华新民：用法律捍卫我们“拥有家”的权利

采访华新民女士是在北京少有的一个晴朗的春日下午，沿着星级酒店、顶级会所、高档购物中心和名车展厅等奢侈品聚集的金宝街前行，记者最终在其北侧找到了凹进去的遂安伯胡同最后残存的一小部分。

   在金宝街市政道路和其两侧的房地产商业开发的工程中，这条全长约580米，历史悠久的胡同之绝大部分与它附近的红星胡同（原无量大人胡同）、干面胡同、东西石槽胡同之部分被拆迁夷平。被列上保护名单、但实际已失去保护的梅兰芳故居、洋务运动时设立的京师同文馆和沈从文故居等，被宣称代表“高端的、纯粹的、富有世界优秀文化背景的生活方式”、“可以比肩纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街”的金宝街永远的掩埋了。

   华新民的小院儿就静静的坐落在与“奢华金宝”一墙之隔的遂安伯胡同27号。小院里干干净净，虽然没有粗大的槐树和上好黄松的木梁柱，但“再过些日子院子里的花都开了，配上那边满墙的爬山虎，也还是很雅静的”。华新民看着小院对来访的记者说。

谁来保护私产拥有者的权利

   有着四分之一中国血统、欧洲面相的华新民从小在北京长大，她的祖父华南圭先生曾先后担任过京汉铁路总工程师、天津工商学院院

长等职务、是当时国内最著名的土木工程师之一。1914年，这位中国最早的留学生在无量大人胡同买下了一块地．自己为家人设计建造了一座宅院，数年后，华新民的父亲华揽洪继承了祖父的事业，旅法回国后先后担任了新中国的北京都市计划委员会第二总建筑师及北京市建筑设计院总建筑师。

   出生在无量大人胡同的华新民22岁时随父母去了巴黎，后来又到香港，直到1900年36岁的华新民才又重返北京这片土地。七年以后，大规模的旧城改造开始推倒700年来形成的胡同和老宅，轰鸣的推土机和断壁残垣让这个城市面目全非。就是从这一年起，华新民从专

职母亲转变成了一位游走在民间的“古城保护者和私产卫士”，转眼间已过了14个春秋。

   《民商》：这些年您以胡同保护者又是房主人的身份，在抢救历史文化载体的同时，一直致力于私产的保护。那么，经历了很多成功和更多的失败之后，您的想法与最初相比是否有所变化呢？

   华新民：我所知道的拆四合院从1992年就开始了，但大规模推进是在几年以后。从1997年起我开始写信和写文章呼吁保护四合院和胡同，既为了留住文化、历史，也为了保护一个个家庭的根基和私产，希望停止一切拆除。我一直相信司法的公正，并且以为有无法逾越的底线，所以从没想过这样的事会发生在自己身上。然而八年后，当我第一次以房主人的身份站在白色的“拆”字面前时，忽然之间比以往任何时候都更体会到了那种痛楚和窒息。

   2005年2月，我以“向社会各界诉香港富华国际集团和北京市有关行政部门”为题在自己的博客上发表文章，在里面写的很清楚，那是我的祖宅，是我父亲的产权，我们有1951年北京市人民政府发的《房地产所有证》，但房子的宅基地（红星胡同5l号53号和55号）却在2003年被对其无权处分的土地管理部门暗地里卖给了华富金宝房地产开发公司，到了2005年房子又被毁成废墟，没有人征求过我们的同意。

   当自己亲身经历了种种交涉和诉讼，掌握了很多第一手侵权证据后，我突然间明白了太多东西，尤其是得以从法律角度审视隐藏在“拆”、“建”后面的实质性问题，也修正了我之前对拆迁以及古城文化保护的认识。很多私房房主年事已高，’文革中遭到的迫害对对他们的影响很深，他们当中的很多人不懂得怎样才能维护自己的权利，也不会上网写出自己的遭遇，以获得舆论的关注，他们近年的大部分起诉要求都被拒绝，到现在都没能在法院立案。多年来维权中遭遇的屈辱和磨难坚定了我维护法律尊严的决心，我开始自学法律知识，并将传播法律知识当成第一使命。因为我相信只有法律受到其应有的尊重的时候，才不再是一纸空文，而它赋予私房房主和每个公民的权利也才不是‘‘海市蜃楼”。

   《民商》：也就是说从2005年开始，您逐渐将侧重点从单纯的守护建筑群落转移到对法律、法规和政府行政行为的关注上，那么目前在私房产权的法律问题上，社会上最大的认识障碍或者认识误区是

什么？

   华新民：是在土地产权的性质上。我是从保护北京四合院开始关注土地问题的。早在我自己家出事以前，就有几位四合院的主人向我展示了他们收在箱子里的《房地产所有证》，那是北京市人民政府在1949年至1966年之间签发的，上面有院落的蓝图和其地籍号。我又发现，其它绝大多数业主的房地产所有证都在“文革”中被逼迫交给各区的房管部门保管了，而且至今没有归还。北京如此，全国的大部分城市也都一样。“文革”劫难后清退了部分私宅，尽管此时发给业主的是八十年代以后新制作的房屋证和土地证，但从宗地蓝图上可以看出相关宅院的土地财产权利是一直保留下来的，而且是永久的。

   房地合一、房随地走、这是房地产最基本的法定原则。按照《中

华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，无论楼房还是平房，

拥有房地产权即拥有房屋产权以及该房屋占用范围内的土地权利。对于祖产业主来说，土地财产权在1982年底以前一直是明确地通过私人的土地所有权表现出来的，上世纪50年代中期政府对部分房屋和土地的赎买只是针对店铺、工厂等生产资料，不包括被视为生活资料的私人住宅。城市私宅一直都有市场交易，是土地和房屋的交易，在后人办继承的时候，也是对房屋和土地的继承，直到1966年“文革”

爆发。

   到了1982年，虽然新出台的宪法忽然表示“城市土地属于国家所有”，但它所表达的只可能是一个行政管辖意义和主权意义上的“属于……所有”，而非财产权意义上的“所有权”。比如对后来被法律赋予“自然享有”土地产权的祖宅业主来说，这种财产权利是通过继续可在市场上自由流通的明码标价的土地表现出来的，如四合院在民间的自由买卖。

   从1988年至1995年有若干法律对城市祖宅的土地做了规定，如

1990年国土局曾在“对最高人民法院民事审判厅发出‘关于城市宅基地所有权、使用权等问题’的复函”（注：【1990】国土法规字第13号）中表示：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己的土地应该自然拥有使用权”。而1995年5月国土局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四章第二十七条和二十八条，也有相应的内容，表示城市里除了有“出让”取得和“划拨”取得的土地以外，还有这第三种，即自然拥有的。另外，1994年召开的八届全国人大常委会第八次会议做过决议（“城市房地产管理法释义”附录（人民法院出版社）），规定城市老宅在转手给新业主时，后者也不需要向国家交纳土地出让金，这其中的道理是很明白的——相关土地不是来自政府“出让”，交什么“土地出让金”呢。说来说去．这个被称为自所有权“自然享有”的“国有土地使用权”，还至今仍然是私人拥有的土地所有权。

   很多人包括一些法律界人士都将“82宪法”第十条理解成为对82年以前一直存在的城市私有土地的没收，这种理解是不对的，因为私有土地是私人财产，而针对财产，在这个世界上只存在法律意义上的没收，而这是需要理由和程序的，需要经过法院的刑事判决后形成一个法律上的事实。但从1982年起至今根本没有出现过（也不可能出现）这种判决、同时也没有发生造成财产权转移的“革命”或者像1956年那样的针对店铺和工厂等进行的买卖行为（所以才从“我有”变成“国有”）。事实上，政府根本没有理由也不可能一夜之间夺走数百万城市祖宅业主的土地产权，它只是令其变换了—下名称而已．把“土地所有仅”变成了永久的自然享有的所谓“土地使用权”。如果说新房主土地产权的永久性是在2007年的《物权法》出台之后变得明朗的话，祖宅业主土地产权的永久性则是一直没有变的。从清代和民国时期的房地契到上世纪五、六十年代新政权依据后者换发的房地产所有证，以及现在的房产所有证和国有土地使用权证、上百年以至数百年的产权登记，上百年以至数百年的产权登记内容的延续证明了这一点。近八九年以来，北京市政府陆续发给城市祖宅业主的土地产权证（即所谓“国有土地使用权证”）的“土地年限”和“土地使用类型”两栏都为空白，即显示着政府对祖宅私人土地所有权的默认。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　对于新房业主，虽然¨土地产权的来源不同，但它既然是我们花钱买下来的私人财产，在道理上都是一样的。新房的地也绝不是租来的，谁也没签过像香港那样的租赁合同。其实这一点在1988年宪法修正案里已经表达出来了——属于国家“所有”的那个“土地”不许买卖，所以它是虚的，不具备财产性质，而“土地使用权”则可以买卖，因此后者才具备财产性质。然而我们的很多学者，面对这样的一种表述，还非要把国家即全民所有的那个“土地”说成是具体的“财产”，把虚的硬掰成实的，把从不存在这种特殊前提（“土地”禁止买卖)的情况下产生的通用的“使用权”和“用益物权”概念生搬硬套地硬安在我们这里。当然了，即使退一万步讲，被贬为“二等财产”的这个“土地使用权”也毕竟还是私人财产，不可任意侵犯。再退一万步讲——房屋是自己的财产。这一点是谁也不可能犯糊涂的。

   所以，不管怎么说，目前在全国所推行的“立项”和“规划”，大都处在一种程序倒置的状态中，在“立项”和“规划”中就已经在“强拆”，就已经侵犯了私有房地财产权，这其中既包括祖宅主人的，也包括商品房和“房改房”业主的。然而还没被拆到家门口的人们仍处于不知不觉中，他们很少会注意到报纸上提到的种种“立项”和各地土地交易大厅里的土地使用权的挂牌出让与自己有什么关系。他们想象不到自己的私有不动产已经包含在某些“立项”和“挂牌出让”的地块中被吆喝着出售，甚至将被拿到银行进行抵押贷款。而以“土地储备”为借口的拆迂更是连“立项”和“规划”都没有，贴出布告不由分说便宣布要把大家房子下面的土地拿去“储备”。

    《民商》：也就是说，您认为目前这种潜在的失去私有房地财产权的危险性已经扩大到每一位私有不动产所有人身上了么？

   华新民：是的，这是有目共睹的。上网能搜索到数不清的案例，包括几年前刚买了房子的。

   刚才我已经解释了的老宅主人的土地财产权，如果他拥有的是一处独门独院，那就是一个整宗的土地财产权。而对于现在很多人拥有的近年的商品楼单元来说，房地产开发公司在卖房屋的同时，便把他们买到的土地产权再分别卖给了每一个业主，把他们曾经付出的地价通过宗地的分摊融入了每一套单元房价中。根据《物权法》第149条，商品房中属于住宅的土地产权将“自动续期”，也就意味着不再存在让人们担忧的“七十年”或任何限期了，这买到手的土地产权现在已经是永久的权利了（其实从来都应该是）。既然没有任何限期，这地到底是买的还是租的，就应该更明白了。

   对于“房改房”的业主，在单位进行‘房改”把房产卖给个人时（其实早期已经是属于自己的实物工资，而非份外的“福利”）已经在事实上改变了划拨土地不得用于经营的性质，对于这一块已经营过了的土地，单位无权“收回”。有关业主也应该和商品房业主一样，得到一份对应这类房产的分摊式的土地使用权让。如果相关房主后来又交纳了土地出让金，他得到的则应该是商品房的土地证。

   现在仍然有相当多的业主不了解，他们除了持有房屋产权证以外，

还应该有一份“国有土地使用权证”（现在北京，仅原来的外销房发放

过此证，外地某些城市多一些），而正是后者证明了自己合法享有的

土地财产权。他们不知道，任何经营性项目在立项之前，都应该先进

行土地财产权的转移，而不是在立项之后。他们也不知道在现行的法律框架中，除了宪法和若干法律法规之外，还有依据后者做出的一些保护他们土地财产权的法定审批程序。比如在固有土地使用权出让的审批步骤中，受理条件之一就是要求申请人提交原土地使用权人的国有土地使用权证和房屋所有证，这也就意味着要经过原土地使用权人同意转让他的土地财产即有价的土地使用权，以及房屋所有权，才可能受理审批。

   可是，凡有过或仍有着民宅（祖宅、商品房和房改房等）的地方，绝大部分的经营性施工项目都没有经过这一道法定程序。事实上，对于私有不动产所有人来说，无论是哪一种形式的房产，我们的身份都是“地主”而非“地客”，也因此根本不存在地方政府动不动就“收回”土地使用权的前提。不存在“收回”，也就不应该存在地方政府的无视私人产权的任意“规划”以至随心所欲的“土地储备”行动，以及之后发生的必须“服从”该城市规划或土地储备的“拆迁”。然而可悲的是，现在整个社会都在把视线集中于拆迁当中发生的腐败和暴力行为本身，把视线放在所谓“拆迁补偿”数额的高低上，而不去追踪产生拆迁的根源，这等于是在集体默认这种拆迁的合法性，其实我们这里所有的拆

迁都是强行的。

经租房主的漫长维权路

   2011年1月12日，大约五十多名经租房主拉着各种维权横幅，举着“讨房”牌子，从上海市政大厅抗议到上海市政府前。这是上海经租房主在2011年后的第二次维权活动。华新民听上海的经租房主说，他们每周三到房地局和市政府讨房的抗议活动，从去年五月开始已经持续了八个半月，但每次活动的结果都是一样，除了警察反复出面驱散外，没有一位政府官员公开出来答复。

   《民商》：我们知道目前在城市老宅中有一类更为特殊的房产——经租房．它目前面临的维权途径更为复杂。目前全国范围内的经租房情况是怎样的？

   华新民：经租房主人是境遇最为悲惨的私房主。1958年政府提出要把每个家族的超过若干平方米以上（北京为225平方米或15间，各地不同）的私有出租房屋由国家来经营租赁，所以称为“经租”，就是由政府的房管部门来统一管理、统一修缮、统一调配、使用。当时要求大家写一个申请书，申请把我出租的房子交给国家来帮助管理，比如说原来的租金是60块钱，从那以后大约你拿三分之一，国家扣三分之二，帮你管理和修缮，但产权完全没有发生变化，跟1956年对工厂和店铺等实行的工商社会主义改造是完全不一样的，虽然当

时也是这种叫法，叫“改造”，但这个“私房改造”触及的是管理形式，没有触及产权。北京当时被经租的有二十多万个房间。

   可是这种经租的状态，到文革时期发生了变化。一方面1966年8月停止了通过房管局之手交给业主的那部分租金，另一方面由于当时拥有私房产意味着杀身之祸，私房主都在恐慌之中把房地产所有证交给了房管局。文革结束之后“落实私房政策”，但房管局对私房只发还了自住的房屋及少量出租房屋，没有发还被“经租”的私有出租房屋。于是经租房主的维权路就从此开始，一转眼已经三十年了。

   由于文革红卫兵的暴行给相关业主心灵上留下的创伤太深，所以最初很少有人敢于站起来大声伸张自己的权利。后来逐渐地有其中一

部分业主开始走访各种有关部门，要求清退这些私有出租房屋，坚

持不懈直到今天，但除了在个别地区以外，一直在碰钉子。而另外一

方面，今天的较有话语权的精英阶层对经租房现象又基本不了解，所以整个社会便把经租房问题遗忘在了文革的路上。

   1997年，广州曾出台《关于加大本市落实侨房政策工作力度》决议的文件，要求清退华侨的全部经租房，“不论建筑面积多少”，广东省各地区在《关于申请经租房发还的办理程序》文件中，明确地写出“撤消管理”几个字，很清楚的表明之前政府只是管理，产权本身从没变更过。之后在其它地区零散清退的一些经租房，包括非华侨的，所办的手续上也都显示：“撤消改造，退还给产权人自行管理。”然而这么多年过来，其它地区无论是华侨的经租房，还是一般中国公民的经租房，至今大部分都被拒绝清退，为此各地房管部门引用的都是1985年建设部的一份《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，其一边表示：“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确”，一边又提出自己的意见，让这些房屋：“一律属于国家所有。”由于目前各地方政府部门全然不理睬法律，挂在嘴上的都是这份严重违法的文件，所以多年来经租房业主一直强烈要求撤消这份(85)城住字87号文，表示建设部无权剥夺数百万经租房业主的私人财产。

    《民商》：那么老宅业主对经租房的维权与自住房维权的区别是什么；为什么前者的维权更为艰难？

     华新民：对于自住房屋和未曾被“改造”的出租房屋，地方政府至少还承认其为私人财产，这些年拆迁时给予所谓补偿。而大部分地区的经租房则被冒充为“公房”，拆迁时是房客得到补偿，房主人却拿不到一分钱。由于“城市拆迁管理条例”规定：“被拆迁人是房屋所有人”，拆迁办在拆迁起步时就先把这些私人出租房屋以“房改”的名义擅自卖给房客，每平米几百元到一两千元不等，把他们变成所谓的“房屋所有人”，使其能得到领取补偿的“身份”。虽然这是一个自说自话的“买卖”——没有买卖合同（只是一页无任何法律效力“买卖协议”，其中有的连“甲方”的签字都没有，且只有一份，乙方签完便收回），“房主”在“买卖”之后没有房产证，交易中不见钱（在补偿款中“扣除”），但最终达到了拆除房屋的目的。然后法院又拒绝受理业主的起诉。此外，还有位于“保护区”的经租房，后者如果是整院的（另有些经租房屋与业主自住房屋在同一宅院里），目前就有被房管局拿到市场上卖掉的危险。其运作是通过它近年创建的一个兼有房地产开发商身份的“事业单位”——房地经营管理中心。一年以前，在北京部分经租房主的抗议之下，北京市国土局停止了把相关私人宅基地登记在该中心名下的行为，但如果经租房主人已经在文革中死亡而后人不知情的话，有些宅院就有可能被悄悄易主，虽然在保留的私人房产档案里有着完整的“经租”资料，房管局完全知道自己在做什么。

   然而，如果从维护整体土地权利的角度来说，无论是对于自住房

还是包括经租房在内的出租房，所有老宅主人又面临着同一个问题，

即大家的宅基地随时有可能被政府部门裹在一大片土地里以一纸合同卖给开发商，完全不顾地籍管理法规（要求界址变化时必须有原权利人的签字认可）和一系列保护民事权利的法律。而当“拆迁”降临的时候，虽然自住房被承认是私产，但如果不接受拆迁而最终遭到强拆的话，那最后的结果也同样是很悲惨的。

   这几年，我学会经常去看政府网站上的公开信息，比如地块的招拍挂或者土地抵押贷款等内容。若发现侵犯到业主私产权利和威胁到文物建筑，就会把情况告知相关人士。“金宝街”某片的抵押贷款被撤消和前门鲜鱼口的土地撤拍，就是私房主们取得的小小胜利。

   去年10月，我在政府网站上发现了《北京市国土资源局关于城镇私有房屋国有土地使用权登记发证有关问题的意见》((2010)京国土籍462号文），里面竟然写着“20世纪50年代所发房屋土地所有权证照已经失效，落实私房政策以前历年颁发的房地产权属证照，以及有关的蓝图所记载的宗地界线仅作为登记参考资料。”这是严重违法的文件，难道在国土和房管部门登记过的市民私人财产就可以这样一笔勾销吗？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地方政府公开否认现政府在五六十年代正式发放的产权证书的行为，让我心惊！既然是这样对待老宅主人，那么也可以同样对待今天动用了一生积蓄或背负天价贷款买房予的新业主！大家的房产证和土地证说废掉就可能随时被废掉！随后，我找了27个家族与我联名写信，要求北京市撤销这个文件。同时，我们也给全国人大常委会写了信，要求对1982年宪法第十条“城市土地属于国家所有”作出解释：到底这个“所有”是财产权意义上实物土地的所有权？还是行政意义、政治意义、主权意义和象征性的“所有”？等等。我的网易博客上有这两封信的全文。

老宅的历史遗像

   2003年，华新民和她的合作者摄影师叶金中，敲开北京东城、西城、崇文、宣武的57条胡同112个院落的大门，向居住在里面的人讲明自己的意图，抢在推土机前，把200余幅完整的四合院景象用镜头记录下来。随后在北京劳动人民文化宫太庙举办了“留住四合院—— 北京之魂”的摄影展，希望通过强烈的视觉效果，唤醒北京人关注四合院这一珍贵的历史文化遗产。展览举办得很成功，但华新民还是难过地说，“所有在这里展示的，都是今天还存在的，但仅仅是今天。”

   《民商》：您在2009年出版的《为了不能失去的故乡》一书中写道，您的祖父和父亲曾为祖国的现代化建设呕心沥血，而您这十几年

来所致力的正是反对”现代化”这三个字，您能具体解释—下吗？       华新民：其实可以这样说，我所反对的是根本不能称之为现代化的“伪现代化”。在我看来，“现代化”不是指拥有汽车、马路、高楼，这是对“现代化”几个字的天大误解。现代化是一种意识，一种以人为本的意识，是对人类生存环境的保护意识，这是当今文明世界的主流意识。

   北京正在发生的“伪现代化”正在彻底摧毁这座古都。不少人直到今天还没意识到北京古城的巨大价值，我们之前希望通过展览的形式唤起人们的觉醒。我非常希望现在仍能办一个这样的展览，并且是长期的。很想能找到一个漂亮的四合院，将它办成一个博物馆，在里面长年陈列四合院和与其相关的照片等，让每一个参观的人更直观地感受到现在这种“伪现代化”如何在毁灭历史文化，又如何令民众受到伤害。

    我认为，一提到拆迁就总是说补偿金额的高低，这个视角是极端

错误的。我的相册里有很多绿树掩映、造型幽雅的四合院的照片，它们当中很多已不复存在了，只是遗像了。很多老北京祖祖辈辈居住在这里，有的家族甚至是从明朝就落户于此，他们要的并不是“补偿”，而是自己所热爱的家园。他们舍不得这里的一草一木。他们自己的生命早已经融在这座古城的文化中了。

《为了不能失去的故乡》一书的另一个重点，就是呼吁对历史建筑和历史城市的抢救，希望停止对祖国文化遗产的破坏。但如果没有上地权利的稳定，一切呼吁都是徒劳的。