著名律师陈有西在博客上谈“经租房”

一、关于经租房政策的历史脉络

五十年代的中国正在进行社会主义建设，加上抗美援朝，主要财力放在生产建设上。而住宅问题主要是动员社会上的闲散空置私人房屋出租来缓解社会住房紧张之状况，这就是后来实行国家经租房政策的主要目的。

1956年1月18日，中G中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，指出“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。(见附件一)

1958年6月4日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》，量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。” 其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件扩大至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。（见附件二）

1964年1月13日国家房产管理局致国务院《关于私有出租房社会主义改造问题的报告》：房主只能领取固定的租金，不能收回已由国家经租的房屋。（见附件三）

1964年9月18日最高人民法院《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》：国家经租房的业主已经实际丧失了所有权。（该司法解释已于2008年12月24日被废止）（见附件四）

1966年9月24日国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》， “最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”（见附件五）

1966年10月21日国家房产管理局(66)国房局字第77号《关于改造房主的定租暂停支付的意见》，改造房主的定租,一律暂停支付.但正式取消,需要等全国人民代表大会或人大常委会讨论通过取消资本家的定息后,再按同一步骤进行. （该文件发布后，经租房主收取的经租费随即被暂停支付，这一停就将近四十年，全国人大或人大常委会至今也未正式通过取消定息决定）（见附件六）

文革后我国重新走上了依法治国的轨道，但在经租房领域仍然成为法制的死角，延续着 “文革逻辑”。

1982年，城乡建设环境保护部《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见全国城镇落实私房政策经验交流会综合简报　》：“纳入社会主义改造的私有出租房屋即国家经租房屋　，根据中G中央中发[1966]507号文第二项‘公司合营企业应改为国营企业，资本家的定息一律取消’的规定精神，可明确宣布属于国家所有。”(见附件七)

1985年2月16日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》：“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”（见附件八）

1987年10月22日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》强调“要继续执行中央原定文件”。（见附件九）

1989年9月16日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》再次强调要执行其“以前已制定的文件精神”。（见附件十）

1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》最高法院法发（1992）38号发布：“凡属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告其找有关部门申请解决。”（见附件十一）

二、关于经租房政策的法律性质

“经租房”私人产权是中国GCD领导的人民政府于建国以后依法进行了产权登记的合法私有房产。建国初期，由于国家经济建设资金紧张，农业人口大量进城造成住房困难，因此动员有房者出租私有房屋。国家于58年为了便于统一管理，实行国家经租，确切地说经租就是国家征用。

国家征用并不等同于国家征收，征收是国家基于公共利益强制取得其他主体的财产所有权，将其收归国有；而征用只是取得其他主体的财产使用权，并在一定时间后予以返还的行为。

私房业主与房管部门签订的是经租申请书，房屋所有权并没有转移给国家。社会主义改造实际对私有出租房屋改造的是使用权，而不是所有权。私房业主收取的是20%-40%的房租而不是赎买金，真正的赎买手续并没有进行，产权证由房主自己保管。直到1966年文革无政府时期，产权证被迫上缴。直至现在“经租房”产没有经过任何法律手续将产权转移给任何人或国家房屋管理部门。

公民的私有房屋是受宪法、民法通则和物权法等国家法律保护的。原住房和城乡建设部秘密发布的[82]-445号文件、[85]-87号文件、[87]-575号文件以及[2005]-226号文件宣布“经租房”收归国有，是违法的错误的宣布，关于“经租房”收归国有的有关政策规定都是与宪法、与民法通则、与物权法相违背的。根据我国宪法、民法通则及物权法、立法法有关法律条款，以上与宪法和法律冲突的有关政策文件都应该全部废除。

2008年12月24日《最高人民法院关于废止 2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》已于2008年12月8日由最高人民法院审判委员会第1457次会议通过，其中[1964]法研字 80号《最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》文件已被废止。从而为从法律上解决经租房问题消除障碍。但由于人民法院还有其他司法解释规定对历史遗留的私有房产落实政策问题各级法院均不受理的规定，因此，“经租房”私有房产权利人还无法依照法律向人民法院提起诉讼。企盼司法部门应该为经租房私有房产依法律保护问题进一步得到依法解决而进行法律调整。

在经租后所有权归国有”的说法是站不住脚的，其依据只不过是1956年中央书记处文件“来逐步地改变他们的所有制”的规定。但是，所有制并不是所有权，所谓的“逐步改变他们的所有制”，并不一定意味着经租房所有权也应于经租开始后逐步（而非即时）发生转移。经租房所有权转移的时间是附期限的。显然，到目前为止，这个期限并没有截止。三、生活资料的经租房和生产资料的公私合营根本不同

从 1956年开始，我国进行了全面的社会主义改造，工商业进行公私合营。而私有出租房屋从1958年开始进行了经营形式的改造即“国家经租行为”的改造。

1956年“社会主义改造”所进行的“公私合营”是将工商业私人“生产资料”的物产权进行作价，“物”的所有权已经公开的改变为“公私合营”的“公产”。国家与资方签订了赎买合同，每年按一定比例发给定息，也就是将原值按定息方式分期发给资方，直到赎买完成为止。资本家收取的是“定息”，这是公开的改变了所有权的行为。

而1958年“国家经租行为”，只是将“私人房产的使用权”，进行了由国家统一经营的“征用”。即统一租赁、统一分配使用、统一经营管理、统一修缮维护、统一价格的由国家和私房业主签订的“租赁合同”（即经租申请书）。房契蓝图盖上了 “国家经租”四个红字。私房是“生活资料”，在当时是不能将所有权进行改造的，因此也不可能进行“所有权”的转移。所以1958年“国家经租行为”只是进行了“经营方式” 的“社会主义改造”。物的所有权（也就是经租房）（公开的、或者是秘密的）并没有转移，这就是当年的历史事实。

所以，1956年与1958年进行的“社会主义改造”中的公私合营私人生产资料所有权的改造，与经租房生活资料使用权的改造，它们的根本点不同。