1958年4月7日 《武汉市私改方案》

《私改方案》 （贯彻武办发[2006]28号文件）

市委批转市房地产管理局党组织所提“武汉市进一步对私营房产进行社会主义改造工作方案”

  市委原则上同意房地产管理局党组所提：“武汉市进一步对私营房产进行社会主义改造工作方案”（草案）现转发你们试行，但必须先行试点，总结经验。然后推广，这次私房改造的起点低、户数多，涉及到各个阶层，并包括职工在内，因此市委要求各区在街道居民整风中，把私房改造列为辩论的内容之一，做到家喻户晓，使全市人民积极支持这项工作，以便在四、五、六月份基本上完成私营房屋改造的审批定息工作，以后处理遗留问题，在改造定息中如系不属于资本家的房产出租户现已纳入定息改造时，不能定为资本家，年底前全部结束，各级党组织也应对本单位有关职工进行一次私营房屋改造教育，改造条件的职工能带头申请改造。

中G武汉市委员会

武汉市进一步对私或房产进行社会主义改造工作方案（草案）

1956年改造高潮中，本市除随同工商业改造的房屋844，687平方公尺外，又以公私合营和国家经租两种形式，改造了出租500平方公尺以上的房主532户，房屋801，633平方公尺，安排人员196人，现在全市私房比重已由解放初期的84.32%下降到1957年底的31.16%，公房比重由15.68%上升到57.07%，改造房屋占7.47%，其他代管产等占4.30%。

很多私房目前还未纳入改造，据江岸、江汉、桥口、武昌、汉阳五区统计，私房占有情况如下（矛棚房屋除外，包括社团，外侨，华侨）：




根据对456户房房主的典型调查推算，五个市区中有房屋150平方公尺以上的房主共出租房屋196万3千8百平方公尺。占他们房屋总面积的78.27%，受他们剥削的居民约三十余万人，占有房屋在150平方公尺以下的小房主出租的房屋，以及青山、汉阳、洪山各区出租的房屋还不在此数，但也有一部分属于改造范围之内。

这些私营房产和社会主义建设之间存在着深刻的矛盾；第一，房主抱着得过且过得一点花一点的态度，只收租不修房，根据对456户的典型调查，修缮费只占租金的15.56%（民用公房为40.52%），而修缮费中有七分之一还是银行贷款，房主净收入则达租金的67.24%，因而使房屋得不到正常的保养，破漏倒坍日趋严重，房屋数量逐年减少，给住户带来了威胁，给国家增加了负担，第二，租金畸高，租赁关系不正常，私房平均租金高出民用公房租金标准的数额：混合结构高47.71%，高级砖木高33.60%，低级砖木高81.06%，板房高133%，私房最高租金个别有超过公房八、九倍的，涨租现象也很严重，有些房屋换一次住户涨一次租，房主刘德安1957年3月还书面通知房客：“鉴于自由市场的开放……，本房从1957年5月份加租，特此提前两月通知”。还有额外剥削：在典型调查的456户房主中，有两户剥削水电费11元，五户收押金520元，四户预收租金2，697元，第三，房主不合理使用房屋，住房过剩，甚至长期空置不肯出租，人为的加重了房荒，例如宝善里二号三层楼房，建筑面积516平方公尺，房主崔为民只住楼下一层，后经动员搬入两户，全栋只住9人，还空六个房间。

市民对私营房产的这种消极破坏作用是不满意的，整风期间有一百多个单位的职工对房管部门提出批评，要求降低私房租金，对私房进行改造，街道整风中居民也对房管部门提出指责，历次人民代表大会也都有关于加强私房管理的建议，另一方面，由于曾一度进行过私房改造，未改造的房主受到波动，便以各种方式分散房屋，或贱价出卖，很多房主等着房屋到坍，甚至干脆拆房卖料，逃避改造，可见私房经营与社会主义事业是不相适应的，必须进一步将出租房屋的私人所有制转变为社会主义所有制才能从根本上解决问题。为此兹根据1958年1月第一次全国房产工作会议关于“应该在1958年内基本上完成城市私房改造任务”的精神，提出本市进一步对私房进行改造工作方案。

第一、 私房改造的政策原则

一、改造的范围和起点

1、 凡私人城区出租房屋的建筑面积达到150平方公尺以上（郊区集镇暂定为100平方公尺以上），出租部分一律改造， 房部分原则上暂缓改造，但质量较好的板房也可纳入改造。下层为砖房上层为板房者，以砖房看待。

2、 出租的非住宅用房，不受改造起点的限制，原则上应纳入改造一栋房屋中有住宅与非住宅两种用途者，以非住宅用房论。

3、 凡由他人无租使用或空闲的房屋，以出租房屋看待。

4、 典当房屋应以原房主的出租房屋看待，合于改造条件者，应连同其他出租房屋一并改造。典押关系视同私债，由典押双方自行清理，确实无力自行清理者，房屋纳入改造后，由房地产公司协助解决，办法另订。

公典私房俟房主备价赎回后，再行纳入改造。

5、 虽依法办理了买卖、赠予、转让、继承、分割过户手续或共有的房屋，但实际上仍统一经营并共同生活确为一个经济单位的家庭，即使用几个人的名义或堂名管业，仍以一户计算改造起点。房主死亡房屋的合法继承人继承，虽未过户，应按继承人原有房屋和继承房屋合并计算改造起点。企图逃避改造的房屋一律按原房主的房屋计算改造起点。

6、 武汉市工商业联合会及所属各业会的房屋，一律接管国营，它们使用的办公房屋和集体宿舍，由房管部门按照党政群机关住房的管理办法统一管理。

解放后没有参加一定组织的原有工会、行帮、公所等所有的房屋，由房管部门接管。但对依靠这些房屋为生的鳏寡独户，应妥善处理，一时无法处理者，房屋可暂时不接管。

7、 宗教、寺庙（包括祠堂）的房屋除本身使用者外，出租的房屋实行国家评组（寺庙内面的房屋也出租一部分者不予改造），但为照顾起见，可按租金的40%核定租息。

8、 私人已捐赠给企业、学校、团体的房屋，除接受捐赠单位本身使用者外，出租的房屋由房管接管。地主在城区的房屋，土地改革时抵付农民斗争果实，但没有卖出而由原籍政府或群众收租者，有房管部门接管。

9、 在进行房屋改造时，如房屋与土地同属一人者，土地随房带进，不另外处理，房屋与土地分属二人者，由房主将所领租息分给土地主一部分。房主房屋纳入改造后，其他出租的土地应一并纳入改造，不另计息。

10、华侨（包括归国华侨）出租的房屋，一律不动员房主、房主家属或其代理人申请改造。他们自动申请者，说服他们照章委托房地产公司托管。

11、房主捐献房屋一般的不接受，个别因有特殊原因不接受会造成损失者，可予以托管，但租金收入除去一部分托管费与税收、保险费外，可全部用在修房上。

12、私人租用公地建屋约定年限由公家收回尚未处理的房屋，如约定期限 按以下规定处理：（1）全部出租的应一律收回，（2）出租兼自用的原则上应收回，但对建屋人依靠租金维持生活的可以缓收，属劳动人民所建出租面积又小于自住面积的也可不收，（3）完全自住的原则上不收，但供营业或生产使用以及工商业资本家、资方从业人员以及其他非劳动人民所建房屋，并且生活条件较好者，也可考虑按约收房，以上自住和出租的划分，以目前状况为准，连同建屋人所有其他房屋一并计算。

如约定期限未满而又合于上述公家收房规定者，也应纳入改造。暂由建屋人领取租息，到期由公家收回房屋。

公家租用私地建屋约定年限由私人收回尚未处理的房屋，将私地依法征用，但土地主生活困难者可酌予补偿。

私人之间租地建屋约年限由土地主收回房屋者，将土地纳入改造。酌予计息，收房问题，在土地改造后，比照上述私人租用公地建屋年限由公家收回房屋的规定处理，收回的房屋不再给土地主付息。

13、对于老弱病残极其他无劳动力者，如因房屋改造后生活无法维持又无其他办法可以解决者，可暂缓改造，待以后情况发生变化时再行改造。

14、对合于改造条件的房屋，而房主不愿申请改造者，可以通过辩论方法，应进行说服教育，促其接受改造，但不应强迫。

二、改造形式：国家经租形式比较灵活，简便易行，适应私房改造的特点，易于为房主接受，有利于改造工作的进行，因此今后一律采用国家经租形式。批准国家经租的房屋，应在产权证件上加盖“房主自愿申请国家经组并经政府批准”的印章（原已公私合营的房屋盖公私合营印章），并标明房地数量，然后交房主保管，房屋由国家统一管理，不准房主佃回，并在将来转变为国家所有。

不属改造范围或一时不能纳入改造的房屋，则加强行政管理。

三、租息幅度：私房改造，依照租金给房主核定租息。定息首先要照顾房屋的维修养护，其次要照顾房主的最低生活，定息总水平应该低于房主租金净收入总平均水平，同时按照房屋的质量、用途、房主的经济条件和租金高低等不同情况，分别给房主以不同的租息，以便限制大的照顾小的，起到以大带小的作用，但也要体现赎买政策，对房多房好的房主定息不宜太低。照顾生活和体现赎买政策应当兼顾，不可偏废。

本市房主租金净收入总平均占所收租金的6 7.2 4%，修膳费占l 5.57%，喀保险费0.13%，房地产税1 7.06%。私房改造后要比照民用公房进行经营，而民用公房的修理费、房地产、管理费和保险费—般的要占到租金的70%左右。私房长期失修，纳入改造初期修理开支很大，因此给房主定息总幅度不能过高。因此本市定息—般的以占租金20-40％为宜，生活优裕的房主和私营时的亏累户可低到10%，各区平均掌握3 5—5 0%。

由于目前私房租金畸高，为防改造后国家遭受亏累，使房主所得租息不至过于悬殊，并体现改造的优越性，凡批准改造的房屋，即按民用公房租金标准调租和发租，并按同一标准给房主定息。在做法上，凡测量工作做好者，一面改造，一面即可调租定息；凡测量工作跟不上去者，为照顾房主生活，可暂支给一定的租金，俟测量完成正式调租定息后，多退少补。

四、人员安排：凡有生活来源的房主原则上不安排工作，对个别有代表性并在改造中发挥较大作用的房主，可报市房地产管理局批准后予以安排。对房主雇佣的专业房屋管理人员，可视具体情况酌予安排。并须经市区共同研究后再予批准。原房主要留用者尽先让给房主留用。

五、 留房问题：给房主留房，是关系将来要改变所有制的房屋和允许公民作为生活资料所保留的私有房屋的政策界限问题。这次改造的起点低，涉及的户数较多，留房工作相当艰巨，必须慎重处理，才能消除房主顾虑，推动改造工作的进行。对留房工作目前还缺乏经验拟将来再作具体规定，原则上不宜太严，可参考房主职业、社会地位、生活习惯、家庭人口及辈分关系和现在面积大小等条件，一般的每人留房不超过建筑面积20平方公尺。房主原住房较多或有生产营业用房者（如夫妻店、手工业户），除特殊不合理的以外，可以全部留下。房主住房较少者，可以适当予以调剂。不在本市的房主，不要求留房者可以不留，要求留房者留给，并且可等将来迁回时再具体确定。

六、债务问题：

1. 房主欠公家债务（房地产税、公地租金、银行贷款等），有偿还能力者应该偿还，或从租息中分期扣还。如确实无力偿还又不能从租息中扣还者，应根据“宽”“了”精神，结合房主的实际情况，联系有关方面采取减免办法解决。

2. 房主欠私人债务，由房主自清自理。如真正无力偿还时，可由双方协商分期偿还，或将房屋估价，由双方按比例分领息金。

3. 房主预收房客的租金，在房屋改造以后，可由房客继续按约扣抵租金，扣抵部分不给房主计息。扣抵期间的房地产税、修理费、保险费，房主应按比例缴付；无力缴付者可商协房地产公司垫付，在房主应领租息中分期扣还，酌予计息。

4. 房屋改造后，房客原垫有修理费并经约定按月以租额的一部分或全部扣抵者，仍按原约定执行，在扣抵期间只按房主实收租金计息，扣抵期间房主无租金收入者不予计息，扣抵期间的房地产税、修理费、保险费，按上项规定处理。

第二，私房改造的方法步骤

一、准备工作：迅速弄清产权集中情况和房主经济情况与思想动态，为发达申请和审批作好准备，郊区集镇应由当地政府弄清私房占有和出租情况（市可在作法上加以指导），积极准备改造。

二、宣传发动工作：由于这次改造的面很广，牵涉到各个阶层（包括工人阶级在内），问题复杂，必须家喻户晓，形成社会舆论，才能保证工作顺利的进行。为此，建议市委布置电台、报社、文化馆、共青团、妇联等有关单位配合改造工作，，利用各种宣传工具，在全市范围内广泛展开宣传，共青团、妇联应配合各区开好房主家属和房主子女座谈会，充分加以发动。

各机关、工厂、企业、学校和团体，由党委按系统召开负责干部会议，使他们明了私房改造政策和作法，对所属职工进行传达，教育合于改造条件的职工带头申请改造，不合于条件的职工也要协助政府做好这项工作。各单位使用的私房也应促使房主申请改造。

各区各街应由区长和街办事处主任亲自动员，开好各科发动会议，掀起自愿申请的高潮，使合于改造条件的房主和分散的房屋都能愉快地申请改造。也可适当结合街道整风，将私房改造交群众舆论，进行发动，但要始终坚持启发教育和自觉自愿的原则，不能强迫命令。

三、审批定租工作：一边动员申请，一边召开房主会议审批，送贴喜报，鼓励情绪，房主房屋跨几个区者，由房主住在的区审批，有关区提供情况，房主居住的区没有房屋或房主不在本市者，由房屋所在区的审批（如几个区都有房屋，由房屋最多的区审批）。

一面审批，一面核定租息，租息核定后即行接管房屋。核定租息是斗争最尖锐的阶段，必须坚持定租原则和幅度，采取房主自报，群众评议，最后批准的办法进行，必须完全符合政策才能通知房主并填发领息凭证。

四、处理留房和债务问题：定息接管的同时，应本“宽”“了”精神，慎重处理房主留房和债务问题，迅速扫清尾巴，划清公私，转入正常经营。

五、房主的思想改造问题，由市公商联领导房产业联合会进行。

六、组织领导：私房改造由市委对私改领导小组和市人委对资改办公室领导，有关单位参加工作。

各区私房改造由区委对私改造领导小组和区人委对资改造办公室领导，有关单位参加工作，各街办事处成立私房改造工作组，具体进行私改工作。

七、时间安排：应抓紧目前街道整风和大跃进的时机，利用工商业者自我改造的高潮，立即开展改造工作，四、五、六月基本上完成审批、定租和接管工作，七、八月份处理遗留问题。

八、加强行政管理：私房改造后一阶段，对未纳入改造的房屋，应调整租金，督促修理，取缔额外剥削，加强行政管理。

中G武汉市房地产管理局党组

1958年4月7日