拆迁就给这么点儿补偿？原来全因这份“报告”！

拆迁就给这么点儿补偿？原来全因这份“报告”！
原创王苗在明征地拆迁律师

导读：大家对征地拆迁一定不陌生，自己家没拆迁，亲戚、朋友的房屋也有可能被征收。遇到征收拆迁，相信大家第一想到的就是拆迁补偿，自己究竟能得到多少补偿款，以及能不能得到合理的安置等。征收实践中，有的被征收人得到的拆迁补偿明显不合理，其中很有可能是一份“报告”出了问题，下面就让在明律师为大家揭晓答案。原创实务文章，欢迎分享朋友圈！转载请联系授权！作者丨王苗北京在明律师事务所

上面提到的“报告”就是房地产价格评估机构作出的被征收房屋价值评估报告。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
由上述法规可知，对被征收房屋的补偿，要求是不低于类似房地产的市场价格。但是直接决定被征收房屋具体价值的依据是房屋征收评估报告。
简单理解就是，拆迁你能补偿多少套房、多少钱，是征收方根据评估报告中最终的评估结果来确定的。
房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面，作出房屋征收评估报告。
那是不是有了评估报告，安置补偿就会合理合规，自己就不用担心了呢？答案当然是否定的，在明律师提醒大家，在评估报告诞生的过程中，被征收人需要注意以下4方面问题：
【评估机构的选择，你是否参与？】
在选择评估机构方面，被征收人并不是被动的，之所以很多被征收人对于评估机构的选择没有概念，主要是因为对相关规定的不了解，以及征收方的刻意隐瞒、糊弄。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
在房屋拆迁过程中，法律规定是由被征收人决定选用哪家评估公司，而不是直接由征收方决定。如果在现实中存在征收方单方面确定评估机构的情况，显然是不合法的。
一般而言，先规定期限由被征收人自行协商，逾期协商不成的转为组织投票，按“少数服从多数”确定；投不出多数票来，则最后采取抽签、摇号（珠）等随机方式确定，并由公证机构在场进行公证。
【评估人员是否入户实地查勘？】
评估报告的合法性，还在于评估机构是否真的对被征收房屋开展了评估工作。如果评估人员连门都没进，那征收部门送交的评估报告一定是违法的。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
调查人员要具备注册房地产估价师资格，评估必须进行实地查勘，这样作出的评估报告才具有足够的客观性和准确性。
需要指出的是，实践中一些地方存在将征收调查登记和实地查勘同步进行的现象，在明律师认为这是不合理的。因为根据《办法》的精神，房屋征收部门主导的征收调查登记结果是评估环节的重要依据，二者在逻辑上存在先后顺序，同步进行会导致相互影响，与有关立法的目的不符。

【评估时点是否准确？】
评估时点的不同会直接影响房屋价值高低，尤其是对于房价波动比较大的城市而言更是如此。
在征收实践中，一些被征收人就是因为不注意评估时点造成了严重损失，可见评估时点的重要性。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
对于过早进行评估，之后才正式公告征收决定的做法，明显是不合法的，在很大程度上侵害了被征收人的合法权益，造成征收补偿的缩水。
一般而言，评估报告的有效期就是一年，征收方若怠于履行补偿安置职责，拖延作出补偿决定的期限，将可能导致其作出补偿决定时依据的丧失。
【对评估环节有异议，被征收人怎么进行权利救济？】
1. 对分户的初步评估结果要求修正
《办法》第十六条规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
据此，被征收人切不可坐等正式的分户评估报告转交才开始关心此事，而要在分户的初评结果公布时就留心予以关注。
2. 在10日内申请复核评估
《办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
需要注意的是，申请复核评估时应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
实践中，有的被征收人只是在拿到分户评估报告后口头向房屋征收部门的人员表示自己要复核，这是不行的。
3. 申请专家委员会鉴定
《办法》第二十二条规定，如果被征收人对评估机构作出的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
这里要特别注意的是，房屋征收的专家鉴定费用需要由委托人来承担。鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。故此，被征收人一定要及时交费，才能确保鉴定环节的开展。
4. 起诉征收补偿决定
这一步是争取补偿款最后的关键一步，如果到了这一步，被征收人一定要把握住机会。在经过复核和专家鉴定之后，被征收人对评估结果仍有异议进而拒绝签订补偿协议的，区县政府会作出补偿决定，被征收人可对该补偿决定申请行政复议或者提起行政诉讼。
在明律师最后要提示大家的是，拆迁评估是一项非常专业的工作，从评估过程到评估报告，很多被拆迁人是第一次遇到，并不是十分了解，但是房屋价值评估报告又跟自己能获得多少补偿紧密相关，掌握的相关法律法规越多，将来遇到房屋拆迁才能更好的保障自己能获得公平、合理的补偿。在实践中真的遇到自己解决不了的问题，一定要及时咨询专业律师，保护自己的合法权益。