代管产、经租房利益黑洞

大翔凤胡同27号院是孙宗万家的四合院，1958年被经租后，孙家自此失去了对大部分房屋的控制权。“文革”后落实政策，只发还其自住的两间北房。如今，陌生人住进来，在院子里大兴土木，她与对方交涉不成，进而将代管房屋的北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理局起诉至法院，官司却败诉了。

孙宗万起诉的理由是被告在未经规划批准施工许可情况下翻建东屋，这其实是其代理人张积年的一个计策。当前，所有主张对经租房产权的案件在法院都不会被受理，而以此理由起诉，不仅可以立案，且必然涉及经租房产权问题。

张积年提醒孙宗万，当前发生在这个院落的一切，从一开始就是个阴谋。

经营收入不菲

孙家的院子坐落于文保地区什刹海，院门正对恭王府后墙。2005年，曾被经租的南房和东、西房里的住户陆续迁出。孙宗万打听得知，一家名叫天鸿的公司得到了这几间房屋的租赁权，原住户搬迁费用，即由该公司出资。天鸿公司及后来接受租赁权转让的威邦投资公司都曾多次与孙家谈判，试图收购北房的所有权，但均遭拒。

2011年，未经孙宗万同意，院子里经租部分被大肆翻建，翻建方分别为恭王府景区办和东、西房“房客”。后西屋被转租给了一位外国人，每月租金约9000元。此前，每间屋的租金只有近百元。

2005年，张积年安定门内大街197号被经租的四合院祖宅，被改造成了楼房式样的安定宾馆，改建由宾馆经营方出资，经营收入与房屋出租方分成。前门粮食店街的经租房，临街部分已被改为门脸，由房管局租给他人用于开小吃店。

南锣鼓巷福祥胡同的王世倜则一度直面房屋被“偷卖”的惊险。5年前一天，一位法国人来找他，说一个叫北方华鼎的公司准备将13号院卖给他，但他查阅房屋档案，发现产权人写的是王世倜的名字。但北方华鼎工作人员明确告诉他，他们提供的产权证件齐全，卖房者就是产权人，并称保证不会出现纠纷。

王赶到北方华鼎的门脸，竟发现13号院确被制成四合院模型在出售。一询问，才知道自家被经租的13号院使用权已经从一家工厂名下被北方华鼎以300万元的价格买了下来，且“没有期限”。

王世倜自住的11号就在13号隔壁，他自此天天看守着自家的院子，不厌其烦地跟来看院子的陌生人解释13号院的情况，一次又一次地打消他们购买院子的念头，院子就这样暂时被保了下来。

资深四合院经纪人代振宇介绍，北京只有40％的四合院属于产权没有任何纠纷的私房，剩下的60％都是“公房”，“除单位直管房外，其余的都在房地经营管理中心手里。”

北京市各区房地经营管理中心于2002年左右成立。东城区房地经营管理中心法人证书显示，作为事业单位，其业务范围不仅包括负责直管公房的经营管理、修建服务等，也包括房地产经营开发。一些有政府部门背景的公司也参与到对四合院的开发中。前述购买孙宗万家经租房使用权的天鸿公司，就有公开资料显示其前身为“北京市房地产管理局住宅建设经营公司”。

一个显见的事实是，在现在变成寸土寸金的老北京城，至今还没有清退给私房主的经租房大多在二环以里，这无疑是一笔令人垂涎的庞大资产，也或可视作有关部门迟迟不发还经租产的部分原因。

产权转移的阴谋

更诱人的利益在于，将大杂院里的住户腾退后翻建的四合院，在市场上售价动辄几千万乃至上亿元。

“当他们有了整个院子，就可以达到整体出售的目的了。”孙宗万这样解释她坚决不卖自住北房的原因。

南池子普渡寺西巷3号的丁艾也曾面临类似境遇。当年，她家的房子并没达到经租标准，前院14间房却在运动中被扩大化执行。几年前，前院的住户陆续被清走，原本完整的四合院被房地中心强行砌起的一堵墙生生隔成了两半。

2004年，为动员社会力量参与北京旧城历史文化保护区房屋的保护和修缮，北京市开始鼓励单位和个人购买文化保护区域内的四合院等房屋。代振宇回忆，也正是从那时起，政府允许外地人购买北京四合院。奥运会前的2007年，四合院交易达到鼎峰。

颇有意味的是，在一期题为《四合院孕育大市场》的电视节目中，丁艾出现在镜头里，她介绍，院子为其祖父民国时期购买，1949年后，他们取得了新政权颁发的《房地产所有证》。院子的另一边，一个中年男子却对着镜头说，他刚从政府部门——房管局手里买下了宅子的前院。

节目没有呈现的是：几天前，房地经营管理中心来人，要求丁艾为买主指界，以便为买主办理《国有土地使用证》，被丁艾拒绝。

出乎丁艾意料，当买主上门，他手里竟也拿着一本房产证，相关登记表上房产来源一栏写着根本不涉及产权转移的“国家经租”，原产权人一栏空白。

根据有关法律，房产须两证(《房屋所有权证》和《国有土地使用证》)齐全，方可交易。围绕两证，北京私房主们与政府有关部门展开了角逐。

一方面是代管产，据有关法规，依法由房地产行政主管部门代管的房屋和无人主张权利的房屋，可由登记机关代为登记，但同时也明确规定，代为登记的房屋，不给房管局颁发房屋所有权证书。

另一方面是经租房，张积年认为，这些房屋在被经租之时只是由政府代为管理，因此，经租房主持有的新政权成立初期颁发的私产产权证才是唯一有效的产权证明，而非房管局“自己给自己发”的那份。

一份1989年的北京市房屋所有权登记申请书显示，“现所有权登记人”为北京市丰台区房地产管理局，并有盖章，产权来源为国家经租，却无原所有权登记人冯爱侠等人签字。据了解，正是通过这样的操作，北京市各区房管局将相当部分“直管公房”产权转到了自己名下。2007年前后，各区国资委一纸公文，又把包含经租产和代管产的“直管公房”的“产权人”统统自房管局更名为房地经营管理中心。

相关部门在给这部分“直管公房”办理另一个证——《国有土地使用证》时，却遇到了阻力。2011年初，北京市国土局东城分局就所辖区域房屋的国有土地使用权权属情况进行公告。一位叫韩萌的女士在政府网站的公示信息里发现她家两处经租房产的土地使用权，被登记在东城区房地经营管理中心名下。她即刻以两个院子产权继承人的身份，给北京市国土局东城分局写信，要求撤销东城区房地经营管理中心对韩家两处房产的土地使用权。

两个星期后，北京市国土资源局东城分局发来回复，表示韩家两个院子的《国有土地使用证》是东城区房地管理经营中心申请的，但到东城区房管局查阅档案后，国土局得知这两宗地原为经租，因此暂停了两宗地的土地登记工作。

以张积年为代表的100多位经租房主也纷纷到北京市国土资源局反映，副局长谢俊奇在与他们会谈时，承诺以后不再给房地经营管理中心办理经租房的国有土地使用权登记。相较之下，代管产房主大多在国外或者港澳台地区，很难时刻关注房子现状，也难以联合反映问题。

地被卖出去了，房产和法律成了儿戏

华家在无量大人胡同的宅院土地出现了“一地两证”的情况：华家拥有新政权在上世纪50年代发的有宗地号的《房地产所有证》，华富金宝却在2004年获得了包括华宅所在地在内的“金宝街6号地、7号地”的《国有土地使用证》，但没有地号。此前的2003年3月，华富金宝却将金宝街6号和7号地当成自有财产，抵押给农业银行东城区支行，贷出巨额人民币。次年9月，这两块地再次被华富金宝向农业银行东城区支行抵押贷款。

2004年底，华家19号和20号宅及“文革”中房管局在18号宅宅基地上建盖的简易楼上都被写上了“拆”字。2005年初，在没有签写任何合同的情况下，华家无量大人胡同19号、20号的房屋分别被不拥有该宅产权的北京第一房屋管理修缮公司(隶属于房管局)和建国门房管所“卖”给了当时的租户，价格均为每平方米1000多元。由此，租户也就具有了表面意义上拆迁管理条例中规定的“房屋所有人”身份，因该条例规定“被拆迁人为房屋所有人”，而租户在参与了一场虚拟的财产变更后，欣然在同意拆迁的协议上签了字，拿到了拆迁补偿，推土机就开进了华家的院子。

年初梁思成、林徽因故居拆迁风波再起之时，各路媒体纷纷采访多年来致力于胡同保护的华新民。“事实上，经租产、代管产的清退和非法的卖地合同的废除，才是胡同保护的核心问题。”华新民说，只要让真正的房主人回了家，四合院自然能得到好的保护和修缮。相反，房子下面的地若被卖了，开发商便可在地上为所欲为，即便有保护历史文化名城和保护私有财产的法律规定，在巨大的商业利益面前，都不过是“儿戏”。

华宅的消失就是活生生的例子，尽管华新民和其他房主曾对规划部门、开发商等提起多次诉讼，但都失败。她也曾多次致信有关部门乃至在华宅基地上盖起的香港赛马会，仍无人理会。2008年3月19日，香港赛马会北京会所完工。它庞大的体量，豪华的装饰，显示着这个城市向“现代化”狂奔的急切心情，曾经的华宅所蕴藏的历史积淀，被它无情地压在了身下，也逐渐被这个城市越来越多的人遗忘。

记者／李光敏 
特约撰稿员／宫羽

本文已刊载于《凤凰周刊》2012年11期，总432

更多内容欢迎登陆凤凰周刊官方网站http://ifengweekly.com/