经租房那些事儿

一、 房地产管理史上的乌龙案 

乌龙一词常用于球场比赛，形容球员误打误撞，不明不白地，事以愿违地将球踢入自家球门。
然而，在我国房地产管理历史上却出现了这样一件让人匪夷所思的乌龙事件。
1949年新中国成立，经过三年恢复时期以后，国家开始大规模经济建设，大量人口涌入城市，城市住房出现供不应求的紧张局面，为解决城市“房慌”问题，国家鼓励合法拥有房产的私房业主尽可能多出租房屋，支援国家建设。
广大私房业主响应国家号召，不仅将空闲的房屋出租，而且尽可能缩减自身住房，腾出更多房源供进城务工人员租住，帮助国家克服困难，有力地缓解了住房紧张局面。
1958年大跃进时期，私房主与房管部门签订经租协议，将自家私人房产交给房管部门统一经租，每月分给房主固定租金，产权关系不变，经租房主仍然是房屋所有权人。
出租房屋帮助国家克服困难，应属于好人做好事儿，应该受到褒奖才对。但是，未曾想到，上世纪八十年代，住建部（当时的城乡建设环境保护部）一纸公文，竟然宣布经租房属于国家所有了，广大经租房主真是匪夷所思，本来出于热心帮助国家克服困难，支援国家建设，到头来自己的房产却不明不白地被“国有”了。此事成为房地产管理史上的乌龙案。

二、大F官给经租房定性
               
自从住建部宣布经租房收归国有，就在社会上引起轩然大波，社会各界纷纷提出了不同的意见，因为这已经不是一个简单的房地产管理问题了，而是涉及到公民私有财产权保护的底线问题。
持经租房属于国家所有观点的主要是住建部，其依据仍然是旧有的几个文件（关于这些文件将在后续文中详细介绍），没有提出任何法律依据和有力的政策文件依据。近年来，住建部在与经租房主座谈中明确表示，凡涉及经租房所有权性质问题一律不谈，所以，基本处于免战牌高挂状态。
对于经租房属于国家所有观点持反对态度的人士，有党史国史研究人员、学术界、法律界专家学者，民主党派人士等等，中G中央统战部主管的党刊《统一战线》上也发表了题为《为解决经租房历史遗留问题而奔走》的报道文章。
2016年《中G中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，最高人民法院印发《最高人民法院关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》，广大经租房权利人正在通过法律程序提起诉讼，依法维护自己的合法权利。从法律层面如何界定经租房所有权归属，已经成为解决经租房历史遗留问题的关键所在。
关于这个问题，原最高人民法院行政审判庭一级高级法官、审判长蔡小雪和副庭长郭修江在其合作专著《房屋征收案件审理指引》（人民法院出版社2015年7月第一版第25页）对经租房所有权性质给出了明确定义：“经租房是指中国城市中的一些私有房产，这些房产在1958年前后由政府统一经营出租，收取房租，于是就称这类房产为经租房。按当时的做法，各地标准不同，以北京为例：把城市里出租房在15间或225平米（郊区10间或150平米）以上的，即由政府经租。政府房管部门负责经租房的经营，如管理、收租、修缮等，并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主。这种做法延续到1966年“文革”暴发。“文化大革命”开始后，政府房管部门就不再发租金给经租房主。经租房主从来没有办理过这些房屋产权的转移出让手续，他们仍然是被经租房产的合法业主。“文革”后，除侨台政策而少量归还的经租房外，绝大多数经租房目前仍然未能回到当年的经租房房主手中。”
经租房所有权争议属于行政审判案件范畴，蔡小雪法官和郭修江法官作为最高人民法院行政审判庭审判长和副庭长，无疑我国最权威的行政审判专家，他们立足于最高人民法院的高度，对于经租房所有权性质的判定，是从法律层面对经租房性质所作的最权威的定性。

三、建国初期的私房保护政策是党的一贯政策
            
不了解历史的人们可能认为，GCD在农村搞土地革命打土豪分田地，进城后必然消灭私有土地平分房产！如果持有这种观点，就大错特错了。
因为城市性质与农村封建经济的性质根本不同，决定了党在城市政策完全不同于农村政策。党对于城市私有房产历来采取保护政策，即便是1982年宪法规定城市土地国有化以后，仍然承认原私有土地所有者的使用权，这是由党在社会主义初级阶段路线方针政策所决定的。
1949年4月23日中国人民解放军渡江解放南京取得全国政权，4月25日中国人民革命军事委员会主任毛泽东、中国人民解放军总司令朱德发布《中国人民解放军布告》（又称“约法八章”），其中第七章明确指出：“城市的土地房屋不能和农村的土地问题同样处理”。这是最早出现于党的最高层文件的关于城市私房保护政策，是为城市私房保护政策制定的既定方针，这个既定方针至今没有改变。
在解放军进城初期，有人以为城市房屋可以不花钱白住了，在社会上引起了一些混乱，为了扭转市民的错误认识，1949年5月16日，首任北平市长、北平市军事管制委员会主任叶剑英发布《北平市军管会关于北平市房屋问题布告》，明确指出，“城市房屋之占有关系及由此产生的租赁关系有别于封建的或半封建的土地制度，现在不但不应废除而且应该予以合理之保护，此乃我人民政府既定之政策。政府依法保护各阶层人民在本市的房屋所有权。”
1949年8月11日，北京《新民报》刊登了长达3500字的人民日报新华社信箱关于城市房产、房屋的性质和政策的问答，进一步向群众介绍党的政策，详细回答了“为什么城市的土地房屋不能和农村的土地问题一样处理”的问题。文章从马克思主义理论到中国革命的性质，再到城市私房出租的性质，全面系统地阐明党的私房保护政策的理论根据和制度安排。
文章指出：对少数官僚资本、豪绅恶霸，以政治权势垄断多量房屋的，予以没收归于国家所有。而对于市民房产，“承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这些产权所有人的正当合法经营，禁止任何机关、团体和个人任意占用私人房屋；”“允许私人房屋出租，租约由主客双方自由协议来订立。”“人民政府的这种关于城市房屋的政策，不是暂时的，而是要长期实行的。因为只有这样才能使城市居民有足够的房屋可住。”“根据上述的分析可见，认为城市解放了可以白住房子，一切房租可以不缴了，甚至以为可以平分城市房产了，这些想法都是不对的，都是不符合劳动人民全体当前的和长远的利益的，都是不能实现的。”
以上就是建国初期党中央制定的私房保护政策，也是建国70年来党的一贯政策，其根本原则至今没有改变。尽管在“左”的思想指导下曾经出现所谓改变私房所有制的提法，甚至于“文化革命”期间全面消灭私房的错误行为，但都不能代表党的政策，党中央从来没有制定发布这方面政策，至今找不到任何否定私房保护政策的中央文件依据。

 

四、依法登记颁发《房地产所有证》
            
中国人民解放军“约法八章”关于“城市的土地房屋不能和农村的土地问题同样处理”的既定方针和《人民日报新华社信箱关于城市房产、房屋的性质和政策的问答》作为党的私房保护政策，成为建国后全国各地处理城市私有房地产问题的指导方针，对于城市经济恢复和社会稳定发挥了重要作用。
从上世纪50年代初开始，各省市政府依据党的私房保护政策，制定出台房地产管理规定，在各大城市普遍开展私有房产登记工作。例如，北京市政府于1950年4月25日发布《北京市城区房地产登记暂行规则》，要求私房主须携带有关契证、名章、戳记、户口簿或其他身份证明文件到地政局办理登记手续，一般经过申请——公告——登记——发证换证等环节完成登记手续。北京市地政局连续数年在人民日报和北京新民报定期刊登《北京市地政局房地产登记公告》，将申请登记的房主姓名和房屋坐落公告一个月，公告无异议的，准予登记，向房主颁发《土地房屋所有证》以证明私人房产合法权利。
各地颁发房产证名称有所不同，如“房屋土地所有证”“土地房屋所有权证”等不尽相同的名称，但都包括房屋土地两项内容，各种权证法律效力是一致的，具体内容一般包括：产权所有人姓名、房屋坐落、面积、登记年月、发证日期、产权来源、评估价格、所有证号、房屋间数及现状、省市一级政府或房地产管理机关印章和负责人签字等内容。
本系列短文《经租房那些事儿》所说的经租房大都为这一时期依法登记的私有房产。这些房产大多数都曾经在民国时期办理过登记手续，建国后又通过登记获得新中国人民政府颁发的所有权证，是被国家承认，受法律保护的合法私有房产，从此，这些房主像是吃了定心丸，心里踏实了。

五、保护私有房产既定方针写入《五四宪法》
            
1954年全国人民代表大会第一次会议通过《中华人民共和国宪法》，也称《五四宪法》，这是新中国成立后的第一部根本大F。《五四宪法》第十一条明确规定：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。从此以后，历次制定或者修正的《宪法》，无一例外，均规定保护公民私有房产的所有权。
1975年《宪法》第九条：国家保护公民的劳动收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。
1978年《宪法》第九条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权。
1982年《宪法》第十三条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他财产的所有权。
2018年新修定《宪法》第十三条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
不仅是宪法中有这样的规定，新中国成立后的房地产管理法规也规定承认公民私有房产所有权。即使在建国初期，法律尚不健全情况下，各省市人民政府仍然制定有承认和保护公民私有房产的规章。例如：北京市人民政府1950年4月25日发布《北京市城区房地产登记暂行规则》，1958年2月发布《北京市私有房屋暂行管理办法》对城市私有房产办理登记手续颁发《房地产所有权证》，承认公民合法私有房产，规定房地产转移变更须依法办理登记手续等相关规定。
除北京外，全国各省都制定有些方面的法规，关于这些法规，在1953年中央人民政府法治委员会编《民法资料汇编》和这一时期的《中央政法公报》中多有收录。
由此看来，不论是现在的法律还是既往的法律，都保护公民合法私有房产。在处理经租房问题时,一些房地产管理人员不知道当年的法律即有保护公民私有房产规定，错误地认为只有今天的法律法规才有些方面的规定，从而利用“法不朔及既往”的司法原理，拒绝解决经租房问题，推脱法律责任，这种想法和做法是不正确的，不符合历史事实，也没有法律依据。

六、建国初期鼓励私房出租缓解住房紧张
           
1949年新中国成立，开始进入恢复生产和经济建设时期。随着大规模经济建设开展，大量人口涌入城市，城市人口迅速增加，以北京为例，解放前人口统计数字203万人，1949年底统计人口420万人。人口增加必然导致住房需求量的增加，各大城市住房紧张状况十分严重，甚至出现“房荒”的情况。为了缓解住房紧张的情况，在增加新建住房的同时，充分发挥现有住房的利用率。一方面出台私有房产保护政策，打消房主担心按照农村土改政策没收房屋的顾虑，给房主办理房地产权属证书，确认产权，另一方面鼓励私房主尽最大可能将私房出租，对于长期闲置的房屋采取强制出租的措施。1958年北京市人民委员会（即人民政府）出台《北京市私有房屋暂行管理办法》第十八条规定：为使房屋得到充分利用，房主应该将可供住用的空闲房屋出租。如无正当理由而闲置不出租时，房地产管理机关可以劝令出租。必要时，经人民委员会批准可以强制出租。在党的政策号召之下，房主纷纷将私房出租，不少房主收紧自家住房，腾出更多房屋用于出租，为新中国经济建设贡献力量，又增加了个人房租收入，有效缓解了当时住房紧张形势。

七、58年大跃进与私房改造运动
           
1840年鸦片战争以来，中国人民饱受帝国主义欺辱，沦为半殖民地半封建国家。1949年新中国成立后，中国人民建设独立自主富强国家的强烈愿望和高度热情一下子迸发出来，希望在最短的时间内超英赶美，成为强大的社会主义国家。然而，经济社会发展进程具有一定的客观规律，违反客观规律的盲目冒进，不仅达不到预期目标，而且会受到经济规律的惩罚。
1955年下半年起，党的指导思想开始出现了“左”倾错误，导致社会主义改造工作出现“四过”（过急、过粗、过快、过于单一）的冒进行为。周恩来、陈云等主管经济工作领导人提出反冒进措施，但是，最终因“左”的指导思想，反反冒进占了上风。
58年大跃进是在1956年冒进基础上发展起来的，由于反冒进的做法遭到否定，在党的指导方针和人民群众思想中不切实际的“左”倾的思想开始泛滥。1957年11月13日《人民日报》发表社论，提出了“大跃进”的口号，1958年5月八大二次会议号召全党和全国人民，争取在15年或者更短时间内，在主要工业产品的产量方面赶上和超过英国。会上通过了第二个五年计划，提出了一系列不切实际的任务和指标。会后，全国各条战线迅速掀起了“大跃进”的高潮。
在大跃进中，高指标、瞎指挥、虚报风、浮夸风、“共产风”盛行，各地纷纷提出工业大跃进和农业大跃进的不切实际的目标。农业上，提出“以粮为纲”，不断宣传“高产卫星”、“人有多大胆，地有多大产”，粮食亩产量层层拔高。工业上，全国几千万人掀起了全民大炼钢铁运动，并且“以钢为纲”，带动了其它行业的“大跃进”。在思想上认为马上就要进入共产主义了，一切私有制都要消灭了。
私房改造运动正是在这种形势下开展起来，具有五个特征：
一是时间与大跃进相吻合。经租房是私房改造运动的成果。私房改造运动于1958年在全国范围内全面推开，时间上与58年大跃进相吻合。据当时历史资料表明，私房改造运动是大跃进的一部分，而经租房是大跃进的成果。
二是速度与大跃进相吻合。1958年7月10日北京日报刊登一篇题为《全面改造私有出租房屋 城区已经基本完成》的文章介绍：“这一工作从上月十日开始，到上月二十一日仅用了十天功夫，就基本完成了动员、申请、批准经租的工作。这次已纳入改造的房主共五千六百余户，房屋约十六万余间。目前，房屋的接管工作已经结束，本月一日起，已开始由国家实行经租。”从文中可以看出，私房改造这样一个政策性、法律性及强，规模如此之大的改造，仅用了十天时间就完成了，是名副其实的大跃进。
三是思想认识与大跃进相吻合。在58年大跃进时期，城市大炼钢铁，农村吃大锅饭，在人们的思想意识中，已经进入社会主义，马上就要进入共产主义了，应该完全消灭私有制了，私有出租房屋也不例外，北京日报刊登一位房主的话：“全民都在搞社会主义大跃进，可是我们房主仍站在门外，坐吃房租，太可耻了！我要求政府快些接受我们的申请，也让我们早一天进入社会主义。”可见当时人民群众大跃进的思想认识和紧迫心情。
四是政策依据与大跃进相吻合。《国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（64）国房字21号文件中说明“对私有出租房屋社会主义改造工作是根据1956年中央批转中央书记处第二办公室’关于私有出租房屋基本情况及进行社会主义改造的意见’和1958年人民日报刊登的中央主管机关负责人（城市服务部副部长）就私有出租房屋社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话先后开展起来的。”由此可见，“二办文件”和城市服务部副部长讲话是私房改造的两个文件依据。而实际情况是，二办文件出台后，遇上反冒进而被搁置下来，没有得到贯彻执行。在私房改造运动中真正发挥指导作用的是城市服务部副部长讲话，其讲话内容列举如下：“在当前全国社会主义革命在经济战线、政治战线、思想战线都已经取得基本上胜利的形势下，对于城市私有出租房屋的改造工作显然已经大大地落后一步。”“在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造早已完成，连城市小商小贩都已经改造了的今天，对私有出租房屋的社会主义改造，就不仅十分必要，而且刻不容缓了。”“如何实现房地产管理工作的大跃进以适应社会主义建设的新形势，是我们当前迫切需要解决的问题。”他的讲话被当作开展私房改造运动的最主要的政策依据。
五是“共产风”与大跃进性质相吻合。关于58年大跃进的性质，党的十一届六中全会决议《关于建国以来党的若干历史问题的决议》将其定性为“以高指标、瞎指挥、浮夸风和共产风为主要标志的左倾错误严重泛滥。”私房改造得以推进的思想认识、政策依据和实际做法与党中央决议所说的“共产风”十分吻合。从这个意义上说，没有大跃进就没有经租房。

八、私房改造没有转移房屋所有权
            
1958年私房改造运动，在轰轰烈烈的大跃进背景下迅速展开，在各大中城市如北京、武汉等地以大跃进的速度完成改造。经过私房改造后，城市出租房屋由过去私人分散出租改为由房管部门统一经营租赁，房管部门负责房屋修缮和经营管理，将收回的房租中的一部分（各地不同，大约20%—40%（称定租）付给经租房主，其它作为房管部门收益和房屋管理费用。尽管在1958年私房改造运动中大肆宣传其性质是社会主义改造，但是，实质上并不是这样的（另文详述），虽然房主将房屋交由房管部门统一经营，但是，房屋所有权并没有改变，经租房主仍然是房屋主人。这一点从以下几个方面可以证实：
一是双方并没有办理法定的产权转移手续，双方即没有对房屋清产核资、对价评估，也没有办理买卖、继承、赠予、转让手续，也没有经法院判决。双方行为实质是达成经营租赁性质的协议。
二是不动产登记部门（当年的房管局）法定的不动产登记簿（如《北京城区房地产登记表》）上记载的产权人姓名没有变更，房屋业主仍然是经租房主。国家颁发给房主的《房地产所有证》仍然有效。
三是经租房主仍然以房主身份按照当时规定的标准领取房租（称定租）。
四是党中央国务院没有出台任何文件规定经租房所有权属于国家所有。
五是国家宪法和法律没有作出经租房收归国有的规定。
因此，1958年私房改造的性质实质上是房屋经租方式改变而非所有权变更。

 

九、为什么说出租房屋不是剥削
           
什么叫作剥削？我们到商店去卖东西，商店赚了我们的钱，是不是商店的老板剥削了我们？两个商人做买卖，一个商人赚钱了，另一个商人赔钱了，是不是赚钱的商人剥削了赔钱的商人？答案都是否定的。
房屋租赁也是一样，不能说房主与房客之间是剥削和被剥削关系。关于这个问题，GCD的祖师爷恩格斯早有论述。“剥削”一词是马克思主义理论中的一个重要概念。
上世纪五十年代私房改造运动中，中央二办《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（简称“二办文件”）错误地将私有房产出租行为定性为剥削，以此为依据，提出改变私有出租房屋所有制问题，混淆了私房改造与社会主义改造政策界线，违反了马克思主义基本理论。
一、马克思主义关于剥削与被剥削的理论是根据剩余价值学说建立的。按照马克思剩余价值学说，生产资料自身不会产生剩余价值，只有当生产资料与雇佣劳动相结合，构成资本主义生产方式的前提下，劳动创造价值和剩余价值，资本家剥削劳动者创造的剩余价值。这是马克思剩余价值学说的精髓，是马克思主义政治经济学的基石。
二、党对资本主义工商业进行社会主义改造正是因为在资本主义工商业中，生产资料与雇佣劳动相结合，创造剩余价，产生利润，具有剥削性质。改造的方式是拿出利润的一部分作为定息，进行赎买，达到改造目的。
三、私有房屋出租行为不属于资本主义生产方式，房主与房客是市场主体之间的买卖关系，不存在雇佣劳动，不创造剩余价值，没有剥削。恩格斯在经典著作《论住宅问题》中明确指出，房东和房客的关系不是资本家对工人的关系，而是商品买卖关系。这一论述的理论基础是马克思的剩余价值学说。
四、上世纪五十年代私房改造运动中将私有房屋出租行为定性为剥削，是完全违背马克思主义理论的错误观点，是当年“左倾错误严重泛滥”（《关于建国以来党的若干历史问题的决议》语）形势下的左倾冒进的产物。将党对资本主义工商业改造的赎买政策移花接木到私房改造运动中来的所谓“类似赎买”观点，是违反马克思主义理论的错误做法，中国GCD以马克思主义作为党的指导思想和理论基础。党的正确方针政策必然要符合马克思主义理论。所以，关于类似赎买的理论和改变私有房产所有制的提法在后续的中央文件中再也没有出现过。

十、“二办文件”出台的历史背景——左倾冒进形势
             
中国特色社会主义的建立，经历了一个艰难曲折的过程，其中最大的失误是文化革命十年动乱，但是，最重要的失误却不是文化革命，而是1956年出现的左倾冒进错误。因为这个时期的左倾冒进错误是后来一系列左倾错误的开端。倘若这一时期的左倾冒进错误被及时纠正，就避免了左倾错误的进一步泛滥，导致1958年大跃进和1966年文化革命的严重后果。所以，党中央非常重视对于这一时期的左倾冒进错误的研究，认为实事求是地吸取这一时期的教训，对于党在今后的事业中及时发现错误倾向苗头，加以纠正，避免发展成为更大错误有着重要意义。
二办文件出台于1956年初，正值国家社会主改造的末期。在这个文件中之所以提出“改变所有制”的设想，背景就是当时的“左”倾冒进形势。
从1955下半年开始，在经济建设领域出现冒进现象，《人民日报》1956年元旦发表社论《为全面提早完成和超额完成五年计划而奋斗》，提出了反对右倾保守的任务，要提早完成和超额完成“一五”计划，提早完成社会主义工业化的号召，纷纷把远景计划所规定的12年或8年的任务，提前到5年甚至3年内完成。因此，指标越定越高，速度要求越来越快，规模也越搞越大。
由于计划指标过高，基本建设的规模定得过大，经济建设急于求成、齐头并进所造成的严重后果已经突出地表现了出来。造成了国民经济比例严重失调，供求紧张的局面。由于在生产、基本建设与物资供应之间不相适应，招致许多工地发生停工待料和不能按期开工，片面追求数量，忽视质量、忽视节约和忽视安全生产，有的地方在基建工程中贪多求快，粗制滥造，结果导致厂房和宿舍的建筑质量太差，根本无法使用。有些厂矿不适当地强调一切“打破常规”，结果使事故增加，影响了工人的安全，也影响到生产和建设工程的正常进行。
在社会主义改造工作上，也出现了左倾冒进错误。党的十一届六中全会《关于建国以来党的若干历史问题的决议》对于社会主义改造工作中的冒进错误的结论是：“到一九五六年，全国绝大部分地区基本上完成了对生产资料私有制的社会主义改造。这项工作中也有缺点和偏差。在一九五五年夏季以后，农业合作化以及对手工业和个体工商业改造要求过急，工作过粗，改变过快，形式也过于简单划一，以致长期遗留了一些问题。一九五六年资本主义工商业改造基本完成以后，对一部分工商业者的使用和处理也不很适当。”
周恩来、陈云等领导人针对左倾冒进错误采取了许多反冒进措施，有效的减少了大量损失。但是，在当时左的指导思想占上风的情况下，反冒进遭到批判，反“反冒进”成为主流。
11月16日至24日，在中央政治局召开的关于资本主义工商业社会主义改造问题会议上，批判保守思想，认为领导思想落后于实际的情况是相当严重的。在农业合作化问题上，在肃反问题上，在资本主义工商业改造问题上，在知识分子问题上，右的看法都很突出的。
正是在这样的左倾冒进背景下，二办私房改造文件出台，错误地把私有房产生活资料与生产资料所有制社会主义改造混为一谈。由于二办文件中关于逐步改变私有房产所有制的设想明显违背了54宪法，超出了党关于社会主义改造的政策范围，在反冒进措施作用下，这项工作没有大规模推开，原计划两年完成改造计划没有实现。

十一、“二办文件”提出私房改造
经过党中央研究决定了吗？
             
二办文件作为经租房问题产生的源头文件，不能不引起党史国史研究人员的重视，近年来对于这个文件的研究逐渐深入。在查阅有关私房改造文件过程中，研究人员发现二办文件的多处观点与当时党的方针政策相背离，不能不让人们产生质疑。关于二办文件混淆党的政策界线，将社会主义改造扩大化的理论问题，暂不论述，这里主要从有据可查的具体历史事实的角度说明质疑的理由：
一、二办文件关于改变私有房产所有制的提法，与同期中央正式文件相抵触。
1956年7月《中G中央关于公私合营企业房产估价问题的指示》指出：“对小业主房屋的处理，原则上应该从宽。关于门（厂）店不分的企业所有的房屋，除铺面、厂房、栈房作为合营资产外，其他房屋都应作为生活资料归业主所有”，“凡属处理上项问题有错误、缺点的地方应该按照上述处理原则，检查纠正”。该文件精神与二办文件改变私房所有制提法截然相反。
1956年1月24日中G中央发出《关于停止动员资本家把账外资财投入合营企业的指示》指出：“我们不应当号召和动员资本家这样做，各地党委必须一律停止这种动员和号召，对于资本家相互揭发账外资财，也要以适当方式加以制止。”这一天与二办文件出台时间仅相隔6天。文件精神却截然相反，难道6天之内，党中央就改弦更章了吗？
二、二办文件“类似赎买”的提法与毛泽东关于真赎买的指示相抵触。
社会主义改造期间，为了纠正公司合营过程中违反党的改造政策，无限挤压资方利益问题，中央专门发文规定公私合营企业资方定息一律5厘，不得降低。1956年12月毛泽东召集部分工商界人士座谈，就工商业社会主义改造发表谈话指出：“赎买就是真的赎买，不是欺骗的，对有抵触情绪的同志要说服，要赎买就赎买到底，不要半赎买半没收”。这表明党中央采取赎买政策的诚意和决心。而二办文件“类似赎买”的提法给赎买政策打了折扣，等于假赎买，明显与毛泽东关于真赎买的指示背道而驰。这就不难理解为什么私房改造没有在社会主义改造期间全面推开。
三、二办文件缺乏关联性支持。
在社会主义改造期间，党中央印发了众多文件，毛泽东、刘少奇、周恩来、陈云等领导人发表了许多讲话、报告，这些文件和讲话报告在社会主义改造问题上彼此关呼应，相互印证。唯独私房改造问题，只有二办文件独善其身，没有任何其它一个中央文件对其进行阐述，介绍，支持。没有任何一位领导人讲话、报告涉及到私房改造，更没有关于私有房产收归国有的论断。。
四、找不到党中央研究私房改造工作，出台二办文件的记录信息。
中央办公厅的开会记录我们是看不到的，但是，近年来，中央权威部门编辑出版了毛泽东、刘少奇、周恩来、陈云、李先念等领导人的年谱，时任中央办公厅主任杨尚昆的《杨尚昆日记》也出版了。这些文献记载了当时的主要领导人日常工作，召开会议，签发文件的真实情况，上世纪五、六十年代发生的历次运动和所有重要事件在这些文献中均有记载。以往认为十分敏感的问题，如党中央研究反右斗争，处理西藏叛乱，倘若蒋介石回大陆如何安排，核武器研制决策等都有所记载。国民经济中一些具体问题，如农业生工具双轮双铧犁生产计划问题等也有记载。唯独没有找到党中央开会或者领导人讨论研究私房改造工作，出台二办文件的记录信息。迄今为止，公开发表的所有领导人著作和中央文件中也找不到这方面的信息。
五、党史国史无记载
目前正式发表的有关58年私房改造的权威资料少而又少，在中央权威部门出版的党史国史文献中均无记载。
要说经租房，可是58年大跃进的一项重大成果，全国62.2万户，1亿多平方米的房产进行了改造，涉及范围之广，金额之大，在历史上也是屈指可数的，这么大的成绩为什么没有作为成果加以宣传，载入史册，反而被忽略了呢？为什么只有一个中央转发的二办文件，而没有中央正式文件呢？建国以来的历次运动都有毛泽东的讲话、指示作为指导，而私房改造运动为什么成为建国以来唯一没有最高指示的运动？
以上事实的存在，不能不使研究人员对于二办文件的制定出台程序产生质疑。二办文件提出私房改造到底是否经过了党中央研究决定的？我们相信，沉睡在北京西郊中央档案馆中的历史档案一定能够给出最终的答案。

十二、文化革命红卫兵勒令上缴房产证取消私房
        
1966年文化大革命暴发，5月16日中G中央发出《中国GCD中央委员会通知》成为文化大革命纲领，6月1日陈伯达撰写的社论《横扫一切牛鬼蛇神》在人民日报发表，成为红卫兵动员令，各地红卫兵兴起破“四旧”行动，8月18日毛主席第一次接见红卫兵，为红卫兵撑腰，各地掀起打砸抢抄抓浪潮，政法机关瘫痪，大量干部群众被扣上牛鬼蛇神，黑五类帽子，大量无辜群众被抄家游街甚至迫害致死。8月22日，北京城各处私房院落张贴红卫兵大字报，勒令私房主上缴私房，在这种“革命”形势下，广大私房业主自知保命要紧，纷纷拿上自家保存的房屋产权证明到房管局办理交公手续，据当事人回忆，那几天，私房业主急急忙忙赶往房管局，唯恐错过了红卫兵限定的交房期限，房管局门前人头攒动，挤满了前来上缴房屋的私房业主，场面十分壮观。
以下是当时红卫兵和革命群众勒令交房的大字报。

     文化革命大字报摘抄之一
最后通谍
霸占着房产的资产阶级吸血鬼们！
解放前，你们剥削劳动人民血汗，榨取大量房产，你们住着高楼大厦，庭庭院院，摆你们资产阶级臭“气”，而广大劳人民却无一间房，露宿街头。解放后，你们仍然住着你们霸占的房产，吃房租，剥削人民，而且住着十分宽敞的房子，你们甚至于宁可空着房子，也不往外租，以至造成广大人民群众住房困难，十分拥挤，有的甚至老少三辈住一间房子，这和地主利用霸占的土地，剥削农民有什么两样，这种现象再也不允许继续下去了。你们这一小撮房霸们，别装糊涂了，你们全部房产，你们霸占着的每一块土地，每一片砖瓦，都是劳动人民的血汗，真正的房主不应该是你们，而是劳动人民，现在是物归原主的时候了。
正告你们资产阶级房霸们，造你们的反，专你们的政的日子到了！
现在命令你们：
1、除了你们自己住用（不得多于一般居民面积）外，统统要到房管所登记，交出、归公，自己留住的房子按公价交房租。
2、凡是由房管局“经租”的房屋，和私人出租的房子一律归公。
3、黑帮资产阶级反动“权威”和牛鬼蛇神占用的房子面积，不得超过一般居民的最低水平，把多占的房子统统交出。
4、自即日起，限你们在十天之内，主动到房管局办理登记、交出手续。
你们要明智点，如果你们用任何借口拒不执行，顽抗到底，我们绝不放过你们，我们将采取一切必要行动，由此而引起的一切后果，将由你们自己负责。
抗大附小红色尖兵（大翔凤小学）
1966年8月22日

文化革命大字报摘抄之二
呼吁书
1.“经租房”一律改为统管公房，立即取消付给房主的固定租息。
2.凡是出租的私房一律收归国有，改为统管公房。
3.立即停止私房买卖，愿无条件交公者，国家无偿接收。
4.改变不合理房租… …。
宣武区房产管理局革命群众
1966年8月22日

文化革命大字报摘抄之三
革命倡议书
我们要粉碎旧世界，创造新世界。目前城市中还存在着大量私有房屋及私有土地出租，资本家和房主还白白的拿着大量定息、定租进行剥削，这是封建主义残余是修正主义的温床，要向他们猛烈的出击，直至砸碎、砸烂。我们倡议：
1.废除封建的土地私有制，凡私有土地一律收归国有。
2.私有房屋一律归国家所有。
3.停发经租房主的固定租金。
北京市房管局革命领导小组
1966年8月22日

十三、文革后退还私房不彻底
          
文化革命结束后，各地要求退还私房的呼声越来越大，房主与占房住户之间的纠纷不断发生，矛盾相当突出，特别是高级知识分子，高级民主人士，知名人士，华侨等反映十分强烈。1980年11月8日，中G中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知，中办发（1980）75号，指出“侵占私房问题，已经到了非解决不可的时候了，再拖下去，将会严重影响党、政府和人民解放军的威信。”此后各地开始落实私房政策，腾退文革期间被迫上交的私有房产。
这次腾退私房，体现了保护私有房产的政策，但是，仅限于文革期间侵占的私房（所谓“文革产”），没有彻底解决包括1958年经租房在内的全部被侵占的私有房产。全国各地除个别地区（如广西北海等地）结合当地实际情况退还了包括经租房在内的全部私房，大部分省份将经租房排除在落实私房政策范围之外。实际上，很多地区“文革产”也没有彻底解决，问题遗留至今。
为什么当年落实私房政策没有将经租房退还原主，没有彻底解决私有房产保护问题？分析有以下原因：
一是当时文化革命刚刚结束，经济面临很大的困难，彻底解决私房问题的经济条件不具备。
二是大多数私房业主历经多次政治运动，已成惊弓之鸟，心有余悸，能够收回文化革命时期上交的房产，已经是意外的收获，还不敢奢想经租房返还问题。
三是受当时思想认识水平和社会舆论环境所限，人们还不具备依法保护私有财产的意识。特别是住建部混淆1958年私房改造与1956年社会主义改造政策界线，蓄意将私房改造说成是社会主义改造一部分，搞乱了人们的思想，特别是管理层的思想。
四是大多数经租房主都是被碾压在社会底层的原民族资产阶级人士或普通民众，不具备强有力的社会影响力，没有维护自身权益的实力。即便发出维护权利的呼声，也得不到管理层的重视。就这样，文化革命结束后，其它冤假错案纷纷平反的平反，昭雪的昭雪，唯独经租房问题没有受到公平的待遇给予合理的解决。

十四、选择性退还经租房 同为公民待遇不平等
            
上世纪80年代开始的落实私房政策，主要解决“文革产”问题，对于58年私房改造时期产生的经租房问题，并没有解决。
但是，为了统战工作需要，对于国MD去台人员、海外华侨和有社会影响的高级知识分子的经租房，采取了比较宽松的政策，特别是对那些对祖国统一有重大贡献者，发还经租房。关于这方面的作法，可以透过当年落实政策文件加以了解。现将重点文件举例如下：
城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知（85）城住字87号文件：“代管房中属于改造起点以上的原出租房屋，原则上按一九六四年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。”
城乡建设环境保护部关于转发《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》的通知（82）城住字445号文件：“要对落实侨务政策、统战政策、知识分子政策中涉及的房产问题，主动与有关部门研究，从有利于台湾回归祖国和扩大爱国统一战线出发，妥善加以解决”。
中G中央办公厅国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知中办发（1984）44号文件：“凡对我国四化建设及祖国统一大业有贡献和在海外有较大影响的华侨，如本人要求发还已按政策改造的私房，由省、自治区、直辖市人民政府决定，可按适当放宽的原则处理。”
而对于那些提出返还经租房诉求的普通群众的政策，按照住建部文件说法则是：“一律属于国家所有。”“对少数提出无理要求、蓄意闹事、影响社会稳定并劝阻无效的，要依法处理。”
这些政策，一方面适应了当年改革开放的需要，为统战工作和吸引海外华侨支持祖国建设发挥了作用；另一方面，同为中华人民共和国公民，待遇截然不同，明显存在对普通公民待遇不平等的问题，

十五、部分地区低调解决经租房问题经验应推广
          
改革开放以来，随着思想解放和经济发展，人们的法制观念不断增强，一些地区的领导同志坚持实事求是的思想路线，结合本地实际情况，纠正历史上左的错误做法，将经租房发还原主，妥善解决历史遗留经租房问题。
2012年3月14日，北海市住房和城乡建设局公告：“根据国家的落实私房政策、《城市私有房屋管理条例》、《物权法》等法律、法规，我局拟对管辖内的经租房和代管房进行房屋所有权归属确认。请房屋权利人于公告之日起30日内持房屋权属相关证明材料向我局申请房屋权属登记，逾期无人主张权利的房屋，我局将依法报市人民政府处置。”
2006年甘肃天水市政府结合本地实际情况，解决私改落实房屋政策问题。山东青岛市结合本地拆迁改造项目，解决部分经租房问题。据了解，广东、福建的一些地区也有结合本地实际解决经租房的案例。
总体来说，凡是结合本地实际情况，实事求是地处理历史遗留问题，将经租房发还原主的，都是采取不宣传不声张低调处理的方式。本来是合理合法正义之举，反倒偷偷摸摸像做贼似的。

十六、从“经租房”到“直管公房” 再到“公房”
名称演变偷换过程及背后的操作
               
多年来，在住建系统管理经租房的过程中，为了名正言顺地将私房变成公房，在名称上着实下了不少功夫，一步步地偷梁换柱，通过改变名称，把经租房主的私人房产变为房管局的“公产”（实际上，在国有资产管理部门的“公产”账户中从来没有这笔资产）。
58年私房改造时期，使用“经租房”这个名称，顾名思义，一是表明房产是私人所有，二是表明房管部门与房主的关系是经营租赁的关系，“经租房”这个名称基本反应了实际情况。
上世纪90年代，曾经明确经租房不作国有资产登记，因为其不是国有资产。 建设部、国家国有资产管理局《关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知》 建房[1995]433号文件对经租房管理要求：“行政事业单位国有资产产权登记工作中，要将房地产管理部门占有、使用的房产与由房地产管理部门统一经租、直接管理的房产分开登记。前者由房地产管理部门据以办理行政事业单位国有资产产权登记证；后者由房地产管理部门按现行管理制度管理，维持现状，每年年末将统计汇总数报同级政府国有资产管理部门。”
这个文件明确经租房与公房分开管理，按照现行管理办法维持现状，不发公房登记证，说明经租房的性质仍然是私人房产。
后来，房管部门利用这个文件中“直接管理”的说法，别有用心地加入“公房”的概念，从而，经租房的名称渐渐被“直管公房”所代替，房管部门更喜欢使用“直管公房”这个名字，因为给经租房戴上了“公房”的帽子。直到2018年北京市政府《关于加强直管公房管理的意见》，一直使用“直管公房”这个名称。
2019年12月30日《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）》向社会公示，尽管这个文件的核心内容涉及大量直管公房腾退问题，但是，文件有意回避了“直管公房”的名称，意味着此后将以“公房”取而代之。就这样，曾经依法登记取得政府颁发的《房地产所有证》的合法私房，其名称被一步步偷换成了“公房”。
伴随着经租房名称变更的背后，是各地政府部门非法篡改房产登记资料的行为，就像黑钱洗白的过程，一步一步将公民合法私房变为“公房”，甚至通过占有、转卖等方式变为他人的私房。
以北京市为例，私房洗白成为“公房”大体经历了1989年，2007年，2018年三次洗白过程。有代表性的洗白文件如：《丰台区人民政府关于授权丰台区房屋登记管理中心管理直管公房的批复》《关于将原西城房地局的国有资产（房屋部分）划归西城房管中心管理的批复》《关于加强直管公房管理的意见》市政办（2018）20号文。
这些文件，名曰划转管理，文件内容却说：“行使产权人的相应责权”“将直管房地产变更登记在你中心名下”等等。伪造私房变“公房”的既成事实，达到非法获得房产目的，制造冤假错案。真可谓明修栈道，暗渡陈仓。不知道是那条法律允许他们如此大胆妄为？

十七、住建部冒天下之大不韪宣布经租房收归国有
        
1985年2月16日城乡建设环境保护部（今住建部）印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（85）城住字87号文件（简称“85.87文件”），宣布经租房收归国有。文件说“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有”，从此以后，这句话就成了各级房管部门将经租房据为己有的文件依据，也成为有关经租房文件的标准用语。
但是，住建部在发文时忽视了一个基本的原则问题，那就是，住建部根本没有处置私人房产的权利，其改变私人房产所有权的行为，完全超出了住建部职责范围。在85.87文件中也没有提出将经租房收归国有的法律依据或者党的政策依据，因此，根本没有法律效力。
在85.87文件发布前后，住建部曾经发布多个有关经租房问题的文件，在以前的文件中也提到过经租房国有问题，为什么以85.87文件为准呢？这是因为在85.87文件中有一句话：“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确”。这句话表明以前的说法不算数，以本次说法为准。
住建部（包括其前身：国家房产管理局、城乡建设环境保护部、建设部）印发的涉及经租房及相关问题的文件很多，以下列出几个主要文件的名称：
1.国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（64）国房字21号；
2.城乡建设环境保护部关于转发《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》（82）城住字第445号；
3.中G城乡建设环境保护部党组《关于全国城镇落实私房政策问题的报告》（83）城党组字第32号；
4.城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（85）城住字87号；
5.城乡建设环境保护部《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》（87）城房字第575号；
6.建设部《关于善始善终做好城镇私房遗留问题处理工作的通知》建房字[89]431号；
7.建设部《关于“经租房有关问题”的处理意见》建住房（2005）226号；
8.建设部《关于妥善处理“经租房”有关问题的通知》建住房字（2006）308号。

十八、住建部篡改私房改造发生年代为了啥？
           
众所周知，私房改造运动是在58年大跃进时期全面推开的，房地产证书上的“国家经租”章是1958年盖的；经租协议是1958年签的；定租是1958年开始支付的。经租房于1958年全面开展起来的文件表述延用了20多年。但是，1981年以后，住建部文件一改从前的说法，否定了私房改造运动发生于1958年这一历史事实。请看以下两个文件的不同表述：
前一个文件，1964年国家房产管理局（住建部前身）《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（64）国房字21号文件说：私房改造是根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的报告》和一九五八年人民日报刊登的中央主管机关负责人就私有出租房屋社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话先后开展起来的。
后一个文件，1985年住建部85.87文件中说：私房改造是“根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》和一九六四年国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》……先后开展起来”。
以上两个文件的不同之处是，前一个文件说1958年……先后开展起来。而后一个文件说1964年……先后开展起来。要害是，大笔一挥，抹掉了1958年，改成了1964年。而实际情况是，到1964年，大规模的私房改造已经过去6年了，开始处理遗留问题了。
为什么住建部一改从前的说法，篡改私房改造于1958开展起来的历史事实呢？
因为在1981年党的十一届六中全会通过的《关于建国以来党的若干历史问题的决议》将58年大跃进定性为“以高指标、瞎指挥、浮夸风和共产风为主要标志的左倾错误严重泛滥”。否定了58年大跃进，等于否定了私房改造运动，因为私房改造运动无论时间还是内容均与大跃进完全吻合。
按照党的十一届六中全会决议精神，本应纠正1958年私房改造中的错误做法，拨乱反正，回归到党的正确思想路线上来。但是，住建部发布文件却违背党的决议，篡改私房改造运动于1958年全面开展起来的历史事实，极力撇清私房改造与58年大跃进的关系，与58年大跃进划清界线。所以，从十一届六中全会决议以后，住建部发布的所有关于经租房的文件，如：82.445号、85.78号、87.575号、89.431号、2005.226号、2006.308号文件，再也见不到1958年的影子，跟1958年说拜拜了，跟58年大跃进半毛钱关系都没有了。
然而，历史就是历史，事实就是事实，私房改造运动既不1956年，也不是1964年开展起来的，就是58年大跃进时期全面开展起来的！
住建部作为政府机关，不顾党中央决议对58年大跃进所作的结论，在正式文件中，通过舞文弄墨的手法，掩盖历史真相，把私房改造运动发生于58年大跃进时期这样的历史事实从文件中“忽略”掉，故意撇清私房改造与58年大跃进的关系，其目的是将1958年私房改造说成是1956年社会主义改造组成部分，得出经租房收归国有的结论，这种做法是明目张胆的篡改历史！

十九、分析三个历史文件看经租房三步曲
                
历史是一面镜子，通过研究历史，把看似孤立的问题联系起来，能够从中抓住问题的本质，为后来人提供有益的帮助。分析历史上的三个文件，能够对经租房产生过程有一个更深刻的了解。
第一个文件是1950年出台的《北京市私有房屋暂行管理办法》，其中第十八条规定：“为使房屋得到充分利用，房主应该将可供住用的空闲房屋出租。如无正当理由而闲置不出租时，房地产管理机关可以劝令出租。必要时经市人民委员会批准可以强令出租。”这是在建国初期，国家经济建设大规模展开，大量人员进城，城市房屋紧张甚至出现房荒情况下，为解决住房问题，国家出台政策，制定法律法规，鼓励房主出租房屋帮助政府应对房荒，甚至规定对于有空房不出租的房主，可以强迫其出租。在政府号召之下，广大私房业主积极响应，将空闲私房全部出租，有的房主甚至腾出自住房屋出租，既支援国家建设，又增加收入。
第二个文件是58年大跃进时期，城市服务部张永励副部长在第二次全国厅局长会议上关于城市房地产管理的讲话：“出租房屋是一种资本主义经营”“为全面完成在经济战线上的社会主义革命，逐步消灭剥削制度，对城市私人占有的房屋必须实行社会主义改造”。该讲话把出租房屋定性为剥削，因此，要进行私房改造，施行国家经租，给予房主固定租金，房屋产权性质不变。
第三个文件是1985年城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》宣布“已纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有”。就这样把经租房变为国家所有。
把上述三个历史文件联系起来，基本可以看出私有房产国家经租的脉络：首先鼓励或强迫出租房屋；然后将出租房屋定性为剥削，进行改造，由国家经租；最后宣布经租房属于国家所有。
当然，上述事实毕竟是一段并不光彩的历史，不代表党的一贯的方针政策，相信这样的情况不会再发生，历史遗留的问题会得到解决。

二十、房管部门非法转移变卖经租房无人管
            
1958年私房改造，私有房产国家经租，并没有办理产权转移手续，私房业主仍然是经租房所有权人。建设部和国家国有资产管理局1995年印发《关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知》 建房[1995]433号文件规定：经租房由房地产管理部门按现行管理制度管理，维持现状，每年年末将统计汇总数报同级政府国有资产管理部门。但是，各地房管部门并没有严格按照规定执行，根本不顾有关规定，私下将经租房转移变卖，将产权转移到单位名下，甚至据为己有情况屡有发生，这些还得到当地政府明里暗里的支持。
各地法院在审理经租房案件时发现一个共同特征，在房地产管理部门提供的涉及经租房的房地产登记簿和产权转移登记手续等证据材料中，普遍存在登记手续不完整的问题。凡被转移的经租房档案，产权来源栏目均存在弄虚作假的违法现象：一是原产权人栏目空缺；二是由他人假冒签字；三是以“经租产”“划拨”“接管”等不合法的概念代替合法产权来源（买卖、继承、赠予、国家征收、法院判决）概念。这是产权登记程序中的违法行为，也是非法办理产权转移手续的证据。
在房地产转移登记中，产权来源的合法性至关重要。正因为如此，法定的登记程序对于审核产权来源做出严格的规定，例如：《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《不动产登记暂行条例》第八条规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属情况。第十六条规定：申请人应当提交下列资料，并对申请资料的真实性负责（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。第二十二条规定：登记申请有下列情形之一，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：不动产登记机构受理不动产登记后，还应当对下列内容进行查验：（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致。
以上都是房地产转移登记的法定程序，而房管部门将经租房所有权转移的过程，违反了这些法定程序

二十一、直管公房管理贪腐案频发
                
经租房，近年来，在房管部门被称为“直管公房”，北京的直管公房大部分是老北京四合院，1958年施行国家经租，后来将这些房产列入直管公房管理。从那以后，这些房屋脱离了私人房主的监管。
这些房产是不是列入了国有资产管理呢？答案是否定的。因为曾经有经租房主向国有资产管理部门提出信息公开申请，想了解这些房产在国有资产中管理情况，得到的答复是：国有资产管理部门并没有相关记录信息。其实，早在1995年，建设部、国家国有资产管理局《关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知》 建房[1995]433号文件就已经规定经租房不予办理国有资产登记。
这样，经租房既脱离了私房业主管理，也不在国有资产管理部门监管之下，就造成了管理上的漏洞。久而久之，在经租房管理方面出现大量贪污腐败案件，某些房管人员利用经租房管理漏洞，在老北京四合院拆迁，改造，开发过程中非法牟利。
2011年3月16日北京日报刊登《直管公房拆迁职务犯罪“黑洞”》报道北京检察机关2000年至2010年查办直管公房拆迁中职务犯罪41件。
2012年12月21日法制日报刊登《检察官揭开直管公房贪腐黑洞》报道，北京什刹海房管所一位所长，利用直管公房管理漏洞，受贿29万元贪污689万元。
2014年12月16日中国青年报刊登《全国多地公房管理漏洞重重，管理员倒卖获利千万》报道全国多地房管所人员利用管理漏洞，非法倒买倒卖公房，或骗取拆迁款的情况。类似的报道还有很多。
要弥补直管公房管理漏洞，最根本的出路是理清产权关系，严格遵守产权转移登记手续，杜绝非法转移侵吞经租房产权行为，按照党中央国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》妥善解决历史遗留的产权纠纷，将经租房返还原主，这样才能铲除贪腐案产生土壤。

二十二、拆迁补偿款给房客不给房主——天下奇闻
          
俗话说，借东西要还，损坏东西要赔。拆了人家的房子，当然要给人家补偿。补偿给谁？当然要补偿给房屋所有人！
国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”这里明明写着要补偿给房屋所有权人。但是，对待经租房可就不是这么回事了。
近年来，房地产开发，旧城改造如火如荼，大量的城市房屋被拆，其中不少是经租房。这些房产从来没有办理过产权转移手续，从法律上讲，产权仍然归经租房主所有。拆迁补偿款理所当然应该付给经租房主。
然而，这种合理合法的想法却成了白日作梦。大量经租房被拆掉，补偿款付给了房客，房客拿着补偿款，高高兴兴走人，房主一分钱没得到。可谓天下奇闻！
《补偿条例》明文规定要补偿给房屋所有权人，这种作法不是违法了么？
为了规避法律，许多地方政府就采取迂回作法，首先以极低价格将经租房卖给房客，然后，房客以房屋所有权人的身份领取补偿款，房客居然成了昙花一现的产权人。
当然，这种作法玩得实在太露骨了，实在不能自圆其说。于是，更有高人指点，直截采用腾退补偿的名称，让房客拿钱走人，然后，在未经经租房主同意的情况下，明目张胆地与所谓实施主体签订50年经租合同，避开拆迁问题，避开产权问题，也就避开了《补偿条例》，更避开了真正的产权人——经租房主，简直是无法无天，天下奇闻！。

二十三、经租房权利人诉诸法院，法院推托不受理
         
1989年4月全国人大常委会通过《行政诉讼法》，中国开始有了民告官的法律，经租房主开始通过法律途径解决经租房问题，各地法院接到了不少关于经租房的诉讼，要求政府房管部门撤销经租，返还房产。从法理上说，经租房收归国有是没有法律依据的，法院如果依法判案，自然要判政府败诉。
但是，政府不答应，法院也不敢判，这个问题就闹到了最高人民法院。1992年最高人民法院针对这个问题发了一个通知，即《关于房地产案件受理问题的通知》法发（1992）38号，告知各地法院：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷……均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”这就是著名的最高法“92.38文件”。
从此以后，各地法院凭借这个通知，一律将经租房主提起的诉讼拒之门外，堵死了经租房主通过法律诉讼讨回祖宅的路径。
法律专家对92.38文件的说法提出质疑：第一，民事诉讼法和行政诉讼法并没有关于历史遗留的政策性房地产纠纷不受理的规定，行政诉讼法司法解释规定了不予受理的情形，也不包括历史遗留的政策性房地产纠纷；第二，法官判案必须以法律为依据，92.38文件仅仅是一个通知，而且与法律相抵触。怎么能够作为判案依据呢？

二十四、是历史遗留问题一律不受理，还是法院看人下菜碟？
           
在日常交往中，将不能一视同仁，对不同的人给予不同的待遇，称为“看人下菜碟”。令笔者百思不解的是，在法院案件受理和审判案件工作中，也有看人下菜碟的情况。法院对待经租房的案件，就是一个典型的例证。
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》法发（1992）38号文件（简称“92.38文件”），规定：“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”
照理说，作为法制统一的国家，同一类型的案件应该适用同一法律标准。但是，92.38文件在司法实践中的应用却不是这样的。
各地法院根据92.38文件对于经租房权利人的诉求不予受理或者受理后一律裁定驳回，致使经租房权利人被排斥在法院大门之外，失去了通过司法渠道解决经租房问题的机会。据最高人民法院裁判文书网检索结果，依据92.38文件驳回案件多达2157起之多。
相反，当政府部门因历史遗留的经租房案件起诉经租房权利人时，法院却照常受理，而且积极支持政府部门的主张，完全不顾92.38文件的规定。
2019年，山西省平遥县政府凭借一纸红头文件《关于撤销“落实私房产权通知书”的决定》，将二十多年前已经落实政策退还给经租房主，并已经办理不动产登记，取得房产证的私有房产强行收归政府所有，在房主拒绝腾房的情况下，以平遥古城景区资产运营有限公司名义向法院起诉，法院立马受理了，并没有按照92.38文件规定驳回起诉不予受理。
而当经租房主请求法院依据92.38文件驳回对方诉状时，法院竟称：92.38条款“明显指的是公民要求政府及其有关部门解决历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，被告（指经租房权利人）引用该条适用本案是对该条的曲解，故对该所辩，本院不予采纳。”在平遥法院看来，92.38文件只适用于经租房权利人而不适用平遥景区公司，更不适用于政府部门。这岂不是明显的双重标准吗？
古代皇帝尚有“王子犯法与民同罪”一说。《中华人民共和国宪法》第三十三条规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。”《中G中央国务院关于完善产权制度依法保护产权的意见》明确指出：“公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。”
平遥法院采用双重标准，与西方政客将围攻美国国会称为暴乱，将围攻香港立法会称为美丽风景线的做法如出一辙。
在习近平依法治国新时代，在全国上下宣传贯彻《民法典》背景下，平遥法院法官能够如此双重标准的判案，竟然白纸黑字写在法院裁判文书上，丢人哟！
据了解，类似案例在全国各地并不少见，92.38文件已经成为各地政府部门维护既得利益的护身符，阻碍经租房问题依法解决的挡箭牌。反之，当这些地区政府需要处理历史遗留的落实政策问题时则把92.38文件抛到九霄云外，堂而皇之地利用法律手段维护既得利益，损害公民权益。
这种做法完全失去了公平正义，丧失了司法公正的底线。长此以往，宪法和法律必将成为束之高阁的天书，老百姓良法善治的期待永远是一个梦想

二十五、经租房维权的六个回合

以习近平为核心的党中央全面推进依法治国，建立法治社会法治国家法治政府，发出《完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出妥善处理历史遗留的产权案件，清理有违平等保护产权的规章和规范性文件。
当然，贯彻中央产权保护的精神并不是一帆风顺，围绕经租房收归国有问题，经过了反复较量。以房地产管理部门为主的各级行政机关，为了维护既得利益，凭借位高权重的优势，提出各种论点，阻碍经租房问题的解决，与经租房权利人之间进行了几个回合的较量。不过，因为这些论点没有法律依据，与党的产权保护政策背道而驰，最终不能自圆其说。
第一回合，“反攻倒算论”不攻自破
曾经有些房地产管理人员把经租房权利人依法维权行为说成是反攻倒算，这仍然是文革极左思想的产物，随着社会进步，广大人民群众法律意识的提高，这种观点不攻自破。
第二回合，“法不朔及论”被事实揭穿
在法律上有法不朔及既往的原则，即不能用现在的法律去裁判过去的行为。有人利用这一法律原则，提出经租房属于历史上发生的事，不适用现在的法律。
然而，法律专家的分析指出，从54宪法直至最新修正的宪法，都规定有保护公民合法私有房产的条款，当年各地房地产管理法规都有关于私有房产产权设立、变更、转移登记的规定，例如1950年北京市政府颁布《北京市城区房地产权登记暂行规则》明文保护私有房产合法权利。这些事实说明，经租房收归国有的行政行为不仅违反今天的宪法、法律、法规，而且违反当年的宪法、法律、法规。建国以来，保护合法私有房产的法律规定是一贯的，因此，法不朔及既往的原则并不适用经租房问题。
第三回合，“政策代法论”彻底落空
有人说，依法治国是最近几年的事，过去权大于法，政策代替法律，经租房收归国有是党的政策决定的。然而，近年来有研究人员查遍权威的党史国史文献资料，得出结论，党和国家从来没有出台过将合法私有房产收归国有的政策。
研究人员发现，所有声称改变经租房所有制的政策依据都是来自于中央二办《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（简称二办文件）中的一句话：“在一定的时期内以给予固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。除此之外，查遍所有权威的党史国史文献资料，再也找不到关于改变经租房所有制的中央文件。
事实表明，二办文件99%的篇幅分析私房占有、使用、租赁情况，提出改造形式、租金、房产管理机构等问题，说明该文件的主题是通过改变房屋租赁管理方式，整顿房地产管理市场从而解决房地产管理混乱，住房紧张问题。 二办文件涉及房屋所有制改变的内容只这样一句话，既没有展开论述也没有提出产权变更的政策法律依据以及制度安排，所以，至多算是一种设想，并不是二办文件的主题内容，更不能作为政策依据。硬是将这一句话说成是党的政策，凭这一句话将62.2万户1亿多平方米合法私有房产收归国有，更是令人难以置信。
迄今为止，所有公开发表的中央文件，没有关于经租房的政策文件，更没有关于经租房收归国有的定论。
第四回合，“类似赎买论”歪曲党的政策
二办文件将党对资本主义工商业进行社会主义改造的赎买政策移花接木到私房改造运动中，称为类似赎买。但是，党对于资本主义工商业社会主义改造实行赎买政策，其理论依据是生产资料私人占有，存在剥削剩余价值，用剩余价值的一部分进行赎买。而房屋出租的性质是房主与承租人之间平等交易，不存雇佣劳动产生剩余价值，这是马克思主义经典著作的重要论述和基本观点。房屋出租既没有剩余价值，不存在剥削，就不适用赎买政策。错误地将赎买政策用于私房改造，歪曲了党的赎买政策，违反了马克思主义理论。
第五回合，“社会主义改造成果论”已被历史事实否定
住建部文件将58年私房改造运动说成是社会主义改造组成部分，由此推论，经租房收归国有的行为不容否定。
事实上，58年私房改造运动与56年社会主义改造完全不是一回事。
从时间顺序分析，社会主义改造于1956年已经完成。1956年党的第八次全国代表大会上刘少奇所作《政治报告》和八大会议决议等多个文件中郑重宣布“社会主义改造已经取得全面的决定性的胜利”。说明大规模的社会主义改造任务已经完成。而私房改造运动在1958年才全面推开。
从改造内容分析，社会主义改造是对于生产资料私有制的改造，这是党的文件、54年宪法、党的权威机构编写的党史国史文献乃至大量教科书中非常明确的概念。而私有房产是生活资料，受到宪法和法律保护，不属于改造范围。不加分析地继续延用“左”的历史时期的错误提法，违背历史事实，混淆私房改造运动与社会主义改造政策界限，其目的是为经租房问题的解决设置障碍。
第六回合，“尊重历史论”与党的决议相对立
有人提出，经租房是特定历史阶段的产物，应尊重历史，因此，经租房收归国有不容否定。
事实上，经租房产生于58年大跃进时期，其历史背景是轰轰烈烈的大跃进形势和人们思想观念上错误地认为即将进入共产主义社会，要全面消灭私有制的共产风。当时发挥指导作用的是中央主管机关负责人（城市服务部副部长）讲话。
该负责人讲话部分内容如下：“在当前全国社会主义革命在经济战线、政治战线、思想战线都已经取得基本上胜利的形势下，对于城市私有出租房屋的改造工作显然已经大大地落后一步。”“在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造早已完成，连城市小商小贩都已经改造了的今天，对私有出租房屋的社会主义改造，就不仅十分必要，而且刻不容缓了。”“如何实现房产管理工作的大跃进以适应社会主义建设的新形势，是我们当前需要迫切解决的问题。”该讲话将私房改造与社会主义改造相提并论，他的讲话似乎“代表了”党的政策，公开在报纸上发表，被当作最重要政策依据。
对于58年大跃进，党的十一届六中全会决议《关于建国以来党的若干历史问题的决议》已经将其定性为：“高指标、瞎指挥、浮夸风和共产风为主要标志的左倾错误严重泛滥”。对于这样的历史错误，不去纠正，反而不加分析地尊重，完全与党的决议相对立。
经过一次又一次的较量，理越辩越明，合法与违法的界限越来越清楚，阻碍解决经租房问题的各种理由都站不住脚。百般无奈的情况下，住建部以强硬态度表示：经租房收归国有是党中央决定的，不容否定。
其一，经租房收归国有到底是不是党中央决定的？还是一个大问号。因为，通过信息公开渠道要求住建部提供党中央决定的信息，住建部却以国家秘密为由不予公开。
其二，凡是党中央决定，就不能否定吗？请问，1966年5.16通知发动文化大革命是不是党中央决定的？八届十二中全会将刘少奇开除出党是不是党中央决定的？这些决定都已经被否定了。《中G中央关于清理历史遗留问题中涉及到有关中央文件的处理办法》中发（1979）年59号文件指出：“按照党的一贯原则，中央过去所发文件的内容、提法和决定，同中央新发文件的内容、提法和决定相矛盾、相抵触的，一律应以新的文件为准，旧的文件或其中的有关部分自然失效，除少数特殊情况外，不必再一一宣布撤销。”因此，按照党的实事求是的思想路线，凡是与党的一贯的正确的方针政策相违背的，都必须否定。凡是与习近平依法治国思想相违背的都必须否定！

 

二十六、为争取进入法律程序斗智斗勇
          
长期以来，法院对于经租房主提出的诉求根本不受理，把经租房案件排除在法院大门之外，党的十八届四中全会决定推进全面依法治国，司法改革，取消立案审查制，要求有案必立，为通过法律途径解决经租房问题提供了机会。
由于经租房收归国有没有任何法律依据，一旦进入司法程序，政府部门必输无疑。所以，各地经租房主开始向法院提起诉讼，要求撤销经租，返还祖宅。
为了阻止经租房问题进入法律程序，各地法院拿出最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》法发（1992）38号文件作为挡箭牌，该文件规定历史遗留的房地产案件不属于人民法院受理范围，从而把经租房主挡在了法院大门之外。
2014年修订的《行政诉讼法》规定行政诉讼中可以对规范性文件进行审查，第五十三条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法，在对行政行为提起诉讼时，可以一并请求对该规范性文件进行审查。”再一次为经租房问题进入司法途径提供了机会，因为住建部关于经租房收归国有的文件就属于规范性文件范畴。如果通过审查，废除住建部文件，消除了经租房收归国有的文件依据，就能够推进解决经租房的问题。这样，可以通过迂回途径，为解决经租房问题开辟了新道路。
于是，各地经租房权利人首先通过政府信息公开方式，要求住建部提供经租房收归国有的文件，作为诉讼证据，然后通过行政诉讼对文件进行合法性审查。
面对经租房群体这种维权新套路，住建部为了回避法律诉讼，在法律专家建议下，将所有涉及经租房文件列为国家秘密，不予公开，使得经租房主的诉讼很难进入法律程序。
为此，就经租房文件是否为保密文件的问题展开争议，官司一直打到国家保密局，保密局则对此躲躲闪闪不予正面回答。
其实，国家保密局制定的《国家秘密定密管理暂行规定》中早有明确规定：“需要社会公众广泛知晓或者参与的事项；已经依法公开或者无法控制知悉范围的事项不能确定为国家秘密。”经租房收归国有这么大的事，肯定需要公众知晓广泛参与。住建部有关经租房文件已经发表三十多年，包括住建部编辑出版的书刊在社会上都曾公开发表，互联网上广泛传播，根本没有秘密可言，住建部在文件出台三十多年后居然将其列入保密文件范畴，岂不是在上演童话《皇帝的新装》故事，其目的无非是为了规避行政诉讼。
国务院多次发文反复强调，保密文件不能作为行政管理的依据。2008年5月《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》、2015年12月中G中央国务院印发《法治政府建设实施纲要（2015—2020年）》、2018年5月《国务院办公厅关于加强规范性文件制定和监督管理的通知》都明确规定：对涉及公民、法人或者其他组织合法权益的规范性文件，要通过政府公报、政府网站、新闻媒体等向社会公布，未经公布的规范性文件，不得作为行政管理的依。
根据以上文件规定，既然经租房相关文件已经列入保密范畴，就失去了行政效力。但是，国务院规定是一回事，住建部和各级政府部门执行不执行是另一回事。广大经租房主不得不与这些政府部门反复较量，斗智斗勇。

二十七、法律界达成共识经租房收归国有违法违宪
           
近年来，从法律层面对经租房问题的研究越来越多，法官、律师和学术届发表了众多研究成果，纷纷指出经租房收归国有的行政行为违法违宪，这种观点在法律界已经达成共识，综合起来主要内容如下：
一、从宪法层面分析，自1954年宪法至2018年新修定的宪法均有保护公民私有房产的规定：
1954年《宪法》第十一条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权，公民私有财产的继承权。
1975年《宪法》第九条：国家保护公民的劳动收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。
1978年《宪法》第九条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权。
1982年《宪法》第十三条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他财产的所有权。
2018年新修改《宪法》第十三条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
二、从法律法规层面分析，建国以来，国家和各省市的房地产管理部门均制定相关规定，对私人合法房产进行产权登记，办理《房地产所有证》承认其受法律保护，即使在建国初期，国家法律尚不健全的情况下，各地都制定有保护私有房产的规定，例如：
《北京市城区房地产权登记暂行规则》《西安市房地产转移登记暂行办法》《中南区关于城市房产权的几项原则决定》《东北城市房产管理暂行条例》《武汉市人民政府代管房地产暂行办法》《广州市中心区房地产典权与抵押权清理暂行办法》等等，这些规定为保障宪法实施，保护公民私有房产权利发挥了重要作用。
三、从不动产登记法定程序层面分析
建国初期各地出台的房地产管理法规，均对于公民私有房产办理登记的法定程序作出明确规定，具体规定了办理登记、颁发所有权证书的条款，其法律作用相当于今天的不动产登记条例。
根据物权法定原则，房屋所有权转移必须依法办理转移登记手续，例如，1958年2月发布《北京市私有房屋暂行管理办法》第四条规定：“凡本市私有房屋，均须由产权所有人向房地产管理机关申请登记，领取产权所有证；遇有房屋产权转移或房地现状变更及设定他项权利（如抵押、典当等）时，也须进行登记”，因此，产权转移登记是房屋所有权变更的法定程序。
1958年私房改造时，经租房主与房地产管理部门签订的经租协议性质的文件，其内容是房屋经营管理方式的改变，不是产权转移登记，《房地产所有权证》记载的所有权人并没有发生改变，经租房主仍然是房屋所有权人，并以所有权人的资格收取租金（定租），经租房从来没有办理产权转移手续。
近年来，各地法院在审理经租房案件时发现一个共同特征，在房地产管理部门提供的涉及经租房的房地产登记簿和产权转移登记手续等证据材料中，普遍存在登记手续不完整的问题。凡被转移的经租房档案，产权来源栏目均存在弄虚作假的违法现象：一是原产权人栏目空缺；二是由他人假冒签字；三是以“经租产”“划拨”“接管”等不合法的概念代替合法产权来源（买卖、继承、赠予、国家征收、法院判决）概念。这是产权登记程序中的违法行为，也是非法办理产权转移手续的证据，更是经租房收归国有的行政行为违反法定程序所造成的后果。
在房地产转移登记中，产权来源的合法性至关重要。正因为如此，法定的登记程序对于审核产权来源做出严格的规定，例如：《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《不动产登记暂行条例》第八条规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属情况。第十六条规定：申请人应当提交下列资料，并对申请资料的真实性负责（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。第二十二条规定：登记申请有下列情形之一，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：不动产登记机构受理不动产登记后，还应当对下列内容进行查验：（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致。
以上都是房地产转移登记的法定程序，而经租房所有权转移的过程，违反了这些法定程序。
综上所述，经租房收归国有的行政行为，不论从宪法层面还是从法律法规层面都是违法的，这已经是学术界、法律界的共识。

二十八、党史研究证明经租房收归国有政策子虚乌有
           
建国70多年来，党的产权保护政策的发展过程经历了曲折的道路，对于生产资料所有权的认识发生过很大变化，但是，对于生活资料所有权，特别是私人房产所有权保护的政策并没有改变，始终坚持保护私人房产所有权。虽然经历了58年私有房产国家经租，文革时期消灭私房的过程，那些都是在当时“左”的思想指导下群众运动的结果，并没有党的政策作为依据。以下是近年来学术界和党史专家关于这个问题的研究成果：
一、什么是党的政策
首先，作为党的政策，必须有党中央正式文件为依据。某一个部门或地区只能执行党中央文件，贯彻党的政策，而不能出台党的政策。例如，住建部关于经租房收归国有的文件，没有中央正式文件依据，不能代表党的政策。
其次，党的政策必须符合党的宗旨，反映党的正确的方针路线，否则，不能代表党的政策。例如，发动文化大革命的5.16通知；八届十二中全会作出的迫害刘少奇等领导人的错误决定，都不能代表党的政策。
二、取得全国政权第一天，党中央就提出了私房保护的既定方针
1949年4月24日中国人民解放军渡江解放南京取得全国政权，4月25日党中央发布《中国人民解放军布告》又称《约法八章》（见毛泽东选集一至四卷合订袖珍本1346页），其中第七条规定：“城市的土地房屋不能和农村土地问题一样处理。”这是第一次在中央文件中提出城市私房保护方针，这个方针是对新民主主义革命胜利后社会性质深刻分析得出的科学结论，明确否定了将农村土地改革政策推广到城市，将私房收归国有的错误认识，从而确立了党的私房保护的既定方针，这个方针至今没有改变。
三、根据党的私房保护既定方针，1949年8月11日，人民日报、新华社授权发布《关于城市房产、房租的性质和政策》长篇文章，全面介绍了新中国成立后的私房保护政策，详细回答了“为什么城市的土地房屋不能和农村的土地问题一样处理”的问题。文章从马克思主义理论到中国革命的性质，再到城市私房出租的性质，全面系统地阐明党的私房保护政策的理论根据和制度安排。
文章指出：对少数官僚资本、豪绅恶霸，以政治权势垄断多量房屋的，予以没收归于国家所有。而对于市民房产，“承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这些产权所有人的正当合法经营，禁止任何机关、团体和个人任意占用私人房屋；”“允许私人房屋出租，租约由主客双方自由协议来订立。”“人民政府的这种关于城市房屋的政策，不是暂时的，而是要长期实行的。因为只有这样才能使城市居民有足够的房屋可住。”“根据上述的分析可见，认为城市解放了可以白住房子，一切房租可以不缴了，甚至以为可以平分城市房产了，这些想法都是不对的，都是不符合劳动人民全体当前的和长远的利益的，都是不能实现的。”文章内容完整地阐述了新中国的私房保护政策。
四、在党的私房保护政策指引下，各地新政权相继出台城市房屋登记规定，例如1950年4月25日发布《北京市城区房地产登记暂行规则》等，这些规定相当于今天的不动产登记制度。根据这些制度，对持有合法房屋契约，在民国时期办理过登记手续的房主和没有办理过登记手续的房主一律重新登记，以示这些房屋是人民政府承认，受法律保护的合法私有房产。广大私房业主普遍取得了新中国人民政府颁发的房地产所有权证书。
五、1954年9月召开的第一次全国人民代表大会通过的《中华人民共和国宪法》第十一条明确规定：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。从此，保护私有房产的既定方针被载入国家的根本大F。
六、1956年工商业社会主义改造工作进入高潮，改造对象是资本主义工商业，生产资料私有制，私房改造工作并没有列入社会主义改造工作范围。同年1月18日中央批转第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（简称“二办文件”）出台，该文件提出用两年时间完成私房改造工作。这个文件，正确的方面是提出改造私房出租管理，解决管理混乱，住房紧张问题，错误的方面是混淆了私房改造与社会主义改造的政策界线。这个文件并没有被贯彻实施，原定两年内完成改造的目标没有实现。关于二办文件提出两年内私房改造计划落空的原因，有以下几个方面：
一是因为二办文件的主题是私房出租管理方式的改造，由私人分散出租改为房管部门统一经营租赁，不涉及房屋所有权变更，因此不属于工商业社会主义改造范围；
二是因为工商业社会主义改造对象是生产资料私有制，而私有房产属于生活资料，受到五四宪法保护。二办文件提出改变私人出租房屋所有制的设想与党的社会主义改造政策相矛盾，违反了五四宪法的规定，因此，没有推广执行。
在1956年工商业社会主义改造时期，党的改造政策界限是十分清晰的，中央多次印发文件，要求各地务必严格执行党的改造政策，分清生产资料与生活资料的界线，不得将资本家生活资料列入改造范畴。
毛泽东在中南海怀仁堂与工商业座谈；给人民日报社论批示；给周总理人大会议报告批示等多处都明确将改造限定在生产资料范围内。
1956年1月24日中G中央发出《关于停止动员资本家把账外资财投入合营企业的指示》指出：“我们不应当号召和动员资本家这样做，各地党委必须一律停止这种动员和号召，对于资本家相互揭发账外资财，也要以适当方式加以制止。”（注：这个文件出台日期与二办文件出台日期仅相隔6天）。
1956年7月《中G中央关于公私合营企业房产估价问题的指示》指出：“对小业主房屋的处理，原则上应该从宽。关于门（厂）店不分的企业所有的房屋，除铺面、厂房、栈房作为合营资产外，其他房屋都应作为生活资料归业主所有”，“凡属处理上项问题有错误、缺点的地方应该按照上述处理原则，检查纠正”。
1956年工商业社会主义改造期间，党和国家领导人毛泽东、刘少奇、周恩来、陈云等都曾经就改造问题作过长篇讲话或报告，但是，没有任何一位领导人将私有房产列入改造范畴。
研究人员查阅了党中央权威部门（包括中央文献研究室、中央党史研究室、中央政策研究室、中央档案馆等）发布的所有关于社会主义改造的党史国史文献资料，都没有关于私房改造的记载。假如私房改造属于社会主义改造组成部分，必然在这些文件中对私房改造的成果有所记载，但是，没有这方面的记载，这也说明私房改造不是社会主义改造组成部分。
以上事实充分说明，1956年工商业社会主义改造政策范围不包括私房改造，更没有改变私人房产所有制的内容。
七.1958年进入了大跃进高潮，农村盲目发展“一大二公”性质的人民公社，吃大锅饭，城市全民大炼钢铁，刮共产风，人们不切实际地认为马上就要进入共产主义了，要消灭一切私有制，在这种形势下，私房改造运动全面推进，以大跃进的速度开展起来。
根据历史资料记载，指导私房改造最主要的文件依据是主管机关（城市服务部）副部长讲话，这个讲话充满了大跃进的激昂气氛，讲话内容列举如下：“在当前全国社会主义革命在经济战线、政治战线、思想战线都已经取得基本上胜利的形势下，对于城市私有出租房屋的改造工作显然已经大大地落后一步。”“在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造早已完成，连城市小商小贩都已经改造了的今天，对私有出租房屋的社会主义改造，就不仅十分必要，而且刻不容缓了。”“如何实现房地产管理工作的大跃进以适应社会主义建设的新形势，是我们当前迫切需要解决的问题。”他的讲话被当作开展私房改造运动的最主要的政策依据。
私房改造运动就是在这种形势下开展起来，其运动性质、思想认识，具体做法与大跃进共产风完全吻合。即使在这种情况下，私房改造过程中，国家经租的做法并没有改变房屋所有权性质，房管局与私房业主签订经租协议，私房业主仍然以房屋所有权人身份领取定租。党和国家没有出台任何将私人房屋收归国有的文件。
党的十一届六中全会通过的《关于建国以来党的若干历史问题的决议》将1958年大跃进定性为“以高指标、瞎指挥、浮夸风和共产风为主要标志的左倾错误严重泛滥。”
八、1966年文化革命爆发，在红卫兵勒令之下，经租房主被迫将房产证上缴，所有私人房产一律交公，在现实生活中消灭了私房。但是，即使在这种形势下，党和国家也没有出台任何将私有房产收归国有的文件。文革中没收私人房产的做法完全是“革命”运动的产物，理所当然地被否定。
九、十一届三中全会纠正“左”的错误，十一届六中全会通过决议，对于1956年社会主义改造中左倾冒进错误、1958年大跃进的错误和文化大革命的错误给予拨乱反正，党的十三大提出社会主义初级阶段理论，肯定多种所有制并存的政策，十八届四中全会推进全面依法治国，2016年11月中央发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》将私有财产保护提到更高的位置，2020年全国人大审议通过《民法典》从基本法的高度平等保护私有财产，进一步体现了党和国家私房保护政策的一贯方针。
综上所述，70年来，虽然在私有财产保护方面经历了曲折过程，群众运动中出现错误做法，但是，这些错误行为都没有党的政策为依据，党和国家对私房所有权保护政策始终没有变。关于私房改造属于社会主义改造组成部分，经租房收归国有的说法没有事实依据，不符合党的一贯政策，违反宪法和法年律。经租房收归国有的政策纯属子虚乌有。

二十九、昭示天下保护产权必须纠正的历史错案
          
经租房问题已经成为建国以来发生的，在全国范围内具有共性的，覆盖面最广、涉及人员最多、财产金额最大的历史遗留产权案件。
目前，私房改造时期的经租房主，绝大多数已经离世，他们的下一代继承人大多也已经年过暮年，很多人抱着祖宅回归的梦想离开人世。但是，一代又一代经租房后来人并没有放弃讨回自家合法祖宅，告慰祖先的努力。当年的62万多户经租房主，不断传承繁衍，现在，估计已经是一个数百万乃至千万计的群体。随着社会进步，时代在变迁，这些人已经不再像祖辈们那样，因为遭受历次政治运动而心有余悸、畏缩不前。他们普遍拥有新时代法治观念和强烈的维权意识，必将在依法维权的路上开创新的局面，讨回合法祖宅的呼声必然一浪高过一浪。
目前，因经租房问题产生的纠纷不断，矛盾越来越突出，大量维权群众常年累月奔波在维权路上，经租房问题已经到了非解决不可的程度，再拖下去不仅严重影响党和政府形象，而且已经成为长期潜在的不稳定因素。
党的十八届四中全会做出全面推进依法治国的战略决定，2016年《中G中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出妥善处理历史遗留的产权案件，经租房问题不可能也不应该排除在外。
本着尊重历史，实事求是的态度，以事实为依据，以法律为准绳，遵循党的一贯方针政策，妥善解决经租房问题是建设法治国家、法治政府、法治社会的必然之路。我们相信，只要沿着依法治国的道路走下去，广大经租房权利人祖宅回归的梦想一定能够实现。

三十、关于解决经租房问题的三个阶段
         
第一阶段的核心问题是“要不要解决”。
这个阶段，提出诉求，理清事实，明确法律政策依据，探索解决方法途径。
1.收集资料固定证据，为推进问题解决打基础。
2.探索维护权利的途径、方法和依法维权的策略。如信访座谈、信息公开、不动产查询、行政诉讼、举报控告等。
3.搞清楚经租房收归国有不仅违反宪法和法律而且违反党的方针政策。掌握解决经租房问题的法律依据和政策依据，做到出师有名，名正言顺地开展维权活动。
第二阶段的核心问题是“该不该解决”。
以宪法和法律为武器，以党的产权保护政策为依据，通过维权活动，转变各级管理者，特别是关键少数对经租房问题的思想观念，使他们认识到经租房收归国有违反宪法和法律，违反党的一贯政策的，有必要纠正，应该给予解决。
事实上，大多数政府管理人员，包括大多数党和国家高级领导人在内，并不了解经租房的历史真相（除非自家存在经租房问题），特别是由于住建部错误舆论引导，将私房改造与社会主义改造相提并论，在大多数人头脑里，私房改造等同于社会主义改造，也不知道，《五四宪法》保护公民私有房产的规定。
群友说的好，解决经租房问题，不是缺少法律，而是缺少法治环境。经租房维权就是一个宣传法律，贯彻法律，转变各级领导思想认识，创造法律环境的过程。需要全国各地经租房权利人长期不断地，从地方政府到中央部门普遍开展维权工作。将经租房收归国有违反宪法和法律、违反党的一贯方针政策的道理反复灌输给相关人员。使他们认识到，经租房是一个应该解决的问题。
在这个阶段，除了座谈、沟通、交流等面对面维权活动，还需要利用各种媒体、各种宣传途径，向相关政府部门发出维权的声音。
总之，这是一个长期艰难的过程，是工作量最大的阶段。好在，经过全国广大经租房权利人多年的努力，已经取得一些成效，住建部将经租房文件列入保密范畴的做法已经说明问题，部分地区也出现一些积极的动态。
第三阶段的核心问题是“给不给解决”。
通过第一阶段和第二阶段的工作，提出了解决经租房问题的要求，说清楚了应该解决的道理，政府部门也不得不承认经租房收归国有没有法律依据，应该解决，或者推说：等政策。
但是，并非应该解决的问题就一定给予解决。
首先，经租房问题，涉及面广，牵扯利益集团广泛，是一个错综复杂的历史遗留问题，需要处理各方利益关系。
其次，解决起来，对于国家中心工作有多大益处。例如，当年之所以返还去台人员私房，是考虑统战工作需要；给华侨、知名人士解决私房问题是为了改革开放，引进外资。
第三，从成本效益，投入产出的角度，考虑值得不值得解决。
第四，不免有人采取拖延战术，寄希望于维权群体老弱病残，自然减员，人走灯灭，不了了之。
因此，那种认为法违纪的问题必然纠正，合理合法的诉求必然得到解决，仅仅凭借个人力量，通过上访、举报、打官司就可以把房子要回来的想法，只是善良的愿望。
解决问题需要动力，动力来源于压力，从“应该解决”到“给予解决”之间的过程，需要一个压力转变为动力的过程。正所谓井无压力不喷油，民不举官不究，力度不够无人追究。这个压力就是全国60多万户经租房权利人的共同诉求，在依法依规的前提下共同表达诉求，反映诉求。
因此，在第三阶段，如何联络到全国60多万户经租房权利人形成合力，构成压力，引起有关部门的重视，产生动力，是至关重要的问题。这是经租房维权难度最大的阶段。
作为维权群众，既没办法在公众媒体给全体经租房权利人发布通知，也不可能进行经租房遗留问题普查登记，所以，很难将全国经租房权利人联系起来，也很难对政府部门构成压力，形成动力。
与政府部门掌握的强大国家机器相比，维权群众只不过是一盘散沙，容易被分而治之，难以形成合力，这是经租房维权群众的致命弱点，也是政府部门不给解决经租房问题的杀手锏。这就是“给不给解决”的关键所在，也是经租房问题能否解决，最终的，最关键的，最重要的，最根本的问题！

后   记
           
三十辑系列短文《经租房那些事儿》已经全部推出，希望通过这些短文，为读者提供有用的信息，也欢迎读者提出不同意见。
经租房问题是大课题，站在不同立场，处于不同角度，有不同的理解，所以，我们不仅编写了这个系列短文，而且，针对不同的读者对象，准备了不同的套餐。已经完成和正在编辑的有四篇读物，《经租房那些事儿》《经租房问题法官读本》《承担起合法祖宅回归的使命》《贯彻党中央战略决定 依法治国保护产权必须纠正的历史错案》，前两篇已经和读者见面，后两篇正准备推出，欢迎大家关注。
《经租房那些事儿》读者对象主要是与经租房有关的社会公众，包括广大经租房权利人、与房地产管理有关的工作人员。
《经租房问题法官读本》读者对象是正在审理经租房案件的法官，但重点不是谈法律问题，而是为法官梳理经租房背景资料。对于法官来说，更需要的是了解经租房的历史事实。至于经租房所有权争议问题，犹如欠债要还，损坏东西要赔的道理，并非复杂的法律问题。法官缕缕不能公正裁判经租房案件的原因，往往是因为不了解真实的经租房历史背景或者难以摆脱行政干预。
《承当起合法祖宅回归的使命》是写给经租房维权后来人的普及读本，也是经租房主将维权使命传递给后代的遗言，因为目前维权一线人员大多年老体弱的，说不定那一天就离开人世，有必要向后来人交代清楚经租房所有权性质，经租房形成的历史过程，维权的正义性，依法维权的方式、方法、途径和法律政策依据等等。
《贯彻党中央战略决定 依法治国保护产权必须纠正的历史错案》（讨论稿）是提供给中央高层（包括中央依法治国委员会、中央政策研究室等）关于经租房问题的研究资料，作为中央高层考虑经租房问题的参考意见。这份材料综合了近年来学术界、法律界、党史国史研究人员的研究结论和广大经租房权利人的维权资料，揭示经租房历史真相，提出返还经租房的法律政策依据，力求全面、严谨、简明扼要，有理有据有说服力。
上述材料编写过程，吸取了众多专家学者的论文、专著的研究成果，得到房地产管理领域，法律界，史学界特别是党史国史研究方面专家指导和各地经租房权利人日积月累的证据资料，是全体参与者的共同成果，在此，向所有为编写上述材料贡献力量的人士表示衷心的感谢！