1956年1月18日 中G中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》

[学术研究，不得作为依据引用]

中G中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》

中央基本上同意书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”，望各地参照执行。
　　对城市房屋私人占有制的社会主义改造，必须同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应。这是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分。各级城市党委，必须予以重视。
　　对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会改造的高潮中，争取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。
1956年1月18日

　　中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见


　　根据北京、天津、上海、南京（附：无锡、苏州）济南、青岛、沈阳、哈尔滨等十个市的调查，目前城市私有房屋的基本情况是：
　　一、占有情况：解放以来私有房产在公私比重中已相当缩小，但仍占很大比例。以建筑面积（内北京系按自然间）计算，各市公产、私产、外产（包括所有外国人房产）目前所占比例为（下列数字中一般铁路和有些银行、部队用房本统计在内）：
　　地区 公产％ 私产％ 外产％
　　北京 ４４．３５ ５３．８５ １．８０
　　天津 ４３．４１ ５３．９９ ２．６０
　　上海 ２５．８０ ６６．００ ７．６０
　　济南 ２２．００ ７８．００
　　青岛 ５７．９０ ３７．９０ ４．１６
　　沈阳 ６４．００ ３６．００
　　哈尔滨 ５５．３１ ４０．２０ ４．４６
　　南京 ３７．７５ ６１．３０ ０．９５
　　无锡 １９．７５ ８０．２５
　　苏州 １４．００ ８６．００
　　私人占有房产一般比较集中，即少数大房主占有大量房产，如哈尔滨市近三千房主中，占有建筑面积六十平方公尺以下的小房主，占房主总户数的６４．５％，占私房建筑总面积的２６．９２％；占有六十至一百平方公尺的房主，占房主总户数的２１．７９％，占私房建筑总面积的１９．３５％；而占有一百平方公尺以上的较大房主，占房主总户数的１３．７１％，他们的房产，却占私房建筑总面积的１３．７％。最多的占有十四万平方公尺。
　　大房主多数是封建王公贵族、军阀官僚后代和以前的投机商。如北京市大房主中属于上述成分的即占８８．４％，上海李鸿章的后代即占有房屋面积十万多平方公尺。其中也有买办、大地主及城市高利贷者。纯是房产资本家的很少。因此，对房产收入的依赖程度也不相同。如北京市占有房屋百间以上的大房主中完全依赖房租生活的，占这类房主户数的６３．９５％，兼营商业的占２６．６％，机关干部与自由职业者占１２．６％。
　　二、使用情况：
　　（一）私人房屋用做住宅的，一般占私房的一半以上，其次是企业占用。如上海私人房屋作住宅的占５４．７６％，企业占用的占４１．５５％，作机关办公的占１．６８％。
　　（二）多数城市住宅缺乏，劳动人民居住拥挤。如上海每人平均只有三点三九平方公尺的住宅，现有一百余万人住棚房。
　　（三）房屋使用不合理，用房宽窄悬殊太大，位置不当等现象普遍存在。有些房屋利用率低，需要统一安排，加以适当的调整。
　　三、租赁方式：共有四种，一是自己出租；二是雇佣“经理帐房”管事人员；三是设房产公司，其中有的出租自有房屋，有的完全办理经租办务；四是上海、青岛、沈阳、哈尔滨等市由市房产公司兼营或设经租部经租私房，这是使私人房产进入国家资本主义性质的一种方法。以青岛市为例，由房主自己出租的占７５％，雇人的占１０％，托房产局经租的占１５％。上海、南京、天津、哈尔滨四大城市都有私人房产公司。上海有四十九家，天津有二十家，南京、哈尔滨各有两家。
　　四、租赁关系：私人出租房屋一般占私人房屋总数的７０％以上。上海为７０％，哈尔滨为７５％，青岛为７２％。
　　（一）目前房屋租金比较混乱。上海每平方公尺租金为一角五到三角三（房捐在外），沈阳每平方公尺为一角六分。各市各种公私房屋租金比较，北京私房租金高于公房５０％，天津私房租金也高于公房，青岛、沈阳公私相仿，济南、哈尔滨私房租金低于公房１０％左右，这种房主已无利可图。另外，私房租金同时亦有畸高畸低的现象，如济南二千四百多间私房租金调查，低于标准租金的占４０％强，高于标准租金的占５３％强，高的比低的为多，一般是新租高于旧租，公租私房（尤其是企业单位）高于私租私房。各个城市的房租一般占职工家庭收入的８％至１０％左右，有的占１０％以上，与目前工资水平比较，有些城市应于调低。
　　另外，凡对私人房屋进行了管理的地方，租金就比较稳定，没有进行管理的地方，租金上涨现象就比较严重。如南京市由于对私房租金管理较少，一九五一年以来租金上涨二倍到六倍，无锡市旧瓦房一平方公尺租金竟达六、七角，至今仍在上涨。南京有的棚房按床铺计算租金。另外，预收租金、押租、出兑转兑等变相增租的现象比较普遍，住户的实际负担大大超出了现行租额。
　　上海市私人出租房屋还普遍的存在“顶费”现象。这是在抗战期间人口骤增，住房严重不足和通货膨胀的情况下所产生的一种房租以外的租房代价，每幢房屋高者数千元，有的竟超过房屋造价。解放后虽经取缔，但暗中仍流行。这个问题只有经过对私有房产业主实行社会主义改造才能完全解决。
　　（二）欠租情况比较普遍。根据各地材料，欠租户占一船租房户的２０％左右，哈尔滨统计欠租户则达到５７．５％，租金只收到６１％；天津市十五个私人房产公司的调查，一九五四年收租达到八成的只有五户，最少的一户只收到二成左右；少数有数年不交租的。这主要是由于许多房主只收租不修房的情况所造成，真正因为生活贫困交不起租的一般占２０％左右。个别的职工因私房租金比公房租金高，自觉吃亏不交租。也还有些工商业资本家因自己将被改造故意不交租金。但凡是由国家房产公司经租的，则欠租情况是少数的。
　　（三）租赁关系中还存在着种种的中间剥削，如二房东和“掮客”，有些城市经过政府取缔已经减少，但也有些城市仍然相当普遍。如上海平均每十三户居民中即有一个二房东，上海市八万七千六百○六户二房东中就有六千多户完全靠此维持生活。据上海市调查，二房东的成份报复杂，其中工商业者占２７％，工人占２０％，职员占１６％，无业的占１４％，摊贩占８％，自由职业者占２％，其他２％。上海有挂牌掮客三十户，从业人员七十人，流动掮客二千七百人。无锡市也有二房东七百七十九人，大小掮客一百人。
　　由于租赁关系混乱，房屋纠纷很多。如济南市房屋租赁纠纷竟占一九五四年一月至八月全部民事案件的四分之一以上。
　　五、修缮情况：现在一般房主特别是大房主抱着“得过且过”的态度，只收租不修缮房屋。二房东的中间剥削和欠租情况也影响房屋的修缮。据上海九家私人房产公司的调查，一九五四年修缮费仅占房屋租金总数的０.６％。因房屋失修，济南市一九五四年即倒塌近七百间房子，砸伤十五人，砸死五人。另外，房主出卖房屋的现象较为普遍，沈阳、哈尔滨两市四年多以来卖出房屋各占私人房屋总数的１１．２％，现在一般卖价只及造价的三分之二或一半，青岛只有一户大房主为出卖房屋宁愿补偿其一户房客迁移损失费八千元。
　　上述情况表明：城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐；第一、房屋不能较好保养；第二、影响城市人民首先是职工的生活，影响工资制度；第三、不能更有效地合理使用现有房屋，因此，必须在对私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。
　　对私有房产的社会主义改造，总的要求是加强国家控制，首先使私有房产出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。要和对待私营工商业的改造一样，根据“全面规划，加强领导”的方针，采取先大后小，先集中后分散，先试点后推广的步骤，在一两年内完成对私有房产的社会主义改造。
　　一、对私人房产改造的形式：
　　（一）由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理利润。在此基础上，合理地调整租金，取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。
　　（二）公私合营，根据各个城市的实际情况，对原有的私营房产公司和某些大的房屋占有者，可以组织统一的公私合营房产公司，进行公私合营。
　　（三）工商业者占有的房屋，可以随本行业的公私合营进行社会主义改造。他们出租的，与企业无关的房屋可由国家经租。
　　（四）对于除了自住外尚有小量房屋出租的小房主，及暂时还不能纳入国家经租的其他房主亦须加强管理，使私人房屋出租必须服从国家政策，服从政府关于租金、房屋修缮等的规定。
　　（五）一切私人占有的城市空地，街基等地产，经过适当的办法，一律收归国有。
　　二、私房租金：房租利润率过高的，原则上应降低利率，实行合理租金政策。在步骤上应首先解决国家经租和公私合营问题，然后部分地、合理的调整租金。在社会主义改造获得相当成果后，各市可按照各地实际情况，规定本市统一的租金标准。至于国家分给房主的租金数量，可由租金总额中扣除国家的房产税（目前的房产税率各地很不一致，有些规定也不合理，需要重新调整），房屋修缮保养费，房屋管理费（包括保险费和手续费）三项外，再根据各地具体情况给房主以适当的、固定的租金。
　　多数城市私房租金高于公房租金及个别城市低于公房租金的现象，目前不要强行拉齐，但差额不能过大。
　　三、人员的安排和改造：
　　对于私人房产从业人员的改造，必须由房产管理部门统一安排。除房产公司进行公私合营，部分兼营工商业的房主和私营工商业的改造一起安排外，主要的是以下三种人：一是无其他职业的大、中房主，可仿照对资本家的改造方法进行改造。二是大房主雇用的从业人员和经租商，在进行思想改造后，一般可吸收他们参加国营房产机构工作。三是依靠房租为生的二房东，可在解决城市失业问题或城市过剩人口问题时，统一给予安排，各市应对此具体加以研究，随改造工作的开展逐步地加以解决。
　　四、房产管理机构问题
　　目前城市的房产工作机构及其职权范围的划分，与当前对私人房产的改造工作是不相适应的。而实行对私人房产的改造后，全部房屋的管理就要由城市房产管理机关担负起来。为此：①充实房产管理机构，并采取适当的分管办法：如工厂、商业公司、银行、铁路等国有的企业用房和集体宿舍、部队的房屋，均可由他们自己管理，但市房产管理机构有监督的责任，房屋的租赁、修缮、保养和租金也要按市的统一规定执行。②各城市需要建立国营房产经租机构。③为了国家的统一管理，国务院还应有城市房地产的专管机构来经常管理这一方面的工作。④从现在起就应停止一切党、政机关、社群团体、部队、国营和地方国营企业向私人购买房屋。私人之间的买卖则仍应允许，但应在政府房产管理机构登记并经过批准，以便加以限制。⑤关系到房产管理的一切技术性问题亦需研究。如房产面积的计算法（计算面积时，有的算自然间，有的算标准间，而标准间亦不一致），房屋的结构等次、租金定额的标准等，均需作出统一规定。
　　五、对外侨房产可以用挤的办法（如提高房地产税）逐步挤掉。青岛已接管与挤掉６０％多，上海已解决外人房产的７１％，地产的８２％。现在天津尚有十二个主要是英、法侨的房产公司，一个中英合办的公司，上海主要是英、美、法侨的房屋，英侨沙逊系统三家公司，即占有三十二座大楼，对面积二十多万平方公尺（对苏侨及人民民主国家侨民的房产，应当按已有规定执行。）
　　外侨占有的房产的情况复杂，各市房产管理部门，可和外事、公安部门协同进行专门研究，提出处理意见，报上级党委批准执行。

一九五五年十二月十六日