对《不动产登记暂行条例》（征求意见稿）

尊敬的国务院法制办领导：
我们是湖北省武汉市的普通民众，对于即将出台的《不动产登记暂行条例》提出如下修订意见：
一、第三条规定：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
我们认为：对于该条款，对如下问题必须厘清。“依法享有的不动产权利”，这里的“法”具体是否包括宪法？红头文件算不算“法”？原房屋权属登记部门自己制发的文件是否能够作为“法”来使用？假定能够作为依据，则与《立法法》相左；如果红头文件不能作为行政的依据，则当年房管部门自我授权登记的行为就是完全错误的。因此，该条必须确定历年红头文件的效力问题。

二、第二十八条规定：本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
我们认为：历次政治运动中将私人房产划归房管局管理的所谓“落私政策性质的房地产”,以及由此派生出来的“落私政策性质的房地产纠纷”。这类房屋的原业主是合法登记并获得了各类不动产权属证书及不动产登记簿。历次运动中，各地依据各地名目繁多、标准各异、没有依据的文件或规定将私人房产的使用权转移到房管部门手中。粉碎“四人帮”后，房管部门在没有履行应有的手续后，自己就将落实政策范畴的房屋登记到自己名下，或以“直管公房”的名义予以占有、收益、处置。而这类房产的变更迄今为止没有履行过任何法定手续，有的仅仅只是依据当年当地的一些“红头文件”来执行，而当年这些文件的出台，没有相应的上位法作为依据，存在着千奇百怪的规定，对于私房的“国家经租”问题有的按无起点进行“经租”，有的规定40平方米，有的规定100、150平方米。而且当年对应该按照什么标准、什么地方的标准一直以来均是此类问题的争议焦点。
假定房管部门的登记有效，而私房业主登记的也有效，究竟谁的“不动产权属证书和制作的不动产登记簿”有效？此类问题涉及的人群全国以百万户计算。
房管部门认为该类不动产属于“国家所有”，以湖北省武汉市为例：在没有任何法律规定或文件授权的情况下，武汉市住房保障和房屋管理局将这类房产变更在该局名下，成为该局的私有财产予以转让、变更、收益等。某国资部门的工作人员私下说：这个就是典型小金库，一本糊涂账。由于这些单位从未将收益或变现资金划归国资委或财政局，故不存在为“国家所有”的实际。而私房业主认为这类房屋产权从未履行过变更手续，以前的登记不动产权属证书依然有效。
最高人民法院在《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38)中证实“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”这类产权存在着产权纠纷；财政部行政政法司编辑的《<行政单位国有资产管理暂行办法>解读》证实“经租房”问题属于行政单位与个人之间的产权纠纷；建设部、国家国有资产管理局《关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知》（建房[1995]433号）也规定“由房地产管理部门统一经租、直接管理的房产按现行管理制度管理，维持现状，每年年末将统计汇总数报同级政府国有资产管理部门”。因此财政部、最高院、国家国有资产管理局均认为：落实私房政策的房地产问题属于有产权纠纷的一类房产，住建部也认为应该这类房产应该“维持现状”。2008年12月24日起施行的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》将最高人民法院1964年9月18日制发的《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》废止，理由是“情况已变化，不再适用”。证实最高院否定了“国家经租的房屋不允许继承”的结论。
虽有上述规定证实落实私房政策性质的房地产是存在着产权争议的，理应不能登记，但当年部分地方的房管部门依然将该类房屋登记在自己名下，并没有相应的法律、行政法规作为规定，仅仅只是利用手中的权力自己给自己发证而完成的，既没有得到变更产权的授权、没有履行废止私房业主手中的各类原始不动产权属证书的行为，也未与私房业主签订任何房屋产权变更手续，并阻扰私房业主登记。由于纠纷持续存在，导致大批原房屋所有权人及其后代持续不断的上访。
房屋登记是一个非常严肃的工作。房屋一经登记，理论上不应再改变产权人，除非有符合法律规定的情形出现。然而，全国各地“落私办”依然存在，说明产权纠纷依然存在。武汉市政府2008年曾向武汉市的落私工作拨款1.26亿，各区配套资金6000万。证实各地各级政府承认产权纠纷和逐步解决这类产权纠纷的现实。然而，住建部自己依据自己制发的六个文件又将“经租房”等房产认定为“国家”财产，而这六个文件被标示为“机密”，其中大多数已经过了二十年的保密期，但住建部在没有法律法规作为依据的情况下，将这六个文件认定属于“国家秘密”不予公开，事实上这些文件网上可以随意查阅。针对住建部的将自行解密的文件认定为“国家秘密”的行为，我曾向北京市一中院提出行政诉讼，该院王贺法官声称接到领导的指示不立案不裁定。既然住建部及其下属用不能公开的抽屉文件作为依据变更了房屋产权的依据，而私房业主又不认可，故第二十八条制定时应对“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”有一个明确的限定，确定这类不动产权属证书的效力。如果因原私房业主的房屋属于落私的对象而被发还，就应该变更不动产登记的登记状态，则房屋登记时认定不存在争议的情形是错误的，这样让不动产登记这个非常严肃的工作变成儿戏。这样就会产生让登记部门的权威性受损，让政府蒙羞。
故与其先让房管部门登记，日后又可能以“落私”的名义纠正，倒不如先搁置此类问题，待国务院出台相应行政法规，统一标准后做一个永久的了断，也将落私工作彻底结束。

三、第二十六条规定：伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明，或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
我们认为：目前存在着由原不动产登记机构伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明如何甄别、如何确认法律效力的问题。
各地“落实私房政策办公室”将房屋档案认定为“国家秘密”而不向私房业主公开，同时又以自己的认定作为落实或不落实的依据。如果房屋被认定全部落实政策，则房屋档案可以公开；如果房屋部分落实政策或未予以落实政策，则房屋档案被冠以“国家秘密”之名而不予公开。这样，属于“国家秘密”的房屋档案是否公开变成由“落私办”来审核了。由于房管部门在将落实政策性质的房产登记在自己名下时，或多或少的会篡改或毁损资料。比如：伪造业主签名、伪造证明人的签字、伪造证据。以我自己的经历为例：1952年我大伯将我父辈六人的房屋个人借给武汉市卫生部门使用，1971武汉市房管局自行将产权变更到自己名下。现在该局声称：1952年8月武汉市卫生局接管了这个房屋，而卫生局说没有相关的记录信息。本案稀奇的是：1983年后，武汉市江岸区人民法院到江岸区房管局复印了全部房屋档案资料，其中我父辈1952年9月开始填写的《武汉市（）土地房屋所有权登记声请书》复印件保存在江岸区人民法院档案室，而原件证实已被销毁，也就是“文革”以后被销毁。现在，武汉市住房保障和房屋管理局坚持自己的说法，但不提供任何自己证实自己的说法。因此，篡改、销毁房屋档案资料的违法行为本来就是原登记机构干的事，而《条例》又授权不动产登记机构来甄别档案的真伪欠妥。既然伪造证据、伪造签名的事情已经发生，为了让争议不再发生，对于涉及“落私”房产的房屋的登记应慎之又慎。因此，有必要引入第三方鉴定机制来处理房地产原始档案资料效力的争议问题，该条应注明有何机构作为第三方鉴定机构。
以上意见望采纳。

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