严格依法办事维护群众利益
——武汉城市房屋拆迁相关法规解读
2009-11-18 10:57:30 武汉市政府门户网站
房屋拆迁6个环节：
1、拆迁管理部门审批发放《房屋拆迁许可证》，现场公布拆迁公告———拆迁人告居民书———公示评估机构名单；2、拆迁户投票确定评估机构；3、评估机构现场勘估作业，出具评估结果，并由拆迁人分户送达；4、拆迁人当事人就补偿安置事项协商，签订协议；5、拆迁人支付补偿款；6、拆迁户搬家腾退、交付房屋。
拆迁
无证拆迁属侵权
判断拆迁行为是否合法的几个标准：
1、是否有拆迁管理部门批准的《房屋拆迁许可证》？只有依法取得《房屋拆迁许可证》，建设单位才具备法律意义上拆迁人的资格，否则就是违法拆迁，对居民实施房屋拆迁的行为属侵权行为，受害人可依法到法院以侵权赔偿提起民事诉讼。
2、是否在拆迁许可证确定的拆迁范围？
3、是否在拆迁许可证确定的拆迁期限内实施拆迁？
4、接待以及上门动员的工作人员应是取得《拆迁岗位证》的从业人员。拆迁从业人员没有持证挂牌上岗的，拆迁户可以拒绝接待。
拆迁人拆房前该做哪些事？
1、在拆迁范围应设立现场接待服务办公点，负责接待咨询服务。
2、拆迁现场应公布相关文件和资料：《房屋拆迁许可证》，拆迁代办单位及《房屋拆迁代办资格证书》（复印件），评估机构及评估资质证书（复印件），《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及有关配套规定。
3、拆迁安置方案及评估结果送达拆迁户。
4、与被拆迁人进行协商，并作好协商谈话笔录，签订拆迁补偿协议，未签订协议不得擅自拆除房屋。
5、按照协议约定的期限支付补偿款或提供安置房屋。
居民不同意就不能批准拆迁吗？
当前，有一些市民及社会学者提出：政府批准房屋拆迁应首先征求被拆迁居民的意见，政府未经居民同意出让土地的行为侵害了居民的合法权益等观点，这反映了市民维权意识的提高。但根据宪法规定，国有土地所有权在国家，政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，代表国家对土地进行管理并合理调控土地用途、提高土地利用效率是政府的基本职能，是依法履行职责。政府实施房屋拆迁的目的是为了公共利益，着眼于城市总体发展和全体市民的利益，拆迁符合群众根本利益要求。房屋拆迁是严格按照法规规定的程序进行，并对房屋所有人和使用人的土地使用权、房屋及其附属物等财产依法进行了补偿，并充分尊重被拆迁人的权益，如对房屋拆迁补偿严格按照市场评估原则，评估机构的产生由被拆迁人选举确定，政府不干预具体补偿标准的确定，被拆迁人对货币补偿和房屋安置有充分的选择权等。
政府不能当拆迁人
政府不能作为拆迁人，但政府因自身办公楼及附属设施建设需拆迁房屋除外。
拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。个人不能作为拆迁人。
政府及有关部门成立的临时性的“指挥部”不得充当拆迁人。
行政强制拆迁前要听证
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，经房屋拆迁管理部门申请，市或有关区人民政府可以责成房屋拆迁管理部门组织行政强制拆迁。
行政强制拆迁申请应由拆迁管理部门领导班子集体讨论决定，行政强制拆迁前，拆迁管理部门应当就行政拆迁的依据、程序等组织听证。
拆迁管理部门也可依法申请人民法院强制拆迁。
诉讼期间，拆迁人提供符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不停止拆迁的执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
估价
选评估机构谁说了算？
经市拆迁管理、房产管理部门核准，目前武汉市有资格从事房屋拆迁评估的估价机构有9家。拆迁项目确定具体估价机构由被拆迁人投票确定。
其程序为：拆迁管理部门在现场公告评估机构的操作规则，公示报了名的评估机构相关资料———被拆迁人进行投票———根据有效投票在现场公告评估机构的得票，确定评估机构。
投票、计票相关过程委托公证机关进行公证。
得票数为零情形时，由拆迁人从公示的估价机构中推荐产生。
前两位或多位得票相等情形的，拆迁管理部门从得票相等的估价机构中抽签产生。
拆迁户回避投票是放弃权利
2004年1月1日以后，武汉市拆迁项目估价机构的确定由原来的拆迁直接委托，转变为被拆迁人投票产生，把决定项目估价机构的决定权交给老百姓。实行“阳光操作”模式，这样，有利于防止拆迁人与估价机构提前进行恶意串通侵害老百姓利益的行为发生。
该政策实施以来，有的项目执行效果很好，群众踊跃参加，但也有个别项目存在拆迁户消极对待的现象。主要存有几种心态：由谁评估，结果都差不多；一味断定估价机构和拆迁人串通；谁评估的价格最高我就选谁等。
拆迁户这种消极态度不妥。尽管评估机构确定方式的变化不能直接或全部解决群众所担心的问题，但至少在程序上能够力求公平、公正，是一个进步，市民可以根据估价机构的历史业绩、资质等级和接谈，去了解和认识估价机构，尽量选择一些业务技术力量强、职业素养比较好的估价机构，尽可能防止评估的不规范，甚至是错评。
回避投票并不能阻碍评估机构的产生，更不能阻止拆迁的进行，是对自己合法利益的一种放弃。
分户初步估价结果要公示
1、拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，作好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，实地勘察记录由估价人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。
被拆迁人不同意在实地查勘记录签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告上说明。
2、分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取意见。
3、公示期满后，拆迁人应将估价机构的分户评估结果书面告知被拆迁人。
不满意评估可申请裁决
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起7日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托具有房屋估价资格的估价机构评估。
拆迁当事人对原估价机构复核结果有异议，或者另行委托的估价结果与原估价结果有差异的，可以自收到复核或估价结果5日内，向武汉市房地产估价师协会专家委员会提出申请，专家委员会10内组织专家组成鉴定小组作出书面鉴定意见。
专家鉴定费用由申请人预交，鉴定结果属估价结果有问题的，原估价机构承担鉴定费用；维持估价结果的，由申请人承担鉴定费用。
不要不加分析随意去申请鉴定，以免造成支付鉴定费的不必要的损失。
拒绝估价人员上门要负责
在实际房屋拆迁过程中，个别拆迁户可能因为这样或那样的原因抵制拆迁，拒绝估价人员入户作业，导致估价工作无法进行。
《武汉市房屋拆迁估价实施意见》规定：被拆迁人拒绝估价人员入户查勘三次以上的，或被拆迁人恶意回避但拆迁人在本市市级以上报刊上进行通知后仍回避的，拆迁估价机构可以直接依据所能收集的资料进行估价，并出具估价结果，估价结果失实的法律责任由有过错的当事人承担。
估价作假要吊销执业资格
一些居民担心估价机构会不会和拆迁人串通一气，出具失实报告。
如果估价机构失去公正，行业协会将根据行规采取警告、业内批评和通告批评等一系列警戒措施，严重的将提请行政机关下达行政处罚，直至吊销执业资格。
如果发现估价机构有违规问题，可以向政府或行业管理部门举报。
补偿
房屋拆迁补偿有哪些？
1、房屋补偿；2、附属设施补偿，如水、电表、管道煤气、有线电视、电话、空调迁移等；3、搬迁补助费；4、临时安置补助费；5、营业补偿（商业经营用房）；6、装修补偿；7、因拆迁导致停产、停业的，给予适当营业补偿。
拆迁补偿安置协议签订要点
拆迁人实施房屋拆迁必须与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议。协议签订由拆迁当事人平等协商，协商补偿安置事项以拆迁法规和政策为依据。
协议分货币补偿和房屋产权调换补偿两种。其中货币补偿协议应明确补偿标准、补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任等事项。
产权调换协议应明确安置房屋的地点、面积、安置期限、差价结算等事项。申请裁决有范围。
拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就房屋拆迁补偿安置事项经多次协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
货币或房屋还建由你挑
拆迁还建方式分货币补偿方式和产权调换补偿方式两种，除法规有特别规定外，还建方式由被拆迁人选择。
货币补偿怎么算？
在实际拆迁评估过程中，一般将房地产市场评估单价评估分解为区位综合平均价格＋房屋重置价格。
区位价的评估按《房地产评估规范》的要求，多采用市场比较法进行。其做法是：根据房地产交易市场资料，在与估价对象同一供求圈内，选择与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为参照物，扣减重置价后，再对地段、成交日期等影响价格的各项因素进行修正，选取计算得出的3个价格，加权平均后算出区位价。
土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。
影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。
拆迁户或房屋承租人选择货币补偿方式的，拆迁人要加付两个月的拆迁补助费（按武价房字［2002］75号文中关于住宅房屋临时安置补助费标准执行）。
产权调换怎么操作？
实行房屋产权调换，是拆迁人对被拆迁人的房屋按照原面积另行偿还房屋，被拆除房屋和安置房屋以同一评估时点，分别进行评估确定价格，相互结算差价的一种安置方式。
按照拆迁政策规定，产权调换可以是就地安置、就近安置，也可以是异地安置。无论什么样的安置被拆迁人都可以选择，拆迁人不得强行干预和排斥，但是安置房屋也是在市场评估基础上计算其价值，拆迁户有权选择但是同时也有义务应支付差价款。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
危改与开发项目的补偿标准相同
货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场单价结合被拆除房屋的面积确定。
被拆除房屋的房地产市场单价，由具有相应资质的房地产评估机构根据被拆除房屋的区位、用途、结构、成新等因素评估确定。
房屋拆迁补偿标准严格按照市场价格评估确定，政府及拆迁管理部门均不得干预和审查估价标准。武汉市房屋拆迁补偿标准产生的法律依据是一致的，并不因为建设项目的性质不同而不同，如政府市政道路等重点工程建设项目、危房改造项目与一般商业性开发项目的补偿标准没有区别。
搬迁补助费有多少？
我市制定的搬迁补助标准如下：
1、住宅 被拆除房屋在40平方米以下的，搬迁补助费300元。被拆除房屋面积每增加20平方米（不足20平方米的按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元。
如果实行产权调换需要过渡安置的，房屋搬迁补助费按货币安置规定的标准双倍计算。
2、商业经营用房、生产用房以及办公用房、其他用房 按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算设备搬迁、安装费用。
无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用。
因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员可获得6个月的停产停业补偿费用。在册人员是指房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案的人员（包括未进入社会养老保险的退休人员）。
哪些人可获临时安置补助费？
按规定，实行产权调换需过渡安置的，过渡期内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人要支付临时安置补助费。
其标准如下：
1、住宅 按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元计算，超过协议书约定或超过两年还建期的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米12元计算。
2、商业经营用房 按被拆除房屋建筑面积每月每平方米20元计算，超过协议书约定或超过两年还建期的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米30元计算。
3、生产用房、办公用房及其他用房 按被拆除房屋建筑面积每月每平方米15元计算，超过协议书约定或超过两年还建期的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米22元计算。
如果被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的则不能获得临时安置补助费。
武汉房屋补偿标准与全国比
武汉市货币补偿标准，以今年实施项目确定补偿标准计算，汉口区域在1800元／平方米－2400元／平方米建筑面积之间；汉阳区、武昌区域在1800元／平方米－2200元／平方米建筑面积之间。该价格标准高于同类地区同类房屋的二手房交易价格10％－20％，但略低于同区域普通商品房均价。
有很多拆迁户提出，武汉市房屋拆迁补偿价格远远低于上海、北京、广州、南京的价格，其实从货币补偿的绝对价格相比，武汉市房屋拆迁补偿价格是比上述几个城市低，但是如果把房屋拆迁补偿价格与这些城市商品房价格的比价或差价进行比较，武汉市房屋拆迁补偿价格高于这些城市的房屋拆迁补偿价格。
武汉市当前房屋拆迁补偿标准用于购买普通商品房，其支付的差价不大，鉴于商品房价格上涨的幅度一般大于二手房价格上涨，现在进行房屋拆迁进行住房投资改善时机应很好。
“住改商”只给一定的营业补偿
由于历史原因，我市很多临街一楼房屋都开门打洞，作为门面从事经营。在拆迁补偿政策上，营业用房的市场评估价格远远高出住宅价格，如全部按照营业用房认定，拆迁成本过高，不利城市建设，而且会鼓励更多的居民今后加入“居改非”行列，严重影响到城市规划对建筑用途审批的严肃性。
关于房屋用途认定问题，拆迁法规有明确规定。《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》（市政府令130号）第29条规定：“私房和自管房用途以房屋所有权证登记为准”；建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条第二款规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定”；武汉市规划局《武汉市城乡个人建房管理暂行规定》第10条规定：“城市规划开辟为商业街，个人房屋或围墙需要打开门面做商业用房的，应向城市规划主管部门办理改建手续”。
考虑到部分居民在历史时期就已经形成了经营门面，有的经营了几十年，有的以此作为一家生活来源，如全部按照住宅认定，群众有意见。因此，我市妥善处理历史遗留问题，对历史时期形成的“住改非”房屋，在住宅房屋认定和补偿的基础上，给予一定的营业补偿。
靠“闹”行事不可取
拆迁人有义务对拆迁户的财产依法给予补偿，并为群众的合理要求提供便利条件，但是也有少数人，为了个人的目的，提出超政策标准的无理要求，不达到目的就采取恶意拖延，有的甚至组织、策划、煽动群众冲击政府机关、堵塞交通，面对这样的个别人，国务院办公厅［2004］46号文件也有明确规定，要坚决打击，防止以闹取胜。市拆迁管理部门也强调，对该部分群众非法利益的满足，就是对绝大部分遵纪守法群众的合法利益的侵害，要坚决杜绝和打击，其行为造成重大社会影响和后果的，要依法追究司法责任。当然我们对侵害群众合法利益的行为也要坚决制止，对一些不文明拆迁行为要依法处理，严格保护群众的合法利益。
城区和农村的房屋补偿标准为何不同？
今年6月1日，武汉市物价局、武汉市国土资源管理局出台了《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》，按照武汉市城市总体规划确定的环路将宅基地分三类，其中二环以内区域为一类区，宅基地区位补偿价格为2280元／平方米；二环至三环（中环）区域为二类区，宅基地区位补偿标准为1920元／平方米；三环以外为三类区域，宅基地区位补偿标准为1500元／平方米。
对于这项标准，城区居民有疑问：为什么城区房屋拆迁区位综合平均价格一般在1400－1700元／平方米之间比农村集体房屋拆迁区位补偿价格低？
产生这样的认识，实际上是对城市房屋拆迁政策和农村集体所有土地房屋拆迁政策的不了解所致。
根据土地性质不同，分国有土地和农村集体所有土地，二者土地上房屋拆迁适用的拆迁政策、主管部门、补偿原则和计算公式都不同。其中武汉市国有土地上房屋拆迁适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》以及相关配套规定，拆迁管理部门是规划行政管理部门，而农村集体所有土地房屋拆迁适用的是《土地管理法》、《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》、《武汉市征用集体所有土地拆迁管理办法》以及有关配套规定，其管理部门是国土资源行政管理部门。
两类房屋拆迁补偿计算公式不一样
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格＋房屋重置价格）。
农村集体所有土地房屋拆迁补偿款计算公式：宅基地面积×区位价格＋房屋建筑面积×房屋重置价格。
如同样为2层楼200平方米的房屋，占地面积100平方米，设定房屋重置价格相同，为500元／平方米。国有土地房屋市场评估区位价格按照1500元／平方米计算，其补偿金额为200平方米×（1500元＋500元）／平方米＝40万元；农村集体土地房屋区位价格按最高2280元／平方米计算，其补偿金额为100平方米土地×2280元／平方米＋200平方米×500元（重置价）／平方米＝32.8万元。
扶困
根据我市旧城区很多居民房屋面积小，拆迁后困难特别大，我市确定了房屋补偿最低保护线。《武汉市房屋拆迁管理实施办法》规定，房屋拆迁实施货币补偿的，对房屋面积不到20平方米的按照25平方米计算；房屋面积在20平方米以上不到30平方米的，按照30平方米计算。
“保底”只能一证一户，共有产权分证的不分别计算。对历史形成的因住房困难建设的无证房屋适当补偿。
按照拆迁法规规定：拆迁违章建筑、超过期限的临时建筑，不予任何补偿。但武汉市考虑到部分市民确因住房非常困难，不得已擅自进行了违章搭盖，只有一个住处拆了就没有其他地方安身。特别制定了《关于历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（暂行）》，对1991年7月3日《武汉市城市规划管理办法》颁布以前形成的历史遗留无证房屋，根据相关情况参照有证房屋分别给予80％、85％、90％的补偿。
同时，武汉市还为拆迁困难户制定了一系列保护措施：
推进小户型商品房建设，定向供应，解决部分拆迁户购房困难问题。
廉租房的建设、收购与管理，切实解决房屋拆迁中特别困难住户的居住问题。
将房屋拆迁中生活特别困难的拆迁户，纳入最低收入保护范围，享受通过最低收入保护政策，提供生活保障。
实际拆迁中，很多建设单位在拆迁政策以外通过民政、社区、残联等单位和部门，也给予困难拆迁户不同程度的资金和住房照顾。
裁决
申请裁决有“范围”
拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就房屋拆迁补偿安置事项经多次协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
并不是房屋拆迁中所有的问题争议都可以申请裁决，申请裁决的范围相对受到限制，仅限于：搬迁期限、补偿方式、补偿标准、房屋用途与面积、搬迁过渡方式等事项，其他事项的争议由当事人通过民事诉讼途径解决。
具备裁决申请条件的，房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内作出裁决。
拆迁人申请行政裁决应提交哪些资料？
1、裁决申请书；
2、法定代表人身份证明；
3、被拆迁房屋权属证明；
4、被拆迁房屋的估价报告；
5、对被申请人的补偿安置方案；
6、申请人与被申请人的协商笔录；
7、未达成协议的被拆迁人比例及原因；
8、其他与裁决有关资料。
拆迁户申请裁决应提交哪些资料？
1、裁决申请书；2、申请人的身份证明；3、被拆迁房屋的权属证明；4、申请裁决的理由及相关证明材料。
如何看待房屋拆迁中的行政裁决？
房屋拆迁许可证核发后，房屋拆迁补偿具体事务由拆迁人与被拆迁人、房屋承租人协商确定，属于平等主体之间的民事活动，拆迁管理部门原则上不进行干预。
由于房屋拆迁同时又涉及城市改造建设的进度与城市规划能否顺利实施，房屋拆迁在某种程度上直接关联到城市建设的整体利益和政府的公共建设利益，因此房屋拆迁的民事活动又是一种相对受到限制的民事法律关系，在一定期限和空间范围内，在拆迁当事人之间无法协商解决的情况下，拆迁管理部门会以行政权力依法介入，即行政裁决。
行政裁决是行政机关运用行政权利依法对民事权利义务的纠纷进行裁判的一种行为，又称准司法行为，拆迁管理部门应处于一种公正身份，依法公平、合理地对双方争议进行裁决，程序要正当，依据要充分，结果要合理，平等保护当事人的合法权益。
今年3月1日，建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》开始执行，该文件对行政裁决的申请、受理、程序等进行了规范、详细的规定，是我国在行政裁决领域制定的第一个单行规范性文件，为规范行政裁决、依法保护拆迁当事人合法权益提供了保障。
行政裁决要经过哪些程序？
1、审查裁决申请是否符合受理条件，发出受理通知；
2、向被申请人送达裁决书副本及答辩通知书；
3、审核相关资料、程序的合法性；
4、组织当事人进行调解；
5、核实补偿安置标准；
6、经调解达成协议的，出具裁决终结书；达不成协议的，作出书面裁决。
规范的行政裁决书应当包括哪些内容？
1、申请人与被申请人基本情况；
2、争议的主要事实和理由；
3、裁决的依据和理由；
4、根据裁决申请应相应裁决补偿方式、补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
5、告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
6、房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。
行政裁决可采用直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式。
不服行政裁决可起诉
当事人对行政裁决不服，可以依法申请行政复议，也可自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
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