约折合4万多人民币。而上海陆家嘴在2年前早已喊出了10万平米的天价。6－8万的楼盘更是比比皆是。东京外围半小时车程的房子，折合人民币大概售价在15000元，而上海的外环附近的新楼盘已经在15000以上。如此看来，即使用绝对值来衡量，上海的房价已经和日本东京持平，甚至有高出。 4、

　　房价收入比。最能体现民众的购买力，也最适宜作横向比较国际公认的安全房价收入比是1︰4-6。根据各种官方媒体的报道，2010年上海的房价收入比大约是1：18，而美国纽约大约不到2.8，日本东京4左右。也就是说按购买力计算，上海的房价是纽约的 7倍，是东京的4倍。而实际上上海的房价收入比已经远远不止1：18。

　　3、在房价绝对值方面，与国外进行横向比较。

　　撇开这些衡量指标不说，房价的绝对值又是如何呢？和经济发达，人口稠密的日本东京比较是最有说服力的。日本东京中央核心区域，精装修的房子，每平米价格大约折合4万多人民币。而上海陆家嘴在2年前早已喊出了10万/平米的天价。6－8万的楼盘更是比比皆是。东京外围半小时车程的房子，折合人民币大概售价在15000元，而上海的外环附近的新楼盘已经在15000以上。如此看来，即使用绝对值来衡量，上海的房价已经和日本东京持平，甚至有高出。

　　4、居高不下的商品房空置率说明房价已经远远超出民众购买力范围。

　　中国商品房空置率居高不下的局面一直难以改观，数据显示，截至目前，全国660城市有6450万套住宅空置，居高不下的商品房空置率是房价超出民众购买力的最好证明。

　　综上，中国房价已经在相当长的时间内处在畸高且极不合理的状态。而欲达到温总理在国庆招待会上所说的“保持房地产价格的合理和稳定”的目标，势必是大幅降低商品房价格。

　　温总理终于发出大降房价的信号吴其伦 国务院总理温JB在9月30日晚上在人民大会堂国庆招待会上，发表讲话。温JB说，我们要坚定不移地推动科学发展。要紧紧抓住战略机遇期，加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动科技创新，提高经济增长的质量和效益，促进城乡、区域协调和可持续发展。 温JB说，必须把保障和改善民生摆在更加突出的位置，努力扩大就业，不断增加城乡居民收入，扭转收入分配差距扩大的趋势；大力发展文化、教育、卫生等各项事业，完善养老、医疗等社会保障制度；增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。 在国庆招待会这样重要的场合，温总理首次用“保持房地产价格的合理和稳定”的表述来界定中央对于房价的目标。总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相关举措，大幅降低商品房价格，理由如下：首先，毫无疑问，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。目前，中国房价已处畸高且极不合理状态。具体表现在： 1、房产暴利已成业界周知的秘密，也是导致房价畸高的重要因素。 开发商的利润率，一直是业界争议颇多的事情，开发商公开的表述是毛利可以做到35%左右。 而事实上，如果按照开发商实际投资回报来分析，其利润将高得离谱。比如，一个开发商用5亿现金拿了一块价值10亿的地，拿地后，开发商将规划、设计、施工、销售全部外包给相关单位。在发包过程中，开发商不仅不需要再拿钱出来，甚至还可以收取承接方的保证金，而一旦拿到预售许可证，则购房者的钱就源源不断地涌向开发商的腰包，在加上开发商可以顺利地拿到开发贷款。这样，开发商在拿到这些钱后，便可以支付规划、设计、建筑、材料等费用。 假设这个项目销售收入是50亿元，其获得的利润是10亿元，开发商在测算其利润时定然将土地全款、规划、设计费用、建安、销

　　其次，总理在如此重要的场合表明欲保持房地产价格的合理和稳定，表明中央对于房地产调控的目标已经由“稳定房价”、“遏制房价过快上涨”，转变为“将房价调整到合理水平”，即大幅降低商品房价格。

　　由此，我们可以看出，除了近期相关部委出台的调控政策外，中央将在国庆后密集出台旨在痛击高房价的政策。诸如：继续加大保障房建设力度、出台房产税、全面推行预售款监管、将炒房定性为犯罪、必要时停贷二套房贷、开发商拿地一次性付全款、禁止商业银行发放房产开发贷款等。

　　温总理终于发出大降房价的信号吴其伦 国务院总理温JB在9月30日晚上在人民大会堂国庆招待会上，发表讲话。温JB说，我们要坚定不移地推动科学发展。要紧紧抓住战略机遇期，加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动科技创新，提高经济增长的质量和效益，促进城乡、区域协调和可持续发展。 温JB说，必须把保障和改善民生摆在更加突出的位置，努力扩大就业，不断增加城乡居民收入，扭转收入分配差距扩大的趋势；大力发展文化、教育、卫生等各项事业，完善养老、医疗等社会保障制度；增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。 在国庆招待会这样重要的场合，温总理首次用“保持房地产价格的合理和稳定”的表述来界定中央对于房价的目标。总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相关举措，大幅降低商品房价格，理由如下：首先，毫无疑问，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。目前，中国房价已处畸高且极不合理状态。具体表现在： 1、房产暴利已成业界周知的秘密，也是导致房价畸高的重要因素。 开发商的利润率，一直是业界争议颇多的事情，开发商公开的表述是毛利可以做到35%左右。 而事实上，如果按照开发商实际投资回报来分析，其利润将高得离谱。比如，一个开发商用5亿现金拿了一块价值10亿的地，拿地后，开发商将规划、设计、施工、销售全部外包给相关单位。在发包过程中，开发商不仅不需要再拿钱出来，甚至还可以收取承接方的保证金，而一旦拿到预售许可证，则购房者的钱就源源不断地涌向开发商的腰包，在加上开发商可以顺利地拿到开发贷款。这样，开发商在拿到这些钱后，便可以支付规划、设计、建筑、材料等费用。 假设这个项目销售收入是50亿元，其获得的利润是10亿元，开发商在测算其利润时定然将土地全款、规划、设计费用、建安、销

　　由此，我们也可以看出，中国将确立大房地产格局，商品房将退居次席，中国房地产市场即将步入理性发展通道。