经租房主维权遇房管局以排除妨害起诉怎么办？听律师傅涛如是说

经租房是我国城市中的大量私有房产，这些房产在解放初期依法登记，取得国家颁发的《房地产所有权证》，是受宪法和法律保护的合法私有房产，1958年大跃进时期私房改造运动中开始由国家经租，并没有办理产权转移手续，其产权仍然属于经租房主所有，上世纪八十年代住建部发文宣布经租房收归国有，从而引起了数十年的房地产纠纷。

近年来，大量经租房主力求通过法律诉讼途径解决问题，都被法院以“历史遗留问题法院不予受理”为由驳回起诉。但是，当房管局以排除妨害为由阻碍经租房主维权行为，提起诉讼时，法院便一改“历史遗留的问题不予受理”的理由，接受房管局的立案请求。遇到这种情况怎么办？

2011年温州市房管局以排除妨害为由起诉经租房主郑阿凤、陈达贵夫妇。律师傅涛作为代理律师，为经租房主辩护，不仅受到旁听群众的喝彩赞誉，而且事后得到主审法官认可。这个案件最终应中级法院要求，由郑阿凤、陈达贵出具住房困难社区证明，法院彻底终结此案，经租房也完全回归到经租房主手中。

下面是傅涛律师的代理词（焦点摘要）：

审判长、审判员：

1959年私房改造，一个合法权益被侵害长达50余年的私房错改户，在长期要求落实私房政策过程中，今天却被推上了被告席（一审中被告），这是一起公然挑战国家宪法和法律的诉讼案件，引起众多经租房主的高度关注。代理人现依据本案事实和法律，发表如下代理意见供法庭审理时参考

一、被上诉人（一审原告）非适格诉讼主体，本案事出有因，只有追加市房产局参与共同诉讼中才能辨明事非！

本案要求排除妨碍属于诉讼对象错误，理当驳回。被上诉人所持租赁合同不能顺利履行是被上诉人与案外人温州市房管局所产生民法律行为，在法律上有利害关系，因此，应追加市房管局作为参加到诉讼中。

被上诉人和上诉人并无产权或租赁关系，不存在民事上的权利与义务上法律关系。

二.被上诉人（一审原告）“房屋租赁证”没有合法依据

排除妨碍是属于对权利人行使物权的保护，首先：被上诉人仅依据获得的房屋所有权四项权利中的一项使用权，非完全独立“物”的产权，是不具备完全诉讼主体资格，来主张对“物”的保护。其二：被上诉人本身获得相关权利的“物”就要有合法依据或事实根据。1959年私房改造至今，政府有关管理部门从法律上从来也未真正作为一合法产权人，能取代“经租房”的原始产权人。当初只是对城市私人出租房屋由国家代为经营租赁，房主收取一定的定租。

从建设部、国家国有资产管理局国有资产产权登记中房产登记工作的通知可以明确“经租房”产权状况维持现状，即其产权从法律上从未合法转移变更过；“经租房”在事实上只是由国家代为经营租赁管理而己。这种代为经营租赁管理状况从法律上讲是不允许也不可能无期限的，需基于“经租房”产权人委托而产生。从法律上讲这种委托经营租赁管理状况，早己经终止。

自2008年12月24日起，最高人民法院1964年9月18日《关于国家经租房的房屋不允许继承问题的批复》因“情况已变化不再适应”而废止。那么完全可以依法得出结论：国家经租的房屋允许产权人后代继承，“经租房”产权的私人性质得以确认。

从本案中被上诉人本身获得相关房屋使用权利的“物”就无合法依据或事实根据，排除妨碍是属于对于权利人行使物权的保护，因而，对于被上诉人要求主张对“物”相关使用权利的保护又从何而谈？！

三、本案的争议实质是被上诉人“公房”租赁使用权与上诉人私房产权之争

被上诉人在本案中主张的“公房”租赁使用权，它属于债权，受时间限制。上诉人在本案中所主张的私人房屋产权即所有权，《民法通则》规定，所有权包括占有、使用、收益和处分权利。而产权属于物权，不受时间限制，具有完全的排它性，租赁使用权与房屋所有权是有着本质区别的，前者无法与其对抗。

要求排除妨碍的前提条件，是被上诉人正在处理的事务有法律上的或事实上的正当合法的依据，却遭到他人的妨碍，因而向法院申请排除妨碍。就目前的情况而言，被上诉人正在处理的事务，并无法律上的正当合法的依据为前提，同时也未经上诉人即房屋产权人同意，随意改变房屋结构装修。

因此，被上诉人要求排除妨碍的前提条件就根本不存在，因而不存在要求他人排除妨碍的合法请求权

四、上诉人采取自助措施制止被上诉人侵权的行为并无不当。

被上诉人堂而皇之地随意改变承租房屋原貌的结构装修，未依法经房屋产权人同意，其权利不应受到法律保护。被上诉人其行为违反有关法律的约束性规定，侵害了上诉人的合法权益。为防止被上诉人的侵权行为给上诉人造成不可挽回的损失，上诉人采取自助措施制止被上诉人侵权的行为并无不当。

所谓自助行为，是指权利人在自己的权利遭受他人不法侵害的紧急情况下，来不及寻求公力救济或等待公力救济到达时必将使自己的损失扩大或造成损失无可挽回的情况下，权利人采取的对侵害人的人身或财产施加一定限制的私力救济措施。

五、对本案的处理建议

本案并不是一件适合用法律诉讼来解决的房屋所有权、使有权纠纷，但是被上诉人却执意争讼。代理人非常希望法官阁下能准以上诉人之理由，裁判内容能真正的解决本案的问题，综此，本案当如何处理应该是不言而喻的。

摆在法庭面前的，你们正在审理的，不是微不足道的私人利益，它的后果影响着每个公民人身权利是否得到保护的尊严。一个事关私人财产是否得到尊重的案件。这是一个最有价值的案件，我毫不怀疑，你们今天审判的正直行为，不仅使你们有资格受到同胞的热爱和尊敬，都会祝福你们，给予你们尊荣。通过一个不偏不倚的、未被玷污的裁决。你们奠定了保护我们自身、我们后代和我们邻人的高贵法律基础。