１９５０年　武汉市房地产租赁问题解答

[学术研究，不得作为依据引用]

武汉市房地产租赁问题解答

房地产管理局

一、什么叫二房东?

承租他人房地产，以分租、转租或以其它任何方式进行中间剥削者，统称为二房东。

二、为什么要取缔二房东？

二房东利用别人的房屋，进行中间剥削，既加重房客的负担，又侵害业主的收益，破坏了正常的租赁关系，使房屋破坏无人修理，造成社会不安，所以要取缔他。

三、二房东原来分租、转租的房屋，现在应该怎样办？

二房东分租、转租的房屋，自「修正武汉市房地产租赁暂行办法L公布后，由现住房客与业主直接订立租约，建立正常的租赁关系。如再分租、转租进行中间剥削者，应受法律制裁。

四、二房东预收房客的租金和押租，是否需退还?

二房东预收房客的租金和押租应予退还，若确属无力一次退清者，可通过当地居民组织协商，分期退还。

五、承租人将所租房屋，临时借给别人使用，可否收回自用？

承租入确系临时将所租房屋，借给亲戚朋友，事先又征得业主的同意，以后可以收回自用，但借用期限不得超过三个月。借用人在借用期满后，不愿搬迁者，可直接申请业主承租。

六、甲租有一栋房屋，分租乙一间，不要租金，立有正式租约，或甲自有的房屋，由乙出租给别人，是否算二房东?

甲和乙如果不是在经济上有同等的支配权和所有权，当甲将房屋分租给乙时，不论是否要租金，都应取得房屋业主书面同意，否则便耍算二房东。同样乙出租甲所有的房屋，如此屋并非双方共有的产业，乙亦应算二房东。

七、几个租户合租住房只以一个人名义向业主承租，无剥削行为，是否算二房东？应该怎样辨?

几个租户共同租住房屋，以一个人的名义向业主承租，其中又无剥削情形，只是为了缴租的方便，并没有中间剥削，即不是作为二房东的条件，但日子久了往往会逐渐产生中间剥削，今后仍应以现住各租户名义直接向业主承租，缴纳租金时，可由租户轮流代收代缴。

八、承租一间房屋，自造暗楼出租是否算二房东?应该怎样办?

只要是分租取利便算是二房东，房屋内部建造暗搂，将影响房屋的保固。而且应速和业主协商，依照「修正武汉市房地产租赁暂行办法」第十条处理。

九、租地建屋分租，是否算二房东?

租地建屋，依照约定，房屋还承租土地人管业期间，可以分租；租地期满，房屋由土地所有人收回后，承租土地人不得再行分租、转租房屋，否则以二房东论；又租地建屋期满，房屋移转于土地所有人时，原租户所订租约，一般的土地所有人应认其为继续有效。

十、房屋有挖顶关系怎样办?

一九五O午十一月四日以前的挖顶关系，一律终止。一九五O年十一月四日以后的挖顶关系，应于一九五三年九月卅日以前分别向房地产管理局或武昌、汉阳区人民政府登记，听候处理。「修正武汉市房地产租赁暂行办法」公布后，严禁挖顶行为。

十一、二房东收受挖顶费后离开本市，但有亲人在本市代理收租，是否可以要求退还挖顶费?

二房东收受挖顶费后离开本市，但仍有直系亲属代理收租者，可视代理收租人与二房东的关系，参与「武汉市人民政府处理房地产不正常租赁关系规则」第九条第二款处理。

十二、收受挖顶费人已离开本市，但支付挖顶费人确知其住址，生活情况也较好，支付挖顶费人是否可以要求退回挖顶费?

收受挖顶费人已离开本市，已知其所住地址，并了解其生活情况还较好，仍应按照「武汉市人民政府处理房地产不正常租赁关系规则」第九条第四款之规定处理，不再追究。

十三、二房东所花的挖顶费仅收同来一部份，而收受挖顶费人又已离开本市，怎样办?

二房东花挖顶费是为了剥削，收受挖顶费人既已离开本市，不再追究，由现住房客与业主直接建立租赁关系。

十四、房屋辗转挖顶多次，最后支付挖顶费人认为付出挖顶费太大要求追回，但直接收受挖顶费人已离开本市，是否可以要求第一次收受挖顶费人退回。

房屋辗转挖顶多次，并且直接收受挖顶费人已离开本市，应按照「武汉市人民政府房地产不正常租赁关系规则」第九条第四款处理，不再追究。

十五、租金要怎样才算合理？

一般房屋的租金，以业主除去房地产税及修理费外，还能获得一定的利润，并且适当的照顾大多数房客的实际负担能力，与呲连地区互相比较，逐步调整才算合理。

十六、以往的欠租怎样办？

以往的欠租应由主客双方商量，分期补缴，如房客因贫苦确实无力负担的，主客双方应通过当地居民组织协商处理。做到今后不再拖欠。

十七、二房东欠了业主的租金，或三房客欠了二房东的租金，应怎样处理?

二房东欠业主的租金，可以其添建的房屋或水电、卫生设备折旧抵扣，抵扣不足时，由二房东分期补清，或以三房客的欠租抵补；如抵扣后其添建的房屋或设备费用尚有多余时，由业主分期折旧收回。

如三房客欠了二房东的租金，二房东不欠业主的租金，三房客可按业主出租的租额分摊，并取得业主同意后，把欠租交付二房东，以符住房交租的精神。如三房客欠了二房东的租金，二房东也欠了业主的租金，三房客应按原业主出租金，合理分摊，会同二房东把所欠租金，直接缴付业主，不足部份，由二房东归还。

十八、私自利用业主坪台加盖的房屋应该怎样办?

坪台上加盖房屋，有损房屋的保固，一般都属违章建筑，本应一律拆除，但为照顾实际情况起见，在「修正武汉市房地产租赁暂行办法」公布前，加盖的木板房屋使用届满三年，砖瓦房屋使用届满六年房屋概归业主无偿收回，并由业主逐步拆除，其因加建而使房屋遭受显着的损坏者，原加建人应酌情赔偿业主的揖失：若未满前定年限者，可由双方协议，按照残余价值由业主分期收同，如在「修正武汉市房地产租赁暂行办法」公布后，未取得业主同意，及有关机关批准，自行装置或加建者，由业主无偿收回，其危害安全情节严重者，并得予以相当的处分。

十九、私自利用业主的墙壁，添建过街楼、暗楼及披屋等，应该怎样处理?

依照「修正武汉市房地产租赁暂行办法」第十条处理。

二十、房屋承租人私自利用业主院内的空地添建小房，应该怎样办?

在「修正武汉市房地产租赁暂行办法」公布前添建的小房，根据已使用年限计算租金，在原造价内扣除，无剩余时由业主收同，不足原造价时，可由双方协议，由业主分期收同，如在修正租赁办法公布后，承租人未取得业主同意添建小房，应由业主无偿收回，如经业主同意可按照约定办理。

廿一、房客私自在房屋内添置之夹壁，怎样处理？

房客添置夹壁不论系为自用，或为了分租房屋，均可按利用时间长短，由业主无偿收回或酌量予以补助，至房客在「修正武汉市房地产租赁暂行办法」公布后，未取得业主同意添置夹壁者，退租时由业主无偿收同。

廿二、房客以往修理了房屋，如何处理?

原有约定的按约定办理，无约定的，关于粉刷、油漆、门面装修、部份及历次零星修补，房客退租时，由业主无偿收回。至于装置水电、卫生设备及加建过街楼、暗楼等，按照「修正武汉市房地产租赁暂行办法」第十条第一、二款办理。

廿三、承租人承租房屋修理后，自住一半分租一半，修理费如何计算?

应视承租人修理房屋的情况，修理费的大小，在取缔二房东关系后由业主对承租人直住房屋部份的租金予以适当照顾。

廿四、武汉市人民政府处理房地产不正当租赁关系规则第十条有「...修理房屋的修理费超过一年租金..」等语；其中所称租金，实指原租金还是调整后的租金?又对未超过一年者怎么办?

「武汉市人民政府处理房地产不正常租赁关系规则」第十条所称租金，系指原租金而言；若修理费未超过一年租余的，主客双方协议处理。

廿五、修理了地板、楼板、隔板、门窗等，怎样办?

零星修理地板、楼板、隔板、门窗等，于退租时，由业主无偿收回，若系整批修换，费用较大者，可参照「武汉市人民政府处理房地产不正常租赁关系规则」第十条处理。

廿六、卫生设备费用过大，业主无力收回，怎样办?

承租人所装卫生设备，应按「修正武汉市房地产租赁暂行办法」第十条处理。但卫生设备费用过大者，业主可在承租人退租前，预先分期扣抵租金，免得承租人退租时，一次无力收回。

廿七、水电设备的修理由承租人自理，若水电公司认为须全部更换，应由谁负担?

水电设备的修理应由住户负担，如经水电公司勘查认为旧水管电线确实需要大部或全部更换者，应由业主负责，但须顾及业主的经济情况。若业主无力更换，租户取得业主同意，可自行更换，取具单据，分期抵扣租金。

廿八、租房子没有订租约的怎样办?

租房子一定要有租约，以往没有租约的要补订，片面的不合理的租约要改订。租约用纸，可向房地产租赁介绍所（汉口青岛路十三号，汉正街六四八号，中山大道一六五九号，武昌民主路四O九号，汉阳颢正街区政府房地产公司工作组）购买。

廿九、有租赁纠纷怎样办?

首先通过居民组织调解，调解不成时，报由当地区人民政府仲裁，也可以向法院起诉。

三十、没有二房东直接向业主承租房屋，是否也要换订租约?

一般地说换订租约比较好些，因为旧租约多半是片面的，不能保障主客双方的合理权益。凡依照旧租约修理房屋或房地产税由租户负担者，主客任何一方均可提出要求，并参照附近已经调整的租赁情况予以调整，在更换新约后，由业主负责修理房屋及缴纳房地产税。

卅一、房客不付租金，只分担房地产税是否合理?

房客住房，应缴付租金，房地产税应由业主自行负担，若房客不付租余，只分担房地产税，则房屋修理问题无人料理，房屋损坏了，也影响租户居住的安全，仍应由主客双方主动的建立正常的租赁关系。

卅二、业主不在武汉或在法院「守法」，现住租户如何订约？并且房屋又很危险，怎么办?

业主不在武汉或在法院「守法」，现住租户可和其眷属或代理人订约承租，若房屋有倒塌危险，现住租户得通过当地居民组织声请区人民政府核准自行修理，取具单据，扣抵租金，或设法迁让。

卅三、乙租甲之土地建筑房屋，是不定期租赁关系，现甲出卖土地，乙买不起，丙买后确属自用，是否可以要求乙拆迁?乙不肯拆迁又怎么办?

为照顾目前武汉市房荒的情况，房屋除了确属不堪修理者外，一律不准拆除，丙买土地确属自用，可与乙协商房屋归属问题。

卅四、水电设备指那些东西?水电表算不算水电设备？水电表保证金怎样处理?

水电设备一般的指水管、龙头、电线、灯头开关等。水电表系水电主管机关所有，不属于水电设备，水电表保证金是用户装置水电表及使用水电所出的担保，应凭水电主管机关的保证金收据，由用户合理分摊，民主管理：但原业主已经缴付水电表保证金，不再由用户分摊。