一算吓一跳买套房子居然要交这么多税

　　据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多。曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。

　　以总价100万元的房子为样本，上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给理财一周报记者算了一笔账。据他介绍，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%。营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。”

　　由此可见，100万元房款，40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。

　　房产12项税收详解：100万元房款40万土地出让金和15万税费流入政府口袋

　　100万元房款，40万元属土地成本，30万元为建筑成本，15万元为各项税费，15万元为企业剩余

　　一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费?据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项。

　　如果以100万元的商品房作为样本，其中有多少属于消费者提前支付的各项税费?

　　房地产相关税种共有12项

　　与房地产行业相关的各种税费纷繁复杂。据记者不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。

　　其中，面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除，而固定资产投资方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说，目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。

　　上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建指出，12项房地产相关税种中的房产税与目前即将在重庆、上海开征的“房产税”完全不同，“相关税法中的房产税是以1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为征收依据的，征收对象是房产，针对的是房屋被出租时所产生的收益部分;而时下热议的‘房产税’其实并不在现有的财税体系中存在，在征收目的上有点类似于‘投资惩罚税’，与国外的物业税也不太相同。”

　　另据中国社科院财贸所税收室主任张斌介绍，针对开发商的税种按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四个区块，按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。

　　记者了解到，从企业角度来看，土地占用环节税收包括耕地占用税、资源税等;开发环节则主要由土地使用税、契税、印花税等构成;流通销售环节则涵盖了营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等;保有环节由城镇土地使用税、房产税这两种组成。

　　从个人角度来看，房地产相关税收主要集中在交易流通环节，即在购买一手商品房时所缴纳的契税(还需缴纳配图费、交易手续费、权证登记费等费用)等，以及购买、出售二手房时需要缴纳的营业税、契税、印花税等(还需缴纳登记费、抵押登记费等费用)。此外，个人在租赁房屋时也需缴纳房屋租赁税等税费。

　　五成房款流向政府?

　　重庆市政协副主席陈万志表示：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价。”

　　如果陈万志的表述属实，那么在购房款中有相当大的一部分资金是经由开发商支付给政府的。换言之，房价中三成甚至四成的资金最终流向了政府，而这一大笔账单则由消费者“买单”，因为开发商所付出的所有税费最后仍将通过房价转嫁到消费者头上。

　　而这也正是“十委员提案”的初衷。全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明曾对媒体表示：“目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。”

　　记者从开发商处获悉，房地产项目的“总成本”主要可分为土地成本、直接成本和运营成本等几大类，而在统计预算时所计算的“总费用支出”则涵盖了“总成本”及“总税收”两个部分，即基本等同于房产项目中所有支付给政府的资金综合。此外，“总销售收入”则同时包括了“总费用支出”及“企业剩余”，该部分资金基本可等同于房屋出售的全部收入(并非企业所得净利润)。

　　换言之，如果全部以销售收入为标准统计，即可笼统地得出各项成本占房价的大致权重。

　　通过有关渠道，记者获取了一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》作为样本，发现该项目所缴纳的各项税费总额为689845244.40元(约6.9亿元)。此外，表格还罗列了各主要税费占销售收入的比重，经计算得出该项目所缴纳的各项“大头”税费约占销售收入的13%。

　　记者经换算得出，该项目土地成本占销售收入的35%左右，而土地成本、税收、行政性收费这三项支付给政府的“支出”总和的确已接近50%。

　　然而这只是2008年的统计数据。随着各项税、费的不断变更，这部分资金比重会不会有所变化?

　　巧合的是，全国工商联在一年之后也进行了一番类似的调查。根据该组织于2009年全国政协会议上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，全国九大城市所调查项目的总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.2%。其中，北、上、广三大一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。

　　该调查显示，九大城市房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。此外，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%;而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。

　　由此，全国工商联得出“房产开发费一半流向政府”的结论，这自然又引起了全社会的一番热议。

　　由于全国工商联的“特殊属性”，该调查报告曾遭到部分媒体的质疑。包括《中国经济周刊(微博)》等在内的多篇报道曾指出，报告中所有统计数据的来源为“REICO”工作室，而该工作室是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远集团等企业共同资助建立的，有“选择性取样”的嫌疑。

　　100万房款中已提前预支55万元

　　那么，如果以上海现有的收费标准来看，在100万元的房款中，又有多少属于支付给政府的税费呢?

　　上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给记者算了一笔账。据他介绍，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%，也就是说100万元的房子里面有40万元是用于支付土地出让金，大概30万元是用来付盖房子的成本，这样就占掉了70万元的房款。”

　　胡怡建介绍说，在各项税费中，营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是较为主要的几项：“营业税按照销售收入的5%计算;教育费附加及城建税(这两项通常被认为是营业税附加税)合计占营业税的10%，即为销售收入的0.5%。企业所得税在征收时分为预征和清算两个环节，预征时是假定企业利润可占销售收入的15%进行征收的，该项即为销售收入的3.75%;土地增值税较为复杂，在实际操作时各项目预征率不同，如果以平均预征率计算，那么此项约为销售收入的4.5%。”

　　胡怡建进一步分析说，仅上述营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。

　　由此，经过粗略统计我们可以得出如下结论，100万元的房款中大体的资金走流向是：40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。换言之，流向政府部分、已包含在房价中的“预支资金”约为55万元。胡怡建表示，这只是较为保守和粗略的计算方式，实际案例中流向政府的部分一般不会低于这个比例，“在30万元的建筑成本中，有部分是用于市政建设和公共配套设施建设，如果将这部分也纳入政府收入份额的话，比例会更高。”

　　房地产行政性收费项目最多可达百余种

　　名目多、流程长、变化快、不透明

　　据业内人士透露，在构成房地产价格的成本中，各类收费的名目最多，也最为繁杂，主要集中在房产开发环节。采访过程中记者发现，几乎很少有人能将所有费用一一罗列，即使是房产开发商也不例外。

　　在某大型国有开发企业参与过前期开发的廖先生告诉记者，自己经常搞不清楚各类费用的征收情况，“因为行政性收费涉及的部门太多，而且许多费用常常变更收费标准，每次缴费都需要再次确认，很麻烦。”

　　十委员提案揭行政性收费“面纱”

　　曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。

　　这个“答案”来自一份2008年的调查报告，报告出自10位政协委员之手。

　　2008年3月8日下午，北京市朝阳区一个名叫东区国际的小区迎来了一个特殊“调查团”。这批调查团成员由10位全国政协委员组成，根据这家开发商提供给政协委员们的数据，东区国际所售房屋平均每平方米售价23000元，每平方米房价构成中，建筑成本约占3500元，土地费用6000元左右，各类税费占近10000元之多。

　　在完成实地调研后，政协委员们发现开发商所透露的信息基本属实。事实上，在调研前，政协委员们已辗转重庆、四川、安徽、江苏等地，对多个房地产项目的费用成本进行了广泛调查，而结论也基本吻合。

　　收费项目最多可达百余种

　　上述调查团调研显示，各地方政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、规划设计费、人防费、工程造价咨询审核费、室内空气检测费、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等50余项收费。

　　据上海一位不愿意透露姓名的小型发展商透露，这些收费涉及规划、市政、环保、绿化、城管、消防、人防、地震、气象、教育、文物、水利、安监等20余个部门。“据我所知，尽管名目差不多，但收费最多的城市各项费用总计可达上百种。”上述发展商说。

　　来自广州的某中型开发企业的老总告诉记者，公司近期所做的一个项目，仅开发建设环节的行政性收费就有20余种。该负责人表示，“项目前期每天都要和三十几个政府部门打交道，忙也忙不过来。”

　　河北省一位开发商则透露，该企业去年在唐山的某个房产项目，报批手续就有28项之多。该开发商向记者反映，“光卷宗上的盖章就100多个，盖一个章就要花一笔钱。”

　　记者了解到，这些行政性收费并不是公开征收的，比如招标评审、开发审批性质的费用的征收办法，通过公开途径很难查到。此外，有业内消息人士爆料称，如果发展商与政府“关系较好”，不少费用是可以减免的。

　　上海的一位港资开发商向记者证实了这一点。据他透露，2005年刚来上海做房地产时，由于对审批流程并不熟悉，自己“吃了不少闷亏”也“交了很多学费”。“在做了两个项目之后，我发现与其他本地的开发企业相比，我们的收费种类多了不少，当时就连电信局也会上门来收费。”该开发商如是说。

　　减少名目、流程简化有待时日

　　记者从获取的一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》中发现，该项目的各项行政性收费主要集中在前期工程费、开发期间税费、不可预见费这三大类中，其中G有10多种小项。

　　在各项收费中，“不可预见费”引起了记者的注意。在被询问这项收费究竟从何而来时，该项目负责人并不愿多谈，只是告诉记者，“不可预见费”是每个房地产项目都会罗列入成本估算中的“固定部分。”对该项收费，发起“十委员联名提案”的第一提案人———全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌曾对记者风趣地说：“就是没有明确的名目，不知道为什么要收的费。”

　　此外，记者了解到上文中所提到的“蓝图审查费”，其实就是开发商将涉及图纸拿到相关部门去做审核时所需缴纳的费用。“这个审核就是看一看而已，可就是这个看一看，就要收开发商几十万，甚至上百万元。”王超斌说道。

　　针对房地产收费项目名目繁多的情形，亚太城市发展研究会房地产专业委员会主任陈宝存(微博)指出，现阶段各项行政性收费的确存在重复征收的情况，且很难在短时期内改变。多位业内人士表示，简化收费流程、去除重复收费项目，还“需等待很长的一段时间”。

一算吓一跳 买套房子居然要交这么多税

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